Как отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника через госуслуги пошаговая инструкция

В одних ситуациях для отказа от доли в квартире достаточно простого письменного документа, в других — придется оформлять дарственную. Вместе с экспертами разбираемся, как оформить отказ от доли в квартире в разных случаях

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Долевая собственность — это имущество, которое находится в общей собственности с определением доли каждого из совладельцев. Каждый собственник такой недвижимости обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть в результате наследства, раздела имущества, приватизации жилья и т. д.

Гражданин или юридическое лицо имеет право отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (ст. 236, ГК РФ). При этом до отказа все права и обязанности (оплата коммунальных услуг, налогов) сохраняются за первоначальным владельцем.

Отказаться от доли в квартире можно как на этапе возникновения права собственности (например, при получении наследства или приватизации жилья), так и уже при существующем праве. Рассмотрим каждый из этих случаев отдельно.

Отказ при приватизация квартиры

Первый случай — гражданин еще не получил долю в праве собственности, но планирует отказаться от нее. Например, при участии в приватизации (перевод квартиры в частную собственность). Если человек не хочет быть собственником доли в квартире, то он может отказаться от такого права. В этом случае доля в приватизированной квартире будет равномерно распределена между другими собственниками. Для того чтобы отказаться от своей доли при приватизации, нужно написать соответствующее заявление.

«Чтобы отказаться от приватизации, нужно обратиться с письменным заявлением об отказе в уполномоченный орган. Например, в Москве — это департамент городского имущества. Образец заявления размещен на сайте департамента. Отказ от приватизации можно подать в департамент напрямую и через МФЦ. В первом случае требуется нотариальное удостоверение отказа (цена — 1,1 тыс. руб.), во втором достаточно простой письменной формы», — рассказал юрист Asterisk Степан Хантимиров.

Отказ от доли при получении наследства

Еще один вариант отказа от доли в квартире, когда право собственности еще не возникло, — при получении наследства. Законодательство предоставляет гражданам возможность отказаться от имущества, получаемого по наследству (ст.1157 ГК РФ). В данном случае можно отказаться от доли как в пользу конкретного наследника, так и на общих основаниях. В последнем случае имущество будет распределено между наследниками в равных долях. Отказаться от доли в пользу третьего лица, которое не является наследником, нельзя.

По словам Степана Хантимирова, наследник может отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение двумя способами:

• оформить у нотариуса, который ведет наследственное дело, отказ от наследства. При этом гражданин должен отказаться от всего наследства, а не только от доли в праве собственности на жилое помещение. Заявление об отказе от наследства можно сделать самому, можно воспользоваться формой нотариуса. В первом случае гражданин заплатит 100 руб., во втором случае придется доплатить нотариусу за услуги по составлению формы, как правило, от 300 до 500 руб.;
• не обращаться с заявлением к нотариусу, который ведет наследственное дело, о принятии наследства в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя.

Закон предоставляет шесть месяцев для заявления права на наследство (ст. 1154 ГК РФ). В течение полугода наследнику необходимо решить, будет он претендовать на имущество или откажется от него. После того как нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, гражданин не имеет права отказаться от него. Причем отказаться можно только полностью от наследуемого имущества.

Есть случаи, когда отказаться от доли в праве собственности на жилое помещение нельзя:

• наследуемое имущество носит выморочный характер;
• нельзя отказаться в пользу других лиц, если доля передается наследодателем определенному наследнику или наследник обладает правом на получение обязательной доли.

Важным условием отказа от доли в наследстве является добровольный характер. Если заявитель докажет, что подписывал документ недобровольно, суд признает отказ недействительным.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Отказ от уже существующей доли

Если человек уже имеет долю в квартире, то отказаться от нее с помощью письменного заявления не получится. Не имеет значения, на каком основании появилось право — в результате приватизации жилья, долевого строительства или покупки на вторичном рынке. В данном случае долю можно или продать, или подарить.

Дарение доли

Договор дарения имеет простую письменную форму. В отличие от завещания, дарение является двусторонним договором, оно не требует участия нотариуса (ст. 572 ГК РФ). Чтобы подарить долю в квартире, необходимо только согласие одаряемого.

При этом важно зарегистрировать договор дарственной. Для регистрации дарственной в Росреестре требуется оплатить госпошлину (2 тыс. руб.). В противном случае договор будет признан недействительным.

