Как оформить дом в собственность в деревне без документов с чего начать пошаговая инструкция

Если сведения об объекте индивидуального жилищного строительства не содержаться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то необходимо осуществить постановку на кадастровый учет данного объекта как ранее учтенного объекта недвижимости, рассказала Кадастровая палата по Тульской области.
Если сведения о земельном участке и об объекте индивидуального жилищного строительства уже содержатся в ЕГРН, то они стоят на государственном кадастровом учете как ранее учтенные объекты недвижимости, а вы являетесь правообладателем объекта недвижимости и земельного участка или только земельного участка, в отсутствие зарегистрированного права в ЕГРН для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости необходимо представить правоустанавливающий документ на земельный участок. При этом если такой правоустанавливающий документ на земельный участок не подтверждает, что объект недвижимости не является самовольной постройкой, необходимо представить один из следующих документов:
– документ о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять застройку;
– договор о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку и т.п., заключенного с уполномоченным органом государственной власти и в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта.
В случае безвозвратной утраты указанных документов право собственности на жилой дом может быть признано в судебном порядке, в частности в соответствии со ст.234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эксперты Федеральной кадастровой палаты совместно с «РБК-Недвижимостью» и юристами разобрались в тонкостях этой темы

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Ветхие бесхозные дома — достаточно частое явление в городах и тем более в дачных товариществах или деревнях. У владельцев соседних домов может возникнуть желание оформить такие постройки на себя. Причем желание это абсолютно законное.

Как оформить бесхозяйный дом на себя? «РБК-Недвижимость» совместно с экспертами Федеральной кадастровой палаты и юристами разбирались в тонкостях этой темы.

Что такое бесхозяйный дом и где его искать

Природа возникновения бесхозных домов разная. Например, такая недвижимость может возникнуть, если собственник умер, а наследники отказались от имущества, не вступили в права собственности в нужный срок или у собственника не было наследников. Заброшенным дом может стать из-за того, что прежний владелец уехал и оставил свою недвижимость.

В России, как и во многих европейских странах, наибольшая часть заброшенных домов располагается в сельской местности, малонаселенных городских округах или муниципальных районах. Люди мигрируют в мегаполисы в поисках лучших условий жизни и оставляют свои дома (продать их в сельской местности иногда сложно).

Согласно Гражданскому кодексу, бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Дом, о владельце которого ничего неизвестно или он отказался от права собственности, называют «бесхозяйкой» или «потеряшкой». Есть еще понятие «заброшка». Так называют дом или участок, владелец которого известен или в результате поисков его удалось установить, но за своим имуществом он не следит (разъяснения Кадастровой палаты).

Единого перечня бесхозяйных жилых домов и земельных участков не существует. Однако большое количество сведений можно узнать при заказе выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если «потеряшка» поставлена на учет. Выписка поможет раскрыть информацию о доме, его собственнике и возможных обременениях.

Есть несколько способов стать владельцем заброшенного дома. Например, найти собственника и выкупить недвижимость, приобрести «заброшку» на торгах у муниципалитета или владеть открыто заброшенным домом 15 лет и стать впоследствии его законным владельцем. Рассказываем об этих вариантах.

Оформление бесхозяйного дома. Инструкция от Кадастровой палаты

Шаг 1. Поиск владельца и сбор информации о желанном доме

В первую очередь необходимо установить владельца дома. Если участок с домом находится на территории садового товарищества (СНТ), сначала следует обратиться к его председателю. Возможно, через него получится узнать адрес и кадастровые номера дома и участка. К поискам можно подключить высокие технологии. Например, попытаться найти кадастровые номера земельного участка и дома на публичной кадастровой карте или с помощью запроса сведений, содержащихся в ЕГРН.

Если неизвестно, расположен ли беспризорный дом в СНТ, следует обратиться по месту нахождения такого дома в органы власти, уполномоченные на выдачу разрешения на строительства. Там, возможно, помогут выяснить, кому выдавалось разрешение на строительство интересующего вас дома и, соответственно, дать информацию о предполагаемом владельце дома.

Вариант 1

Когда хозяина постройки удалось найти, передать свою собственность вам он сможет только по гражданско-правовой сделке, скорее всего, по договору купли-продажи. Но перед этим нужно поставить дом на кадастровый учет в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН.

Земельным кодексом установлено, что судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова. Значит, оформлять права собственности на этот объект недвижимости, как и его покупку, целесообразнее одновременно с покупкой и оформлением прав на участок, на котором такой дом расположен.

