Как переписать долю в квартире на ребенка совершеннолетнего через мфц пошаговая инструкция

Как составить договор дарения между родственниками в МФЦ

Дарственная зачастую кажется более практичным вариантом, чем завещание. Но оформить договор нужно правильно, чтобы не возникло проблем ни у дарителя, ни у получателя.

Дата публикации: 25.12.24
48.6k

0

Картинка с сайта: brobank.ru

Поэтому стоит заранее изучить все процессы по поводу оформления дарственной. Разберемся, что говорит законодательство, как оформить договор через МФЦ, сколько это стоит и можно ли отказаться.

Что говорит закон о дарении родственнику

Многие россияне считают, что для передачи квартиры родственнику нужно составить документ, который так и называется — «дарственная». Однако в законодательстве нет такого термина. Правильное название документа по статье 572 ГК РФ — «договор дарения». Это соглашение позволяет подарить квартиру родственникам. К близким родственникам, которые могут получить подарок в виде недвижимости, относятся:

• дети;
• родители;
• внуки;
• бабушки и дедушки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры.

В юридическом контексте тот, кто передаёт недвижимость, называется дарителем, а тот, кто ее получает — одаряемым.

Основные правила дарения квартиры:

1. Договор дарения заключают обе стороны. Нельзя просто передать квартиру без согласия другой стороны. Одаряемый должен официально принять дар.
2. Безвозмездность — это основное условие дарения. В договоре нельзя указывать, что одаряемый обязан что-то вернуть или оплатить. Если такие условия есть, сделку признают притворной и недействительной.
3. По договору дарения можно передавать только конкретные объекты недвижимости — квартиру, ее долю, гараж и другие. В документе обязательно указывают, что именно передают в дар. Например, нельзя указать «все имущество». Каждый объект недвижимости будет регистрироваться отдельно.
4. Подарить можно только при жизни. Невозможно прописать условие, что квартира переходит к одаряемому после смерти дарителя. В случае смерти дарителя имущество переходит по наследству.

Рассмотрим, какие требования предъявляют к участникам сделки.

Какие требования к участникам сделки

Основные требования к дарителю:

1. Дееспособность — дарить может только тот, кто осознает свои действия. Дети до 14 лет не могут дарить свою долю в квартире. Подростки от 14 до 18 лет могут сделать дарение только с согласия родителей или опекунов.
2. Психическое здоровье — дарение признают недействительным, если человек делал это под давлением или не осознавал своих действий.
3. Право собственности — дарить можно только то имущество, которое принадлежит дарителю.

Картинка с сайта: brobank.ru

Дарение между организациями запрещено. То есть одна компания не может подарить недвижимость другой. Однако если квартира принадлежит директору, то есть физлицу, он может передать ее другой компании. И наоборот, компания может подарить объект физлицу.

Какие нужно собрать документы

Для составления договора дарения понадобятся:

• паспорт или другой документ, который подтверждает личность участников сделки;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из Единого государственного реестра недвижимости, но если право собственности возникло до 31 января 1998 года, нужно предоставить штамп БТИ.

Желательно составить акт приема-передачи. Хотя по закону он не обязателен, он может помочь в случае спорных моментов. Например, если подписание договора и перерегистрация имущества сильно отличается по времени.

Технический паспорт квартиры или экспликация и поэтажный план не обязательны, но могут быть полезны для проверки состояния квартиры, если одаряемый хочет убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.

Как в МФЦ составить договор о дарении родственнику

Оформление договора дарения происходит через МФЦ или нотариуса, но всегда нужно зарегистрировать сделку в Росреестре. В МФЦ оформляют договор дарения для совершеннолетних родственников или супруга. Для этого нужно:

1. Выбрать МФЦ и записаться на прием.
2. Подготовить все необходимые документы.
3. Оплатить госпошлину.
4. Подписать договор с использованием электронной подписи, если оформляете сделку онлайн.
5. Принести документы в МФЦ, заполнить формы и дождаться завершения оформления — обычно до 7 дней.

Разберем подробнее процесс оформления дарственной.

Составление договора

Договор дарения нужно заполнять в письменной форме. Он должен содержать такие пункты:

• желание дарителя передать квартиру безвозмездно;
• дату и место заключения договора;
• паспортные данные сторон и адреса;
• информацию о квартире: адрес, площадь, кадастровый номер и другие характеристики;
• момент, когда право собственности перейдет к одаряемому;
• подписи сторон.

Картинка с сайта: brobank.ru

Так выглядит договор дарения.

Договор подписывают в трех экземплярах — для сторон и для Росреестра.

Перерегистрация недвижимости

Для регистрации права собственности необходимо предоставить:

• документы, подтверждающие право собственности, если в реестре еще нет данных;
• два экземпляра договора дарения;
• доверенность, если сделку проводит представитель.

Подать документы можно через МФЦ или сайт Росреестра.

