Как организовать тсн в многоквартирном доме пошаговая инструкция

Мы не раз писали, как создать ТСН. Но вопросы все равно остаются. Действительно, тема обширная и требует большой подготовки. Поэтому продолжаем разбираться в нюансах организации товарищества собственников недвижимости и даем рабочие рекомендации. 

Шаг 1: разработайте финансовый план 

Как говорится, тяжело в учении, легко в бою. Прежде чем регистрировать ТСН, продумайте все до мелочей и составьте финансовый план.

Прежде всего, определите, кто за что будет отвечать в товариществе. Вознаграждение председателя и членов правления зависит от обязанностей, которые на них лягут.

Посчитайте расходы и подумайте, как можно заработать деньги. Например, сдать общее имущество в аренду или открыть выгодный счет в банке.

Следующий вопрос – работы по содержанию и ремонту МКД. Сколько стоят они? Не лишним будет выполнить мониторинг услуг – обзвонить компании, их предоставляющие, и сравнить цены. Из каких источников будут оплачиваться эти услуги? Только из карманов собственников? Или, например, из выручки, полученной от сдачи в аренду общего имущества?

Посчитайте, что для вашего будущего ТСН выгоднее: нанимать сотрудников в штат или обратиться к подрядчикам.

Шаг 2: проведите разъяснительную беседу с жителями

Не торопитесь организовывать собрание собственников. Для начала нужно провести предварительную работу: объяснить выгоды ТСН, узнать настрой жильцов, интересна ли им инициатива. Все это можно выяснить в ходе беседы.

Шаг 3: организуйте общее собрание собственников

В предыдущих статьях мы подробно рассказывали, как подготовиться к собранию, уведомить собственников, составить повестку, провести голосование и оформить все документы. Еще раз повторим, что важно выполнять все требования закона, чтобы никто не мог оспорить или обжаловать решения.

Напомним, что в повестку дня необходимо, в том числе, включить следующие вопросы:

— о создании ТСН;

— об утверждении устава ТСН;

— о выборе председателя и членов правления ТСН;

— об избрании ревизора и ревизионной комиссии;

— об открытии счета в банке;

— о выборе уполномоченного лица, который зарегистрирует ТСН в налоговой.

Шаг 4: зарегистрируйте ТСН в налоговой

В налоговую инспекцию необходимо подать заявление по форме № Р11001. Обратите внимание, что подпись уполномоченного лица заверяется нотариально.

Сэкономить на уплате госпошлины можно, если подавать документы через электронный формат.

Итак, в налоговую необходимо предоставить:

1 – заявление;

2 – протокол о создании ТСН с приложениями;

3 – устав ТСН;

Как только сведения о ТСН будут включены в ЕГРЮЛ, товарищество считается созданным. Останется открыть счет в банке, а также предоставить в ГЖИ копии устава и выписку из протокола собрания.

Налоговая может отказать в регистрации ТСН. Самая частая причина – ошибки в документации или неполный пакет документов. Чтобы этого не случилось, рекомендуем обратиться за помощью к профессионалам. Юристы ЮК «Корпорация» много лет работают в Жилищном праве и организовали сотни товариществ. Об услуге читайте здесь.

Мы поможем вам в создании ТСН на любом этапе. Готовы как ответить на ваши вопросы и дать рекомендации на консультации, так и взять на себя всю работу по подготовке и организации собрания, а также регистрации товарищества в налоговом органе. Грамотность и компетентность гарантируем. О том, как мы создаем ТСН в многоквартирных домах, коттеджных поселках и садоводствах, читайте здесь. Записывайтесь на консультацию по телефонам 8 (831) 416-40-50 или 8 (800) 600-07-80, или закажите обратный звонок через форму на сайте

06 Февраль 2025

Это статья от людей, которые помогли создать сотни ТСЖ (ТСН) в разных домах и поселках в России. Пошагово описываем порядок, юридические моменты, риски и подводные камни. Мы будем рады помочь Вам и ответить на все интересующие вопросы, если они останутся после прочтения этой статьи.

Мы можем помочь с подготовкой документов для создания ТСЖ под ключ — с нашей помощью более 40 ТСЖ (ТСН) было создано за последние три года (включая два товарищества через общее собрание ОНЛАЙН!). Поделимся опытом!

В среднем такая услуга стоит от 25000 рублей за 1 дом, но может меняться в ту или иную сторону в зависимости от индивидуальных ситуаций. Позвоните нам — мы ответим на все вопросы!

Телефон бесплатный 8-800-100-24-97 или напишите info@domscanner.ru

Вот лишь небольшой перечень товариществ из разных регионов РФ, созданных с нашей помощью:

• ТСН «ТСЖ «УЮТ», ИНН 6205000965, Рязанская область, Клепиковский р-н, г Спас-Клепики, Московская ул, д. 19;
• ТСН «ТСЖ Изумрудная, 24», ИНН 7716954240, город Москва, Изумрудная ул, д. 24;
• ТСЖ «Щорса23», ИНН 3305801748, Владимирская область, г Ковров, ул Щорса, д. 23;
• ТСН «Дом на Тружеников», ИНН 9704098260, город Москва, пер 1-Й Тружеников, д. 17а;
• ТСЖ «Ивана Фомина 13», ИНН 7802920189, город Санкт-Петербург, ул Ивана Фомина, д. 13 к. 1 литера А;
• ТСН «ТСЖ Северная 68», ИНН 8603246880, Ханты-Мансийский Автономный Округ — Югра автономный округ, г Нижневартовск, Северная ул, д. 68;
• ТСН «Уютный Двор», ИНН 0900005280, Карачаево-Черкесская Республика, г Черкесск, ул Космонавтов, д. 100а/2;
• ТСН «Заречная-2», ИНН 7300010228, Ульяновская область, г Ульяновск, Заречная ул, д. 2;
• ТСН ТСЖ «Евразия», ИНН 6679162524, Свердловская область, г Екатеринбург, ул Николая Островского, д. 2;
• ТСЖ «Пестеля 1/12», ИНН 7840103318, город Санкт-Петербург, ул Пестеля, д. 1/12 литера А;
• ТСН «ТСЖ Дмитровка 36-1», ИНН 7713498462, город Москва, Дмитровское ш, д. 36 к. 1.