Если недвижимость переходит к близкому родственнику, то налог на доход не начисляется. В остальных случаях новый собственник платит налоговый сбор в размере 13% от кадастровой стоимости доли.

Продажа доли

Долю в квартире можно продать. Важное условие — собственник доли должен предложить выкупить свою часть недвижимости совладельцам помещения (ст. 250 ГК РФ).

Если остальные участники долевой собственности откажутся от сделки, то тогда долю можно продать постороннему покупателю с помощью договора купли-продажи. В данном случае нужно пройти стандартный путь купли-продажи недвижимости и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Расприватизация

Гражданин вправе передать долю в праве собственности на жилое помещение, которое он приватизировал, в государственную или муниципальную собственность (так называемая расприватизация), добавил юрист Asterisk. Для этого необходимо одновременное соблюдение трех условий (ст. 9.1 Закона О приватизации жилищного фонда):

• недвижимость поступила в собственность по договору приватизации;
• в собственности гражданина нет иной недвижимости;
• недвижимость свободна от правопритязаний третьих лиц.

После того как гражданин совершит расприватизацию, государство или муниципалитет заключат с ним договор социального найма жилого помещения, права собственности на которое он передал.

Отказ от доли в ипотечной квартире

Просто отказаться от доли в ипотечной квартире тоже нельзя. Такую долю можно продать или подарить, но только с разрешения банка. Сам вопрос распоряжения долей в ипотечной квартире сопряжен со множеством нюансов. Например, приобретался ли объект в браке или до него, как была оформлена собственность (совместная или долевая), являются ли содольщики созаемщиками и так далее.

Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, — обратиться для консультации к юристу и в банк, поскольку совершать любые сделки с ипотечной квартирой, которая находится в залоге, можно только с согласия банка, рекомендует замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.

На практике, если созаемщики не хотят или не могут выплачивать ипотечный кредит, обычно они продают жилье целиком, но также по согласованию с банком. С разрешения банка созаемщик может договориться о переходе права собственности второму созаемщику. В данном случае обязательство по оплате ипотечного кредита ложится полностью на одного созаемщика.

Отказаться от права собственности в ипотечной квартире можно либо подарив свою долю, либо продав. При разводе супругов, которые являются созаемщиками, этот вопрос может решить брачный договор, в котором прописаны условия раздела имущества. Если брачного контракта нет, то при разводе надо заключить соглашение о разделе имущества — кому и что будет принадлежать после развода. Можно прописать, что все имущество достанется одному из супругов, а второй получает денежную компенсацию.

Поэтому при отказе от доли в ипотечной квартире нужно сначала определить, во-первых, кто является основным заемщиком и созаемщиком, рекомендует Ольга Балбек. Во-вторых, понять, кем приходятся друг другу заемщики и выделены ли доли. После чего можно подарить свою долю в ипотечной квартире или продать ее, используя преимущественное право. При этом стоит помнить, что в любой ситуации нужно сначала проинформировать банк.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал

Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».

Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.

Отказ от доли в пользу супругов

Имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью. (ст. 256 ГК РФ). Долевая собственность может возникнуть из совместной с помощью выделения долей в этом имуществе — сделать это можно в досудебном и судебном порядке. Также один супругов может отказаться от своей доли в пользу другого. Здесь есть несколько вариантов такого отказа.

Первый — супруги состоят в браке и хотят разделить имущество по обоюдному согласию. В этом случае они могут воспользоваться брачным договором. В документе определяется, кому и в какой доле принадлежит имущество, какие права и обязанности у супругов. Документ необходимо заверить у нотариуса.

Второй вариант — когда брак расторгнут и супруги хотят мирно разделить имущество. В данном случае, чтобы отказаться, например, от своей доли в квартире, необходимо написать письменный отказ, заверенный у нотариуса. Третий вариант — когда между супругами возникает спор, что, кому и в каком размере принадлежит. В данном случае вопрос решается в судебном порядке.

В обзорной статье про материнский капитал мы уже рассказывали о том, кому, почему, в каком размере и в какие сроки надо выделять доли в жилье, при покупке которого использовался федеральный материнский капитал (МСК). 

Однако бывают ситуации, когда кто-то из членов семьи хочет отказаться от своей доли. Например, так произошло в семье Сергеевых. У них трое детей: старшей дочери уже исполнилось 18 лет, а близнецам скоро будет семь. 