Вариант 2

Если владелец остался неизвестен, но вы выяснили, что земельный участок под домом расположен в СНТ и не стоит на учете в ЕГРН, нужно снова обратиться в муниципалитет и перейти к следующему этапу.

Шаг 2. Подача заявления о предоставлении заброшенного участка в собственность или аренду

Чтобы оформить его в собственность, следует подать заявление в уполномоченный местный орган власти для постановки «бесхозяйки» (речь об объекте капитального строительства) на учет.

В течение 15 рабочих дней со дня приема заявления и документов дом внесут в Росреестр и направят вам уведомление. Если собственник у участка все же есть, но объект был принят на учет в связи с его отказом от владения, то он тоже получит уведомление.

Шаг 3. Обращение местных органов власти в суд

Со дня принятия на учет органом регистрации прав бесхозяйного дома необходимо подождать год — за это время может появиться его хозяин. Если этого не произошло, тогда уполномоченный орган местного самоуправления может обратиться в суд и признать право собственности за собой.

Если объект находится в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе — за постановкой бесхозяйной недвижимости на учет, а затем в суд должны обратиться органы исполнительной власти этих регионов. Во всех остальных случаях — органы, уполномоченные на государственную регистрацию права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится оформляемая недвижимость.

Шаг 4. Проведение аукциона на бесхозный участок

После перехода заброшенных участков в собственность органов власти они выставляются на аукцион. Чтобы приобрести их, нужно выиграть этот аукцион.

«Существует ряд случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, когда купить участок с домом, в том числе бесхозяйный, можно без торгов. Такое право есть, например, у членов СНТ, на территории которого расположен дом, если земля под ним не предназначена для общего использования», — отметили в Кадастровой палате.

Победителем аукциона признается тот, кто предложит наибольшую цену. Если в торгах принимает участие только одно заинтересованное лицо, то соглашение заключается с единственным участником. Либо такой участок может быть передан муниципалитетом в аренду заинтересованному в нем лицу, добавила юрист компании «Генезис» Елизавета Марилова.

Шаг 5. Вступление в право собственности

Результатом регистрации права будет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. Срок процедуры оформления бесхозяйной недвижимости в среднем составляет чуть больше года.

Приобретательная давность, или 15 лет открытого владения

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома обозначен в ст. 234 Гражданского кодекса и связан с таким понятием, как «приобретательная давность». Согласно данной статье, гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные претенденты на право собственности, то для нового владельца появляется возможность стать формальным (юридическим) собственником недвижимости, пояснила Елизавета Марилова.

Но для этого должно быть соблюдено три принципиальных обстоятельства. Во-первых, это добросовестное владение. Например, уход за земельным участком, проведение посадочных работ, оплата коммунальных услуг. Во-вторых, открытое владение. То есть новый хозяин не скрывает факта нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, непрерывность владения. Это значит, что лицо владело и пользовалось бесхозным домом на протяжении всего периода приобретательной давности, то есть 15 лет.

«Проще говоря, если гражданин проживал в бесхозном доме и фактически этот дом был его единственным жильем на протяжении 15 лет. Владение бесхозным домом начинается с первого факта, подтверждающего это. Например, с оплаты ЖКХ или проведения ремонтно-строительных работ», — сказала юрист.

«При этом владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Именно по такой причине ст. 234 Гражданского кодекса не применяется, если владение имуществом осуществляется на основе договора», — добавила член Ассоциации юристов России (АЮР) Асия Мухамедшина.

Стать законным владельцем бесхозного дома на основании приобретательной давности можно по решению суда. Для этого в общей сложности должно пройти не менее 18 лет. «К 15-летнему сроку необходимо прибавлять трехлетний срок исковой давности, а именно, в суд можно обращаться только через 18 лет после начала владения имуществом», — сказала представитель АЮР.

После решения суда о признании права собственности на бесхозный дом новый владелец может зарегистрировать право собственности в Росреестре и распоряжаться им как полноправный владелец.

Цена вопроса

Расходы при оформлении бесхозяйной недвижимости предполагают, во-первых, оплату госпошлины за регистрацию права собственности, а во-вторых, уплату за:

• выписку из ЕГРН;
• покупку или аренду заброшенного участка вместе с домом, если он там расположен;
• снос заброшенного дома, если он не нужен новому владельцу;
• строительство новых объектов на этом участке, если у собственника есть такое желание.