Когда не обойтись без нотариуса

Закон требует обращения к нотариусу, если в сделке участвует ограниченно дееспособный человек или если передают не всю квартиру, а ее долю. Если есть вероятность, что кто-то из родственников может оспорить дарение, лучше заверить договор у нотариуса.

Например, если мать и отец дарят квартиру своей дочери, то нотариус не нужен, так как у них нет других претендентов. Если же отец дарит квартиру дочери, но у него есть еще дети, которые могут претендовать на имущество, то стоит обратиться к нотариусу.

Если у дарителя есть супруг, нужно получить нотариально заверенное согласие на дарение недвижимости. А вот супруг одаряемого не будут иметь никакого отношения к полученной квартире. Подарки совместно нажитым имуществом не считают, делить их при разводе не придется.

Подробнее о том, какие риски при покупке подаренной квартиры.

Какой срок действия договора дарения

Срока действия у дарственной нет, поэтому регистрировать переход права собственности можно в любое время. Если даритель в браке, то при более поздней перерегистрации придется обновить согласие супруга. Это не обязательное условие для регистрации, но могут потребовать.

Учтите, что пока переход прав собственности не оформили, квартира считается собственностью дарителя, а не одаряемого. Поэтому именно он платит налог на имущество, а также за содержание квартиры. Эти обязанности переходят одаряемому только после перерегистрации прав собственности.

Даритель вправе отменить дарение, но только при определенных условиях. Если переход прав собственности произошел, отменить получится только через суд.

Сколько стоит оформление дарственной

Составление договора дарения платное — от 5 до 10 тысяч, это зависит от расценок исполнителя. Для регистрации перехода права собственности необходимо оплатить госпошлину — 2000 рублей. Если передают не только квартиру, но и участок земли, то придется заплатить дополнительные суммы: от 350 до 2000 рублей. Также стоит учесть, что предоставление сведений из ЕГРН тоже платное — 300 рублей.

Налогом сделку не облагают, если имущество передают близким родственникам. Если же договор не в пользу родственников, получатель подарка должен оплатить 13% от его стоимости. Для нерезидентов ставка налога увеличивается до 30%.

Оформите дебетовую карту Газпромбанка Мир:

Картинка с сайта: brobank.ru

Стоимость от	0₽
Кэшбек	До 50%
Процент на остаток	До 23%
Снятие без %	До 200 000 р.
Овердрафт	Есть
Доставка	1-2 дня

Бесплатное обслуживаниеСнятие в любых банком. без %С процентом на остатокСрочныеС овердрафтом

Оформить

Можно ли отказаться от дарственной

Одаряемый вправе отказаться от подарка, но еще до момента его получения. Отказ при этом оформляют письменно. Получатель должен возместить дарителю все расходы на юриста или нотариуса. После регистрации сделки отменить ее можно только в судебном порядке.

Картинка с сайта: brobank.ru

Отказаться может как даритель, так и одаряемый. Даритель вправе отменить дарение до передачи квартиры. После этого договор расторгнут только по нескольким причинам:

• у дарителя ухудшилось материальное, имущественное положение или возникли проблемы со здоровьем — важно, чтобы ухудшения произошли уже после передачи прав собственности на жилье;
• у дарителя изменилось семейное положение, например, развод с разделом имущества;
• одаряемый нанес ущерб жизни и здоровью дарителя, членам его семьи;
• одаряемый погиб — если это условие включили в договор.

Одаряемый также может отказаться от подарка, например, из-за недостатка в финансах для оплаты НДФЛ, по личным причинам. Можно не объяснять причины отказа, но возместить расходы дарителю придется в любом случае.

Госорганы тоже вправе отказать в оформлении дарственной. Обычно это происходит из-за выявления доказательств неправомерности сделки или из-за неправильно оформленных документов.

Можно ли оспорить дарственную

Договор дарения может оспорить в суде как даритель, так и его родственники. Это можно сделать по ряду оснований, например, при обмане или недействительности сделки. Также существуют специальные причины для отмены договора дарения, которые перечислили выше.

Срок исковой давности один год для оспаривания сделки и три года, если сделку признали недействительной. Оспорить дарение можно только в этих случаях. Если даритель уже не собственник, вернуть имущество нельзя. Однако одаряемый может в любое время отказаться от дарения до передачи недвижимости.

Если передача квартиры уже состоялась, отказаться от неё можно только через новый договор — дарение или купля-продажа.

Частые вопросы

«Переписать квартиру» означает переоформить ее на другое лицо. Но недвижимое имущество регистрируется на его владельцев (п. 1 ст. 131 ГК РФ). То есть чтобы переписать жилье на кого-либо нужно сначала передать ему право собственности на недвижимость (п. 4 ч. 4 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Для этого обычно заключают договор купли-продажи или дарения.

Если нужно переписать квартиру на мужа или жену, то можно оформить брачный договор. Но об этом мы рассказали отдельно. В этой статье поговорим о перерегистрации квартиры на других родственников.