В двух словах: чтобы создать ТСЖ, необходимо провести общее собрание собственников помещений, принять на нем решение о создании ТСЖ и определиться с вопросами, связанными с созданием товарищества, оформить итоги собрания, зарегистрировать товарищество в налоговом органе, уведомить о создании ТСЖ заинтересованных лиц. При создании ТСН порядок аналогичен.

Пошаговая инструкция: как создать ТСЖ в 2025 году.

В 2024 году к нам стали все чаще поступать запросы на проведение собраний по созданию ТСЖ. Много вопросов касается не только самих собраний, но и в целом подробной процедуры по организации нового способа управления домом. Появилась практика отказов при регистрации ТСЖ (ТСН) в некоторых городах. Мы подробно проанализировали каждый отказ и даем рекомендации как всё сделать правильно с 1 раза.

Мы изучили инструкции, размещенные в свободном доступе, и поняли, почему на практике возникает столько вопросов: информация в интернете носит либо устаревший характер, либо в статьях содержатся только общие сведения без какой-либо конкретики и даже ссылок на закон, чтобы читатели могли проверить актуальность информации.

Поэтому было решено написать пошаговый алгоритм для создания товарищества собственников жилья. Мы актуализировали его в феврале 2025 года (с учетом отказов которые были в январе 2025 года и ранее).

Ранее мы уже публиковали ответы на популярные вопросы при создании ТСЖ, рекомендуем также ознакомиться.

Если Вы не пошли по ссылке выше, то ответим здесь на первый вопрос, возникающий у большинства клиентов:

Как правильно, что лучше – ТСН или ТСЖ?

Статья 54 Гражданского кодекса РФ требует указания в наименовании юридического лица организационно-правовой формы, а если закон предусматривает существование разных видов такой формы, то надо указывать только вид. В нашем случае ТСН – это форма, а ТСЖ –вид (это следует из последних редакций ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ). Однако ст. 123.12 Гражданского кодекса требует указывать слова «товарищество собственников недвижимости».

Мы своим клиентам чаще всего пишем именно «ТСЖ», потому что ФНС России в письме от 26 июня 2015 г. N СА-2-14/752 разъяснила указанное выше: ТСЖ создается как вид ТСН, в связи с чем в наименовании стоит указывать вид – товарищество собственников жилья. Информацию об организационно-правовой форме – ТСН – необходимо прописать в уставе. Тем самым название пишется как: ТСН «ТСЖ Солнышко», где «Солнышко» — название. Это было правильным и корректным до конца 2023 года. Начиная с осени 2023 года почти во всех регионах пошли отказы в регистрации с таким наименованием для многоквартирных домов.

Таким образом, некорректно сравнивать ТСН и ТСЖ и думать, что у кого-то из них больше полномочий или меньше сложностей. При наименовании товарищества ориентируйтесь на практику своей ИФНС, посмотрите, что регистрируется в последнее время в вашем муниципальном образовании, наверняка, там будут ТСЖ. Мы проверяем регистрации последних 2-х месяцев в ИФНС в конкретном городе и после этого принимаем решение о наименовании. В 99% случаев сейчас это будет для многоквартирных домов ТСЖ, для поселков и иных объектов (нежилых) — ТСН.

Чем регламентируется создание ТСЖ?

Требования к созданию установлены в ст. 136 Жилищного кодекса РФ.

— собственники в одном МКД могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании принимается на общем собрании большинством голосов (более чем 50% голосов) от общего числа голосов всех собственников. Протокол общего собрания с решениями о создании ТСЖ и об утверждении его устава подписывают все, кто голосовал за принятие этих решений.

— собственники в нескольких МКД также могут создать ТСЖ при соблюдении обязательных условий: их дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в их пределах есть сети инженерно-технического обеспечения, элементы инфраструктуры, предназначенные для общего использования собственниками в этих домах.

— товарищество могут создать собственники нескольких рядом расположенных жилых или дачных домов, если они стоят на участках имеющих общую границу, и в пределах этих участков есть сети инженерно-технического обеспечения, элементы инфраструктуры для обслуживания более чем одного дома.

— в нежилых зданиях можно создать товарищество собственников недвижимости (также только одно в здании).

Расскажем подробнее об этапах создания ТСЖ.

Этап 1. Принятие решения о необходимости создания ТСЖ и подготовка к собранию.

Иногда ТСЖ хотят создать люди, которые не имеют никакого представления об управлении домом, о правовом статусе товарищества, его полномочиях, органах управления. Это нормально в том случае, когда жители стараются разобраться с этими вопросами до того, как зарегистрируют ТСЖ. Предварительное понимание примерной работы ТСЖ, начала его деятельности необходимо для оценки сил инициативной группы.

Если вы хотите создать ТСЖ, обязательно откройте и почитайте Жилищный кодекс, а именно главы 13 и 14 (как минимум), стандарты управления многоквартирными домами. Это лишь малая часть того, что придется выполнять при управлении домом. На практике у многих ТСЖ основные трудности вызывают организация аварийно-диспетчерской службы, заполнение ГИС ЖКХ, работа с обращениями жителей, споры с ресурсоснабжающими организациями.

Если всё это вас не пугает, в доме много собственников, которые активны не только в соцсетях, но и реальной жизни, то можно приступать к подготовке общего собрания:

— пообщайтесь с жителями, чтобы убедиться, что люди понимают, что такое ТСЖ и в целом согласны на такую форму управления.