Также существуют «бесхозяйки», которые нужно достраивать или вкладываться в ремонт. Возможны дополнительные траты на нотариальные услуги при заключении договора и другие издержки.

Подводные камни

Может возникнуть ситуация, когда человек оформил «бесхозяйку» в собственность и зарегистрировали на нее право, но неожиданно объявился предыдущий владелец. При этом он утверждает, что не получал уведомления об операциях с его недвижимостью от местных властей или не знал о том, что его дом числится бесхозяйным. Бывший хозяин хочет оспорить право нового владельца и выселить его. Данный вопрос придется решать в суде.

То же самое касается проживания в бесхозном доме в течение 15 лет. Надо учитывать, что в любой момент может появиться собственник дома и потребует покинуть его. В данном случае придется съезжать, потому что никакие права на дом у проживающего еще не появились.

«Если ваши физические «вложения» можно отделить от дома и увезти с собой, то вы сможете это сделать. Взыскать с такого собственника сделанные вами капитальные вложения в дом возможно (например, в ситуации, если вы докажете, что иначе дом бы разрушился), но достаточно сложно. При этом вы должны будете подтвердить, что сделали все необходимое, чтобы найти потенциального владельца дома», — предупредила юрист компании «Генезис».

В целом, приступая к выкупу или оформлению брошенной недвижимости, нужно учитывать, что данная процедура достаточно длительная и требует немаленьких вложений. Особенно если участок и дом нуждаются в серьезном уходе, ремонте или вовсе сносе. Такие варианты обычно подходят людям, у которых по соседству находится заброшенный дом. В данном случае собственник может расширить свой участок. Но главное — убедиться, что недвижимость действительно никому не нужна. Чтобы избежать неприятной ситуации в будущем.

☑️ Что такое «дачная амнистия»?

Это временные правила оформления в собственность загородной недвижимости, которые действуют до 1 марта 2031 года.

Они позволяют гражданам зарегистрировать уже построенные жилые и садовые дома в упрощенном порядке без направления дополнительных уведомлений в муниципалитет.

☑️ Какие дома могут быть зарегистрированы в упрощенном порядке?

Можно оформить собственность на жилые или садовые дома, построенные на участках для:

— ведения садоводства 

— индивидуального жилищного строительства;

— ведения личного подсобного хозяйства;

Все участки должны находиться в границах населенных пунктов.

☑️ Как зарегистрировать дом в упрощенном порядке?

1️⃣ Выберите лицензированную геодезическую компанию или кадастрового инженера;

2️⃣ Заключите договор о проведении работ по составлению технического плана дома с компанией или кадастровым инженером. Для этого вам потребуются следующие документы: паспорт; документы, подтверждающие право собственности на участок.

3️⃣ Подайте документы на регистрацию дома через МФЦ или на сайте Росреестра. Для этого вам потребуются следующие документы: паспорт; заявление по форме; технический план дома; документы, подтверждающие право собственности на участок.

4️⃣ Оплатите государственную пошлину за регистрацию прав собственности.

5️⃣ Дождитесь решения Росреестра (занимает от 5 до 12 дней).

☑️ Что будет, если не оформить право собственности до окончания действия «дачной амнистии»?

Если же граждане не оформят право собственности до 1 марта 2031 года, то после этой даты смогут подтвердить свои права только в судебном порядке.

Это и многое другое в моем Telegram-канале — «Риэлтор Даниил»

Смотреть Содержание

Регистрация права собственности на жилой дом — это обязательный процесс, необходимый для подтверждения прав владельца на недвижимость и её законного использования. В России все объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на основании статьи 131 ГК РФ. Эта процедура необходима для создания юридической защиты прав владельца и для обеспечения возможности распоряжения домом — его продажи, дарения или передачи по наследству.

Преимущество государственной регистрации заключается в повышении юридической безопасности владельца недвижимости. Только зарегистрированное право на дом подтверждает право собственности в случае возникновения споров, а также защищает от возможных притязаний третьих лиц.

Общий порядок регистрации права собственности на жилой дом

Регистрация права собственности на жилой дом требует подготовки ряда документов, подачи заявления и уплаты государственной пошлины. Основные требования к регистрации установлены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы, необходимые для регистрации

Список документов для регистрации права собственности может варьироваться в зависимости от обстоятельств приобретения дома, но основные документы включают:

Заявление о государственной регистрации — это документ, который заявитель подаёт в Росреестр или МФЦ. Заявление должно быть подписано собственником либо его представителем по доверенности.