В 2018 году Сергеевы купили при помощи ипотеки новостройку, использовав в том числе материнский капитал, который получили после рождения младших детей. Они выплатили ипотеку, и теперь мама, на которую был оформлен ДДУ, должна в течение шести месяцев выделить доли всем членам семьи. 

Старшая дочь хочет отказаться от своей доли в пользу родителей и младших детей, но оказалось, что сделать это не так просто. Регламентированной процедуры отказа пока фактически нет. 

И хотя действующий закон № 256-ФЗ не предусматривает алгоритма отказа от доли, сделать это можно и сейчас. Далее мы расскажем, каким образом. 

Раньше было проще: история вопроса 

До 2016 года Пенсионный фонд (теперь входит в Социальный фонд России) придерживался позиции, что совершеннолетние члены семьи могут отказаться от доли в жилье с маткапиталом в пользу других членов семьи. Никаких ссылок на правовые нормы ведомство при этом не приводило. Отказ рекомендовалось заверить нотариально, а не просто составить в письменной форме.

Судебная практика тех лет подтверждала установившийся порядок. Если суд рассматривал дело об отзыве отказа от доли, то, при наличии нотариально удостоверенного отказа, исходил из принципа, что получение доли в жилье с использованным МСК — это право, а не обязанность гражданина. 

Следовательно, совершеннолетний член семьи мог отказаться от нее (что подтверждалось официальным документом), и никаких нарушений тут нет. 

Однако в 2016 году Верховный суд дал разъяснение, в котором говорилось, что п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ прямо обозначает круг тех, в чью собственность поступает такое жилье (это родители и дети), а также устанавливает вид этой собственности как «общую долевую». 

Поэтому отказ от доли означает нарушение нормы закона, то есть исключать кого-то из членов семьи из числа сособственников нельзя, даже если он прямо высказывает такое желание. 

После этого регистрирующие органы стали настаивать, чтобы доли в жилье, приобретенном с использованием МСК, выделялись всем членам семьи, а ПФР убрал с сайта разъяснение, в котором говорилось, что отказаться в пользу других членов семьи все-таки можно. 

Выделяем доли и распоряжаемся ими 

Сейчас нотариусы и риелторы во избежание спорных моментов рекомендуют поступать следующим образом: сначала оформить соглашение о выделении долей всем членам семьи, а уже потом совершеннолетние собственники смогут распорядиться своей частью так, как посчитают нужным. 

Если взять в качестве примера ситуацию Сергеевых, то старшей дочери надо оформить по соглашению свою долю, а затем она может, например, подарить ее матери по договору дарения. 

Налог на доходы Сергеевой-старшей при этом платить не придется, так как при получении подарка от близкого родственника и/или члена семьи такая обязанность не возникает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). 

Факт дарения не изменит для матери и минимальный срок владения квартирой, так как происходит переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, и это не влечет прекращения права собственности этого участника на объект (ст. 235 ГК РФ, письмо ФНС №ЕД-4-3/17824 от 22.10.2012). Этот нюанс важен для тех, кто хочет избежать уплаты налога при продаже объекта.  

Так как после выделения долей квартира Сергеевых имеет несколько собственников, и при отказе одного из них от своей части состав владельцев изменится, то для оформления договора дарения потребуется обратиться к нотариусу. 

Стоимость его услуг зависит от региона обращения. В среднем по стране она составляет 10–14 тыс. рублей. Также надо будет заплатить госпошлину — 0,5% кадастровой стоимости квартиры, рассчитанной пропорционально размеру доли, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей. 

Затем матери как одаряемой надо будет зарегистрировать свое право, заплатив при этом еще одну госпошлину в 2 тыс. рублей. Документы в Росреестр передаст нотариус, заверивший договор дарения. На рассмотрение заявления у госоргана будет три рабочих дня, после чего Сергеева-старшая получит выписку из ЕГРН.   

Резюмируя 

Эксперты считают, что сейчас правильнее и надежнее оформлять отказ от доли в жилье с вложенным МСК в два этапа: сначала выделить доли родителям и детям, а затем желающий сможет оформить отказ путем дарения своей доли кому-то из членов семьи. Путь это не самый прямой, но другого пока нет. 

Остается надеяться, что поправки к закону о мерах господдержки семей с детьми, уже прошедшие первое чтение в Госдуме, ликвидируют прореху в законодательстве и четко регламентируют процесс отказа от доли в жилье, приобретенном при помощи маткапитала. 