— обсудите с собственниками название ТСЖ, председателя и секретаря собрания, членов счетной комиссии, кандидатов в правление, ревизионную комиссию, и того, кто пойдет регистрировать ТСЖ в налоговую, а также составьте предварительную смету для понимания размера платы за содержание жилья в случае смены способа управления. Для составления сметы познакомьтесь с ТСЖ в вашем районе, спросите их примерные затраты, или поищите эту информацию на их сайтах. Если размер платы выйдет больше того, что собирает текущая управляющая компания, то едва ли жители хотят сменить ее на товарищество.

— подготовьте проект устава товарищества. Если вы заказываете подготовку документов в Домсканере, просто спросите наших юристов проект устава, они пришлют его вам в актуальной редакции Устав ТСЖ 2024 года и подскажут, что можно изменить по своему вкусу и желанию.

Далее нужно получить или составить реестр всех собственников. В силу ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ управляющая компания обязана предоставить реестр инициатору собрания в течение 5 дней после получения письменного заявления об этом. Однако на практике возникают проблемы:

— компания отказывается предоставлять реестр, тогда приходится добиваться его получения через суд или контролирующие органы;

— реестр содержит недостоверные или неполные данные, в этом случае надо перепроверить информацию у собственников, дополнив ее необходимыми квартирами;

— реестр выдается в бумажном плохо читаемом виде, что неудобно для подготовки документов, придется перепечатать.

— в реестре нет реквизитов документов, подтверждающих право собственности жителей на помещения, которые нужны для проведения собрания, но которые компания не обязана предоставлять в силу несовершенства текущего законодательства;

Если сразу очевидно, что таких проблем не избежать, то лучше сразу:

• подготовить реестр самим. Для этого надо заказать в Росреестре выписки по каждому помещению и сформировать из них реестр. Другой вариант — обойти все помещения и получить необходимые сведения у самих собственников, после чего создать реестр.
• заказать готовый реестр собственников (это можно сделать, например, в нашей компании, мы оказываем такую услугу).

Определись с вопросами, которые будут выноситься на голосование (повестка дня) и решениями по ним.

Как минимум, это должны быть такие вопросы:

• избрание председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии;
• выбор способа управления МКД – ТСЖ;
• создание ТСЖ для целей управления домом;
• утверждение устава ТСЖ;
• выборы лица, уполномоченного от имени собственников на государственную регистрацию ТСЖ (обычно это будущий председатель);
• расторжение договора управления с текущей управляющей компанией (она будет управлять домом даже после исключения сведений о ней из реестра лицензий вплоть до регистрации ТСЖ);
• определение порядка уведомления собственников о результатах собрания;
• определение места хранения копии протокола (оригинал отдается в ГЖИ).

Также Вы можете попробовать выбрать на собрании правление, ревизионную комиссию, но некоторые суды небезосновательно считают, что компетенция собрания собственников и собрания членов будущего ТСЖ — разные вещи, предусмотрены разными статьями Жилищного кодекса (44 и 145 соответственно). Собрание собственников не может решать вопросы, отнесенные к компетенции собрания членов. Выбор правления и ревизионной комиссии — компетенция собрания членов ТСЖ, поэтому собственники (а они юридически ещё не члены ТСЖ, которого нет) решать этот вопрос не могут. Более того, правление выбирается из членов ТСЖ. ТСЖ ещё не создано, членов в нем нет, выбирать «не-членов» в правление неправильно. Однако на практике чаще всего эти вопросы включаются в повестку, здесь решать вам, идти на риск или нет.

Если вопросы о выборе правления, ревизионной комиссии не выносите на голосование. то сразу после регистрации ТСЖ проводите собрание членов и оперативно решайте эти и другие вопросы, необходимые для работы ТСЖ.

Еще на общем собрании можно сразу решить о переходе на прямые договоры собственников с ресурсоснабжающими организациями (но это не избавит ТСЖ от необходимости заключать договоры с ресурсниками на поставку коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества), об отказе от штриховых кодов на квитанциях (если жителям такой отказ не причинит неудобств с оплатой), о порядке уведомления о новых собраниях собственников (если этот вопрос не решен ранее), о платном использовании общего имущества третьими лицам, условиях такого использования и выборе ТСЖ в качестве лица, уполномоченного на заключение договоров об использовании общего имущества, о возможности проведения в будущем собраний с использованием информационных систем – ГИС ЖКХ или коммерческих альтернатив (надо утвердить возможность такой формы голосования, выбрать администратора (того, кто будет руководить процессом), и порядок приема администратором сообщений о проведении собраний и письменных решений собственников по вопросам повестки.

Этап 2. Уведомление собственников о собрании.

Этот этап регламентируется ст. 45 Жилищного кодекса РФ. Инициатор (собственник или группа собственников) пишет сообщение о проведении общего собрания. В этом документе обязательно нужно написать:

— сведения о самом инициаторе (достаточно ФИО и квартиру),

— форму проведения собрания (самая удобная и распространенная — очно-заочная форма, именно о ней речь пойдет ниже);

— дата, место, время проведения, дата окончания приема бюллетеней, место или адрес, куда их надо сдавать;

— повестка – вопросы, которые выносятся на голосование;

— то, что чаще всего забывают указывать – где и как можно ознакомиться с информацией и материалами, по которым проходит собрание (например, проектом устава).

Этим сообщением надо уведомить собственников о собрании, для чего не позднее, чем за 10 дней до даты его начала, письменное уведомление:

— надо направить каждому собственнику заказным письмом, если раньше на общем собрании собственники не утвердили другой способ уведомления,

— либо вручить под роспись,

— либо повесить в общедоступном месте, которое собственники специально определили на прошлых собраниях в качестве места уведомления о последующих голосованиях.