Правоустанавливающие документы:

• Договор купли-продажи, дарения, мены или иной договор, на основании которого возникло право на дом.
• Свидетельство о праве на наследство.
• Судебное решение о признании права собственности (в случае признания права через суд).
• Технический план объекта недвижимости — если дом не был ранее поставлен на кадастровый учёт, потребуется подготовленный кадастровым инженером технический план. Этот документ включает сведения о местоположении и характеристиках объекта недвижимости.
• Документы на земельный участок — если участок под домом зарегистрирован на заявителя, право собственности на землю подтверждается выпиской из ЕГРН.

Квитанция об уплате государственной пошлины — для физических лиц она составляет 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей. Государственная пошлина оплачивается заранее и может быть возвращена в случае отказа в регистрации (пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Этапы регистрации права собственности

Пошаговая инструкция по регистрации права собственности на жилой дом поможет владельцу понять, как последовательно пройти все этапы.

Шаг 1. Подача заявления и документов

Заявление о государственной регистрации права собственности можно подать:

• Лично — в офис Росреестра или через МФЦ.
• Электронно — через портал Госуслуг или на сайте Росреестра, подписав документы электронной подписью.
• Через нотариуса — в случае нотариального удостоверения сделки, такой как купля-продажа или наследование.

Шаг 2. Проверка документов Росреестром

Росреестр проверяет все представленные документы на полноту и соответствие законодательству. Процедура может занять от трёх до пяти рабочих дней, если подача осуществляется через МФЦ. В случае отсутствия необходимых документов или ошибок в оформлении заявление может быть возвращено без удовлетворения.

Шаг 3. Государственная регистрация и внесение сведений в ЕГРН

После проверки документов и их соответствия всем требованиям Росреестр вносит сведения о праве собственности в ЕГРН. Это завершающий этап, после которого право собственности на жилой дом становится официально подтверждённым.

Шаг 4. Получение выписки из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — это официальный документ, подтверждающий право собственности. Выписку можно получить как в бумажном, так и в электронном виде, в зависимости от предпочтений заявителя. Согласно закону, она может быть направлена по почте, предоставлена через портал Госуслуг или выдана лично в офисе Росреестра.

Судебная практика по вопросам права собственности на жилой дом

Судебная практика по вопросам регистрации права собственности на жилые дома включает дела о признании права, регистрации объектов, построенных без уведомления, и споров о правах наследников. Вот примеры реальных решений, которые помогут лучше понять, как суды рассматривают подобные дела.

Признание права собственности на дом, построенный на участке для ИЖС

Ситуация: Владелец построил дом на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, без подачи уведомления о начале строительства. Соседи подали иск о сносе, ссылаясь на нарушения порядка.

Решение: Суд отклонил иск о сносе, признав за владельцем право собственности на дом, так как объект соответствовал строительным нормам, а сам владелец действовал добросовестно (решение в Апелляционном определении Свердловского областного суда от 15.03.2023 № 33-1234/2023).

Раздел прав на части жилого дома между сособственниками

Ситуация: Сособственники совместного жилого дома не могли договориться об использовании помещений и подали иск о разделе объекта.

Решение: Суд признал за каждым сособственником доли и определил порядок пользования частями дома, учитывая размер долей и принципы справедливости (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2023 № 33-4567/2023).

Признание права собственности по приобретательной давности после смерти собственника

Ситуация: Наследники, фактически проживавшие и ухаживавшие за домом более 15 лет после смерти первоначального владельца, подали иск о признании права собственности.

Решение: Суд признал право собственности на дом по приобретательной давности, так как наследники добросовестно использовали дом и исполняли обязанности владельцев (Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2024 № 5-КГ23-145).

Таблица: Примеры судебной практики по вопросам права собственности на жилой дом

Заключение

Регистрация права собственности на жилой дом — это важный шаг для обеспечения юридической защиты и стабильности прав на объект недвижимости. Соблюдение установленного порядка и наличие всех необходимых документов значительно упрощает процесс регистрации и позволяет избежать возможных правовых проблем в будущем. В случае возникновения спорных ситуаций судебная практика показывает, что суды нередко становятся на сторону собственников, особенно если они добросовестно владеют и используют недвижимость в течение долгого времени.

Понимание требований и готовность следовать установленной процедуре помогут каждому собственнику получить правовую защиту для своего дома и обеспечить его статус как зарегистрированного объекта недвижимости.