Заглавное фото: Shutterstock / Fotodom 

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Отказ от доли в приватизированной квартире

Отказ от доли в приватизированной квартире

Подборка наиболее важных документов по запросу Отказ от доли в приватизированной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Нужно понимать, что доля в квартире — это не всегда привлекательное предложение. Не все готовы принимать наследство с обременениями. Есть несколько причин, по которым часто отказываются от вступления в наследство:

1. Особые обстоятельства. Например, наследник признан банкротом, поэтому при вступлении в наследство он потеряет свою долю. Чтобы этого не произошло — лучше отказаться от части квартиры в пользу родственника.
2. Стремление улучшить жилищные условия. Например, один из собственников хочет выкупить все доли у своих родственников. В этом случае легче будет сразу отказаться от своей части квартиру в пользу другого, чем после оформления наследства проводить сделку купли-продажи. 
3. Вместе с долей в квартире к наследнику переходят и потенциальные долги по ЖКУ. При нежелании их закрывать или невозможности платить имущественный налог — можно отказаться от доли в квартире.

При этом с точки зрения закона от причины отказа зависит лишь алгоритм действий в каждом конкретном случае.

Когда возможен такой шаг, а когда нет  

Отказаться по общему правилу можно всегда, это право наследников регулирует статья 236 ГК РФ. Но нужно учитывать, что отказ от доли не означает прекращение обязанностей собственника. До момента передачи прав на имущество другому человеку нужно будет уплачивать имущественный налог и ЖКУ.

Важный нюанс в отказе от доли в недвижимости: не получится отказаться только от части площади в квартире, в таком случае придётся отказываться от всего наследства. Также могут возникнуть сложности, если в сделке с квартирой задействованы несовершеннолетние дети.

Руководство, как отказаться от доли в квартире  

При получении наследства  

Согласно статье 1157 ГК РФ, отказаться от доли в квартире можно ещё до момента возникновения право на собственность. В этом случае можно отказаться от доли как на общих основаниях, так и в пользу другого наследника. При отказе на общих основаниях недвижимость распределяется в равных долях между наследниками. При этом важно отметить, что отказаться от доли в пользу лица, которое не является законным наследником — нельзя.

Существует два способа отказа от доли:

1. Оформить отказ от наследства у нотариуса, который занимается вашим делом. Однако есть нюанс: отказаться нужно от всего наследства, а не только от доли в жилом помещении. Заявление можно составить самостоятельно, а можно по специальной форме у нотариуса. Разница лишь в стоимости: 100 рублей для первого способа, 300-500 рублей — для второго.
2. В течение полугода с момента смерти наследодателя не обращаться с заявлением к нотариусу, который ведёт наследственное дело. По статье 1154 ГК РФ, именно в течение 6 месяцев можно заявить о своих правах и желании вступить в наследство.

После того, как нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, отказаться от части будет нельзя.

На этапе приватизации недвижимости  

Вы имеете право отказаться от приватизации, если не хотите становиться собственником доли в квартире. В этом случае доли равномерно распределят между другими собственниками. Для отказа от своей доли при приватизации необходимо обратиться в уполномоченный орган с письменным заявлением. В Москве этим занимается департамент городского имущества. Обращение в департамент можно подать как напрямую, так и через МФЦ. Однако в первом случае придётся также предоставить нотариально заверенное удостоверение отказа.

Дарение или продажа части  

Если вы уже являетесь собственником доли в квартире, то отказаться от неё с помощью письменного заявления не получится. В такой ситуации её можно либо продать, либо подарить.

1. Дарение доли. Договор дарения — это двусторонний договор в письменной форме, не требующий нотариального участия. Получается, для дарения необходимо лишь согласие одаряемой стороны. Однако при этом важно зарегистрировать дарственную в Росреестре и оплатить госпошлину. При переходе недвижимости к близкому родственнику налог на доход не начисляется. Если дарим не родственнику, то он должен будет уплатить налог — 13% от кадастровой стоимости доли. 
2. Продажа доли. Согласно статье 250 ГК РФ, при продаже доли в квартире вы обязаны предложить выкупить свою часть совладельцам помещения. Если они откажутся от сделки, то у вас будет возможность продать свою долю постороннему покупателю с помощью договора купли-продажи: провести стандартную процедуру оформления документов и зарегистрировать сделку в Росреестре.