Важно! Если Вы просто повестите объявления, а собственники на предыдущих собраниях не утверждали такой порядок уведомления, то оно будет считаться ненадлежащим. Это не повлечет автоматическую недействительность решения собрания, но у жилищной инспекции могут быть претензии в виде отказа вносить изменения в реестр лицензий.

Можно совместить разные способы уведомления – отправить заказные письма и дополнительно повесить объявления.

Какой бы способ уведомлении вы ни использовали – факт уведомления надо обязательно подтвердить документально, и эти документальные подтверждения приложить к протоколу общего собрания. Если в доме принято уведомление в местах общего пользования, и вы сообщали о собрании именно таким способом, то составьте акт об этом с подписями нескольких собственников в качестве свидетелей, можно приложить фотографии размещенных сообщений. Если сообщения отправляются почтой, то к протоколу приложите реестр почтовых отправлений с квитанциями. Если уведомляете под роспись, то подтверждающим документом будет реестр вручения сообщений о собрании, в котором можно указать сведения о собрании (продублировать с сообщения), ФИО собственников, № помещения, даты и подписи о личном получении.

Если какое-то помещение находится в государственной или муниципальной собственности, то уведомлять надо не нанимателей (они не голосуют), а собственника. Например, в отношении муниципальных квартир стоит подготовить отдельное сопроводительное письмо с указанием на проведение собрания и просьбой проголосовать, к которому приложить сообщение о собрании, копии документов, выносимых на голосование, бюллетень. Копию сопроводительного письма с отметкой о получении также сохраните для приложения к протоколу.

Этап 3. Голосование.

Собрание в очно-заочной форме состоит из 2 частей: очной и заочной. Их последовательность не регламентирована, но общепринятая практика сначала проводить один-два часа очной части. а затем собирать бюллетени (заочная засть).

Для этой части собрания не важен кворум, отдельный протокол для нее не составляется. Запишите тексты выступлений участников, они пригодятся для оформления итогового протокола. Об участии в очной части собрании можно сделать отметку в списке присутствующих, хотя там в идеале требуется отмечать всех участников собрания.

Участники обеих частей голосуют исключительно письменно, путем заполнения бюллетеней. Подсчет голосов производится тоже один, по результатам всего собрания, после времени, указанного в сообщении о собрании в качестве срока окончания приема письменных решений.

Место получения бюллетеней можно указать в самом сообщении о собрании, но заинтересованные в получении большого числа голосов инициаторы обычно обходят менее инициативных жителей и сразу раздают и собирают заполненные бюллетени. При приеме заполненных решений сразу проверяйте правильность их заполнения. Жители умудряются делать ошибки даже в именных бюллетенях (тех, где данные о собственнике полностью заполнены и осталось только поставить галки, дату, подпись, расшифровку). Если в бюллетене ошибка в дате, несколько разных ответов по одному вопросу, много неоговоренных исправлений, то лучше сразу переподписать бюллетень заново.

В бюллетене обязательно должны быть указаны ФИО, адрес, номер помещения, его площадь, доля в праве собственности на это помещение, количество голосов, решения по каждому вопросу («за», «против», «воздержался» – никакой альтернативности типа «ТСЖ» или «УК» быть не может!), дата подпись, расшифровка.

Следите, чтобы голосовал именно собственник, а не сосед или какое-то другое неуполномоченное лицо. Голосовать за собственника можно только при наличии документа, подтверждающего полномочия представителя – доверенность, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о рождении и т.д. В таких случаях реквизиты документов надо указать в бюллетене, а копии самих документов обязательно собрать, их нужно будет приложить к протоколу общего собрания.

Много вопросов вызывает список присутствующих, в котором надо указывать среди прочего подписи этих лиц. Приказ Минстроя №44/пр называет так список лиц, принявших участие в собрании, под которыми понимаются собственники, сдавшие письменные решения до установленного инициатором срока окончания таких решений.

До собрания подумайте, будете ли вы строго придерживаться буквального текста Приказа и собирать подписи всех участников, и если да, то как это сделать, или не будете, зафиксировав в списке присутствующих лишь тех, кто пришел на очную часть.

Обратите внимание, что членами ТСЖ люди станут только лишь после подачи заявления о вступлении в члены. Если члены ТСЖ обладают количеством голосов меньше половины от голосов всех собственников, то ТСЖ подлежит ликвидации по решению собрания собственников. Поэтому после регистрации ТСЖ надо будет оперативно собрать заявления о вступлении в члены как минимум с половины дома. Мы пишем об этом на этапе голосования, потому что некоторые инициаторы собирают такие заявления сразу вместе с заполненными бюллетенями (в заявлениях дату не ставят). Законность такой практики вызывает сомнения, но кому-то она существенно облегчает процесс запуска работы создаваемого товарищества.

Этап 4. Подсчет голосов, оформление протокола, обнародование результатов.

Для подсчета голосов необходимо определить наличие кворума, под которым понимают количество голосов, необходимое для признания собрания состоявшимся. Общее собрание собственников правомочно, если в нем участвовали собственники с более 50% голосов от общего числа голосов.

Голоса на собрании учитываются не по числу людей, а по площади, находящейся в собственности. Чем больше квадратных метров, тем больше голосов.

Как считаются голоса? Вы берёте за 100% голосов общую площадь жилых и нежилых помещений дома (ее можно взять в УК, в техническом паспорте на дом, посмотреть на сайте reformagkh.ru, ГИС ЖКХ или посчитать площадь на основе данных Росреестра) и, обрабатывая каждый лист решения, считаете набранный процент голосов. Площади помещений входящих в состав общего имущества (лестницы, чердаки, холлы) – не считаются. Общая площадь, от которой идет подсчет, – это только жилые и нежилые помещения.

Далее считаются голоса по каждому вопросу. Разные вопросы повестки требуют разного числа голосов. Решения по большинству вопросов принимаются большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании. Однако по вопросам создания ТСЖ и утверждения его устава должны проголосовать собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников. Подробнее про количество голосов по другим вопросам мы писали здесь.

Важные разъяснения о том, как считаются голоса собственников, дал Минстрой РФ в письме от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04. Он указал, что количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям). То есть один человек не может принимать противоположные решения по одному и тому же вопросу или участвовать в общем собрании только частью голосов. Еще Минстрой РФ добавил, что собственник встроенного, пристроенного или встроенно-пристроенного помещения наравне со всеми участвует в общем собрании. Количество его голосов также пропорционально площади его помещения.

Итоги голосования оформляются протоколом собрания. Требования к протоколу закреплены приказом Минстроя России от №44/пр 2019 г. По этой ссылке на странице внизу вы найдете образец стандартного протокола общего собрания (без приложений), он содержит все сведения, которые от него требуются. Содержание приложений к протоколу обязательно проверьте по этому приказу Минстроя до проведения собрания, потому что потом может быть трудно что-то исправить. Не забудьте приложить к протоколу проект Устава, который собственники утвердили.

При создании ТСЖ этот протокол необходимо дополнить в конце, а именно в части подписей лиц, подписывающих документ. Как мы писали в начале инструкции, протокол должен быть подписан собственноручно всеми собственниками, которые выразили согласие на создание ТСЖ и утверждение его устава.

Некоторые инициаторы еще на стадии сбора письменных решений, до подсчета голосов и оформления протокола собирают подписи к этому протоколу. Не можем сказать, что это правильно и законно, но в условиях большого количества квартир у кого-то иначе собрать подписи в десятидневный срок просто не получится.

О результатах собрания надо сообщить жителям тем способом, который собственники утвердили своим решением. Обычно это размещение сообщения или основной части протокола в местах общего пользования.

На подсчет голосов, составление протокола и сообщение о результатах у вас есть 10 дней с даты завершения голосования. Не позднее этого срока Вы обязаны опубликовать результаты собрания и передать все документы в управляющую организацию для направления ею протокола в жилищную инспекцию.

Если управляющая организация ненадежная и велика вероятность утраты документов, то часто инициатор собрания самостоятельно относит документы в орган жилищного надзора.

В Жилищном кодексе РФ есть противоречие между ч. 5 ст. 136 Жилищного кодекса РФ и ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ: первая требует предоставления протокола в налоговую для регистрации (следующий этап), а другая – передачи оригинала протокола в жилищную инспекцию.

На практике инициаторы либо обходятся заверенной копией протокола (зависит от налоговой), либо составляют протокол в 2 оригиналах. В последнем случае обратите внимание, что бюллетени тоже являются частью протокола, поэтому для составления 2 полноценных оригиналов протокола придется собирать у собственников по 2 идентично заполненных бюллетеня.

Этап 5. Регистрация ТСЖ.

Регистрация ТСЖ осуществляется в порядке, предусмотренном законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В налоговую идет то лицо, которого собственники выбрали на собрании в качестве уполномоченного на регистрацию лица.

Для регистрации нужно заполнить заявление по форме N Р11001, утвержденной приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25. Заполнять надо не все листы, а лишь раздел 1-4, Лист Е, Лист И, Лист Н.

На сайте ФНС можно скачать программу для заполнения заявления о регистрации и инструкцию к ней, чтобы упростить заполнение формы.

Должно получиться заявление на 8 листах, его надо заверить у нотариуса. Интересно, что, например при регистрации ТСЖ в городе Москве требуется заверение формы всеми членами товарищества (ТСЖ), а в других регионах достаточно уполномоченного и наделенного правами лица. То есть, повторимся, подходы к регистрации ТСЖ в разных городах отличаются.

Кроме заявления для регистрации понадобятся:

• прошитый и пронумерованный протокол общего собрания собственников,
• «сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании «За» создание ТСЖ», которые включают в себя не только севдения о собственниках, но и о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общедомовое имущество,
• устав ТСЖ — в двух экземплярах;
• квитанция об оплате госпошлины.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации ТСЖ, товарищество должно представить в жилищную инспекцию сведения о выборе нового способа управления.

После регистрации надо изготовить печать, открыть расчетный счет в банке, встать на учет в органах статистики, в Пенсионном фонде, фондах социального и медицинского страхования, известить налоговый орган об открытии счета в банке.

Этап 6. Организация работы ТСЖ.

Параллельно с регистрацией ТСЖ надо уведомить управляющую компанию о смене способа управления и предложить ей передать техническую документацию на дом. Порядок передачи документации обязательно посмотрите в разделе 5 Правил №416. Пункт 18 этих Правил предусмотрено направление соответствующего уведомления в течение 5 рабочих дней после принятия решения на общем собрании, при этом не только в саму управляющую компанию, но и органы государственного и муниципального жилищного контроля. К уведомлениям прикладывается копия протокола.

Сразу после регистрации ТСЖ соберите заявления о вступлении в члены (если это не сделали раньше), составьте реестр членов товарищества, проведите общее собрание членов ТСЖ, на котором решите вопросы об утверждении плана работ на год, утверждении на основе этого плана – сметы расходов и доходов, определение размера платы за содержание жилья на основе этой сметы. Если на собрании собственников не стаи выбирать правление и ревизионную комиссию, то это нужно также включить в повестку дня собрания. Выбор председателя правления может осуществляться как собранием членов, так и правлением: как именно – должно быть прописано в уставе ТСЖ.

Выбранное руководство должно начать работу по заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками для выполнения работ по содержанию общего имущества, организации аварийно-диспетчерского обслуживания, утверждения штатного расписания в пределах сметы и приему на работу тех, кто будет помогать ТСЖ на условиях трудового договора (чаще всего, это бухгалтер). Иногда штатное расписание утверждают на общем собрании членов ТСЖ.

С собственниками, не пожелавшими вступить в члены ТСЖ, надо заключить договоры об оказании услуг по управлению домом.

Организуйте начисление и сбор платы за коммунальные услуги (сейчас существуют комплексные программные решения), обратите внимание на соблюдение формы платежного документа.

Не забывайте про заполнение ГИС ЖКХ, организацию работы с обращениями жителей, а также с их персональными данными.

Если старая управляющая компания удерживает техническую документацию, то можно обратиться в орган жилищного надзора с жалобой либо сразу в арбитражный суд. Подумайте над идеей обратиться в суд с иском о взыскании со старой компании неизрасходованных денег.

Иногда старая компания не подает заявление в ГЖИ об исключении дома из реестра лицензии, тогда товариществу приходится подавать такое заявление самому. Порядок подачи заявления в таком случае посмотрите в Приказе Минстроя №938/пр.

Познакомьтесь с председателями соседних ТСЖ, узнайте о наиболее частых претензиях контролирующих органах, отношениях с ресурсоснабжающими организациями банками.

Действуя по изложенной схеме, вы постепенно наладите работу ТСЖ, и самое трудное останется позади.

Мы можем помочь с подготовкой документов для создания ТСЖ под ключ.

В среднем такая услуга стоит от 25000 рублей за 1 дом, но может меняться в ту или иную сторону в зависимости от индивидуальных ситуаций. Позвоните нам — мы ответим на все вопросы! Телефон бесплатный 8-800-100-24-97 или напишите info@domscanner.ru или напишите в WhatsApp: +79029428032 (только звонки, без голосовых сообщений)

Данная памятка разработана в
целях систематизации и описания действий для
создания ТСЖ и предназначена для оказания практической помощи гражданам при создании товариществ собственников жилья.

ШАГ 1. Определяем организационно-правовую форму.

Организационно-правовая форма.
ТСЖ или ТСН?

Статья 54 Гражданского кодекса
РФ (ГК РФ) требует указания
в наименовании юридического лица организационно-правовой формы.

Согласно ГК РФ (ст. 123.12) объединением собственников недвижимого имущества
(помещений в многоквартирном доме) является товарищество собственников недвижимости (ТСН).

При создании ТСЖ: ТСН – это
организационно-правовая форма, а ТСЖ – вид товарищества (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 4
ч. 3 ст. 50 ГК РФ).

В связи с чем в наименовании согласно ст. 123.12 ГК РФ необходимо указывать «товарищество собственников недвижимости».

При наименовании ТСЖ
распространено указание вида товарищества после организационно-правовой формы.

Например: товарищество собственников недвижимости (жилья)
«Петра 1 — 28».

ШАГ 2. Изчить общие требования к созданию ТСЖ

Требования к созданию
установлены в ст. 136 Жилищного кодекса РФ.

—  
собственники в одном МКД могут
создать только одно ТСЖ;

—  
собственники в нескольких МКД могут создать
ТСЖ при соблюдении обязательных
условий: дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в их пределах есть сети
инженерно-технического обеспечения, элементы инфраструктуры, предназначенные для общего использования собственниками в этих домах.

Решение о создании ТСЖ считается принятым,
если «ЗА» отдали голоса собственники,
обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников (если ТСЖ многодомовое, то
такое решение должно быть принято в каждом доме не менее
чем двумя третями голосов собственников).

ШАГ 3. Подготовка к проведению Общего
собрания собственников помещений в МКД

Подготовка     к    общему     собранию    собственников.     Запрос    реестра собственников. Определение порядка возмещения затрат на создание
ТСЖ.

Для подготовки
организации общего собрания необходимо определить перечень собственников МКД.

Такой реестр можно составить
самостоятельно путем направления запросов в Управление Росреестра по Республики Дагестан
(платно), опроса граждан,
проживающих в доме, либо запросить в управляющей организации.

Запрос в управляющую организацию может быть направлен
только собственником и
должен содержать информацию о созываемом собрании, адресе многоквартирного дома, в котором
созывается собрание.

Также важный вопрос – возмещение затрат на создание
товарищества. При создании товарищества могут возникнуть следующие
затраты:

—  
оплата государственной пошлины;

—  
расходы, связанные с выдачей налоговыми органами копий устава;

—  
расходы,   связанные   с   заверением   в   установленном   порядке   подписей председателя и бухгалтера ТСЖ;

—  
расходы, связанные с открытием
счета в банке;

—  
расходы, связанные с изготовлением печати.

—  
иные расходы.

В части оказания содействия по развитию ТСЖ часть затрат может быть возмещена органами
местного самоуправления.

В связи с чем в порядке
подготовки к проведению собрания целесообразно
направить запрос в адрес местной
администрации о наличии
муниципальной программы,
предусматривающей возмещение затрат на создание ТСЖ и условия предоставления возмещения.

В случае отсутствия такой программы вопрос возмещения расходов
целесообразно вынести на обсуждение общего собрания членов ТСЖ и
заложить сумму возмещения в смету товарищества.

Формирование повестки
дня голосования

Целесообразно при создании ТСЖ одновременно провести
два собрания:

Первое
– собрание собственников, на котором будут приняты решения, связанные с созданием товарищества;

Второе – собрание членов ТСЖ, на котором будет выбран председатель, правление, ревизионная
комиссия ТСЖ.

Обязательные вопросы
для вынесения на голосование общего собрания собственников:

1.   Выбор лица, председательствующего на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме, секретаря общего собрания, лиц, осуществляющих
подсчет голосов.

2.   Расторжение договора
управления с действующей управляющей организацией (также можно указать
конкретное наименование и ИНН управляющей организации согласно данным реестра лицензий
Республики Дагестан, размещенным в ГИС ЖКХ, на сайте Государственной жилищной
инспекции Республики Дагестан
– «Раздел «Документы»»).

3.   Выбор способа управления многоквартирным домом – управление товариществом собственников жилья.

4.   Создание товарищества собственников недвижимости (жилья).

5.   Утверждение Устава
товарищества собственников недвижимости (жилья).

6.   Вступление в товарищество собственников недвижимости (жилья).

7.   Утверждение размера
платы за жилое помещение(тариф).

8.   Утверждение лица,
уполномоченного от имени собственников помещений
многоквартирного дома уведомить
организацию, ранее управлявшую домом, орган

муниципального жилищного
контроля, Государственную жилищную
инспекцию Республики Дагестан
о принятом на собрании
решении в течение
5 рабочих дней.

9.   Утверждение лица,
уполномоченного от имени собственников помещений многоквартирного дома, подать в ИФНС России по г. *** заявление о государственной регистрации юридического лица при создании товарищества собственников недвижимости (жилья).

Также
целесообразно рассмотреть вопрос возмещения расходов, связанных с созданием товарищества, утвердить порядок извещения
собственников помещений о проведении общих собраний, а также вопросы,
связанные с

«прямыми платежами» за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям.

Обязательные вопросы
для вынесения на голосование Общего собрания членов товарищества:

1.  Выбор лица,   председательствующего   на 
 общем 
 собрании   членов

товарищества
собственников недвижимости (жилья), секретаря общего собрания, лиц, осуществляющих подсчет
голосов.

2.  Избрание правления товарищества собственников недвижимости (жилья).

3.  Избрание     председателя     правления     товарищества     собственников недвижимости (жилья)
из членов правления.

4.  Избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников недвижимости (жилья).

Проект
повестки дня включается в сообщение о   проведении общего
собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Необходимо учитывать, что принимать решения, не включенные
в повестку дня,
не допускается.

Подготовка проекта
Устава ТСЖ

Устав товарищества собственников жилья согласно ч. 2 ст. 135 ЖК РФ принимается на общем собрании
собственников помещений многоквартирного дома.

Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о:

—   наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья», месте нахождения, предмете и целях деятельности товарищества;

—  
порядке возникновения и прекращения членства
в ТСЖ;

—   составе и
компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам,
решения по которым
принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

—   составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора)
товарищества;

—   порядке и
объеме информации о деятельности товарищества, которые имеют право получать члены ТСЖ
и не являющиеся членами
ТСЖ в многоквартирном доме
(данный порядок не должен противоречить положениям Жилищного кодекса Российской Федерации);

—  
порядке созыва общего собрания членов ТСЖ;

—  
сроке полномочий правления
товарищества и председателя правления;

—  
сроке и порядке
созыва правления товарищества.

Уставом товарищества может (не обязательно) быть
предусмотрено:

—  
срок деятельности ТСЖ;

—  
порядок выбора председателя ТСЖ: общим собранием собственников либо членами
правления товарищества;

—  
порядок уведомления членов товарищества о проведении общего
собрания;

—  
установление количества голосов
при принятии решений
правлением товарищества
(уставом возможно установить только свыше простого большинства голосов,
в меньшую сторону
не допускается);

—  
цели образования и расходования специальных фондов.

Важно помнить, что предел компетенции ТСЖ ограничен его уставными целями, в
связи с чем в Устав товарищества не могут быть внесены вопросы, не относящиеся к компетенции товарищества.

В Устав не могут быть внесены
положения устанавливающие:

—  
штрафы (за курение, невыполнение требований председателя, за парковку
на газоне, порчу имущества товарищества и пр.).

—  
ограничения пользования общим имуществом, ущемляющие права членов товарищества и собственников, не являющихся членами
товарищества;

—  
порядок начисления платы за коммунальные услуги (например, внесение
платы за отопление
по показаниям ОДПУ ежемесячно, при наличии решения
в Республике Дагестан
о равномерной оплате за отопление в течение года);

—  
иные положения, противоречащие нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых
актов.

ШАГ 4. Проведение Общего собрания собственников помещений в МКД и оформление Протокола

Созыв общего собрания собственников

Общее собрание собственников может быть проведено
в форме:

—  
очного голосования;

—  
заочного голосования;

—  
очно-заочного голосования.

Инициатор общего собрания собственников обязан уведомить иных собственников
о проведении общего собрания не менее, чем
за 10 дней до даты проведения собрания.

Уведомляются все собственники как физические, так и юридические лица.

Кроме того, при наличии в доме
помещений, находящихся в муниципальной собственности необходимо направить уведомление в адрес местной
администрации.

В случае, если общее собрание
в форме совместного присутствия (очное) не набрало необходимый кворум, то может быть проведено собрание в заочной форме.

Рекомендуется проводить собрание в форме очно-заочного голосования.

Сообщение о проведении общего
собрания должно быть направлено каждому собственнику
помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в
данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено
каждому собственнику помещения
в данном доме под роспись,
либо размещено в помещении
данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Собрание в очно-заочной форме состоит из 2 частей:
очной и заочной. О проведении каждой формы голосования (сроки и место проведения, адрес направления решений
собственников) необходимо указать в
сообщении.

При размещении сообщения на информационных досках необходимо составить
акт, подтверждающий такое размещение (также при наличии
возможности целесообразно сделать
фотосъемку мест размещения сообщения с указанием даты размещения). Данные
действия необходимы для подтверждения надлежащего уведомления собственников, в случае обжалования процедуры
проведения собрания.

Проведение общего
собрания, оформление протокола

В соответствии с сообщением о проведении собрания
проводится очная и заочная части голосования.

Количество собственников, принявших участие в очной части голосования фиксируется в списке лиц, участвовавших в голосовании. Итоговые
данные по голосованию фиксируются в протоколе собрания.

Общее собрание в форме заочного голосования осуществляется путем заполнения решений (бюллетеней). В ходе проведения заочного голосования инициатор
общего собрания путем поквартирного обхода предоставляет собственникам помещений решения (бюллетени) и обеспечивает их передачу по адресу
подведения итогов заочного голосования.

При голосовании количество
голосов, которым обладает каждый собственник
помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности
на общее имущество в данном
доме.

В голосовании могут участвовать
собственники самостоятельно, так и через представителей. Полномочия представителя удостоверяются доверенностью (заверена нотариально или в соответствие с требованиями п. 3 и
4 ст. 185.1 ГК РФ). В отношении несовершеннолетних голосует один из родителей (опекунов).

Решения общего собрания оформляются протоколом

Требования к оформлению
протокола установлены приказом Минстроя России
от 28.01.2019 № 44/пр. Протокол
общего собрания составляется в письменной форме, подписывается лицом, председательствующим на общем собрании,
секретарем общего собрания, а также лицами,
проводившими подсчет голосов.

Если председательствующий и
счетная комиссия не выбраны, то в
протоколе указываются лица, фактически проводившие подсчет голосов, протокол
подписывается инициатором общего собрания.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 136
ЖК РФ протокол должен быть подписан
всеми собственниками помещений
в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие решений
о создании товарищества и утверждении его устава.

Подлинник протокола с Приложениями (решения собственников, реестр собственников
и пр.) подлежит в течение 10 дней направлению инициатором в адрес товарищества (управляющей организации), а товарищество (управляющая организация) в течение 5 дней обязано передать их в адрес Государственной жилищной инспекции Республики Дагестан (г. Махачкала,
пр. И.Шамиля, стр.58).

Решения общего собрания доводятся
до собственников путем размещения информации в общедоступных местах.
Также при наличии
помещений муниципального
жилищного фонда рекомендуется направить копию протокола в адрес местной администрации.

ШАГ 5. Расторжение договора управления с управляющей организацией

В целях расторжения договора
управления с управляющей организацией и истребования технической документации на МКД уполномоченному собранием лицу
необходимо в течение 5 рабочих дней направить уведомление о принятом на собрании
решении с приложением копии этого решения (протокола).

Кроме того, необходимо направить
в адрес Государственной жилищной инспекции
Республики Дагестан заявление
о внесении изменений
в реестр лицензий.

Необходимо учитывать, что срок начала управления МКД товариществом зависит
от порядка расторжения договора управления домом.

После издания приказа об исключении МКД из реестра
лицензий Государственная
жилищная инспекция Республики Дагестан уведомит ТСЖ о дате начала
управления домом (не ранее государственной регистрации ТСЖ).

ШАГ 6. Вхождение в состав членов ТСЖ, исключение из членов товарищества

В соответствии с частями 1 и
2 статьи 143 Жилищного кодекса Российской Федерации, членство
в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения
в многоквартирном доме на основании
заявления о вступлении в товарищество собственников
жилья. Если в многоквартирном доме создано
товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами
товарищества после возникновения у них права
собственности на помещения.

Таким образом, требование о
вступлении в ТСЖ осуществляется с момента подачи
соответствующего заявления и не требует совершения каких-либо действий, подтверждающих факт принятия
собственника в члены ТСЖ.

В соответствии с частью 3 статьи 143 Жилищного
кодекса Российской Федерации
членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента
подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента
прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Поэтому заявление о выходе из членов товарищества может быть подано
в

любое время. Право выхода из членов товарищества не может быть ограничено, в том числе
и уставом.

Заявление о выходе из членов ТСЖ должно быть подано в ТСЖ либо в правление ТСЖ — орган управления товариществом собственников
жилья.

ШАГ 7. Государственная регистрация ТСЖ

Регистрация ТСЖ осуществляется в порядке, предусмотренном законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Документы в
налоговую службу подает лицо, которого собственники выбрали на собрании в качестве уполномоченного на регистрацию лица.

Для регистрации ТСЖ необходимо заполнить заявление
по форме № Р11001, утвержденной приказом
ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25.

На сайте ФНС России можно скачать
форму для заполнения заявления о регистрации.

Кроме
заявления для регистрации понадобятся:

—  
прошитый и пронумерованный протокол общего собрания
собственников;

—  
устав ТСЖ — в двух экземплярах;

—  
квитанция об оплате госпошлины.

После регистрации изготавливается печать,
открывается расчетный счет в банке,
также необходимо встать на учет в органах статистики, в Пенсионном
фонде, фондах социального и
медицинского страхования, известить налоговый орган об открытии счета в банке, зарегистрироваться в ГИС ЖКХ.

ШАГ 8. Организация работы по управлению домом 

В целях эффективной работы товарищества целесообразно организовать работу
путем составления и последующего исполнения календарного плана работы ТСЖ.

В план работы ТСЖ в обязательном порядке включаются:

—  
периодические мероприятия по осмотру общего имущества (весенний, осенний) дома;

—  
подготовка дома к сезонной эксплуатации и к работе в зимних условиях (май – август);

—  
заключение договора со специализированной организацией ГРО на техническое обслуживание ВДГО; (июнь –
август);

—  
размещение информации в ГИС ЖКХ (в соответствии с установленной периодичностью);

—  
предоставление отчетности в адрес налоговой
службы, пенсионного фонда;

—  
предоставление реестра членов товарищества в адрес Государственной жилищной инспекции Республики Дагестан (не позднее
1 апреля);

—  
предоставление данных о состоянии специальных счетов по капитальному ремонту общего имущества дома
(ежеквартально не позднее 5 числа при выборе
способа накопления фонда капитального ремонта
на специальном счете);

—  
личный прием председателя товарищества (ежемесячно);

—  
проведение готового отчетного
собрания (январь — март);

—  
снятие показаний общедомовых приборов учета (ежемесячно);

—  
сезонные ремонтные работы
(в соответствии со сметой товарищества);

—  
иные запланированные мероприятия.