Как можно переписать квартиру на ребенка, если он совершеннолетний

Детям зачастую квартиры не продают, а дарят, для чего оформляют договор дарения в простой письменной форме (ст. 574 ГК РФ). Ранее в общем случае нотариальное заверение таких договоров не требовалось (за некоторым исключением). Но 13.01.2025 вступили в силу поправки в ГК РФ, в соответствии с которыми любые договоры дарения между гражданами теперь обязательно заключаются при участии нотариуса. 

Кроме того, в зависимости от вида собственности на квартиру при заключении договора нужно учитывать ряд нюансов (ст. 244 ГК РФ). Если родитель, в единоличной собственности которого есть жилье, решил подарить его своему взрослому сыну или дочери, то достаточно будет просто заключить договор дарения и нотариально его удостоверить. Если квартира находится в совместной собственности обоих родителей и они оба указаны как собственники в ЕГРН, то в качестве дарителей в договоре также должны выступать оба родителя. Если квартира оформлена на одного из родителей, но приобреталась в браке (в отсутствие брачного договора), то помимо договора дарения понадобится согласие на дарение от другого родителя, удостоверенное нотариально (п. 2 ст. 576 ГК РФ, п. 1 ст. 34, п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если же при совместной собственности один из родителей не хочет делать такой подарок ребенку, то прежде родителям нужно будет оформить раздел имущества и уже после этого родитель, желающий передать свою долю ребенку, сможет ее подарить. И этот договор дарения также нужно будет удостоверить у нотариуса (ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Кстати, в случае дарения доли собственник не должен предупреждать о запланированной сделке других долевых собственников. Поскольку такая обязанность предусмотрена только для возмездных сделок (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Если ребенок еще не достиг возраста 18 лет, то удобнее заключить также договор дарения. Поскольку у несовершеннолетнего, как правило, просто нет денег, чтобы купить квартиру или иную недвижимость. Если ребенку (п. 1 ст. 26, п. 1, 2 ст. 28 ГК РФ):

• еще нет 14 лет, то он считается малолетним, и от его имени должен действовать законный представитель (родитель, усыновитель, попечитель). Он же подписывает вместо ребенка договор дарения;
• от 14 до 18 лет, то ребенок вправе сам совершать сделки, но с согласия своего законного представителя. Поэтому ребенок старше 14 лет, имеющий паспорт, может быть стороной договора дарения и самостоятельно в нем расписаться.

При этом может сложиться, на первый взгляд странная ситуация, когда родитель – единственный собственник жилья, дарит свою квартиру ребенку до 14 лет, и, соответственно, в договоре дарения выступает за себя, как за дарителя, и одновременно за ребенка, как за одаряемого. Но как разъяснили в Федеральной нотариальной палате, такой договор дарения вполне может быть оформлен (Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2664/06-08).

Как переписать квартиру без налогов при дарении

Если основанием для перехода права собственности является договор дарения квартиры между членами семьи или близкими родственниками, то одаряемому платить НДФЛ не придется. То есть если сторонами договора были супруги, родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородне братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Если же квартиру троюродному племяннику подарит тетя, например, то он должен будет уплатить налог со стоимости полученной в дар квартиры (Письмо Минфина от 30.04.2021 N 03-04-05/33966). Поскольку стороны такой сделки не признаются близкими родственниками .

Налог нужно будет исчислить с кадастровой стоимости жилья, установленной на 1 января года, в котором произошел переход права собственности. Если на указанную дату кадастровая стоимость не определена, одаряемый может обратиться в органы технической инвентаризации за инвентаризационной стоимостью и посчитать НДФЛ исходя из нее (п. 6 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 21.10.2015). В любом случае НК РФ не обязывает лицо, получившее в дар недвижимость, устанавливать ее рыночную стоимость.

Как переписать квартиру на другого родственника и что с НДФЛ

С учетом выше приведенных требований подарить недвижимое имущество можно любым родственникам и даже малознакомым людям. Хотя дальним родственникам квартиры дарят довольно редко, скорее уж передают по наследству. Либо просто продают.

Продажа квартиры родственнику по существу мало чем отличается от продажи совершенно незнакомому до сделки человеку. Для этого нужно заключить договор купли-продажи и затем в общем порядке представить документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. При этом у родственника-продавца после получения оплаты за квартиру появится доход, который в общем случае облагается НДФЛ. Но платить налог нужно не всегда. Если, к примеру, минимальный срок владения квартирой уже истек, то обязанности перечислить налог у продавца не будет (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Что касается покупателя, то если квартиру он приобретет у близкого родственника, то не сможет воспользоваться имущественным вычетом. То есть вычет не положен, если жилье куплено у супруга(-ги), родителей, детей, брата или сестры. Поскольку такие лица признаются взаимозависимыми (п. 5 ст. 220, п. 1, пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). При этом не имеет значения, что в договоре фигурирует рыночная цена недвижимости, а факт перечисления денег подтверждают банковские документы.

А вот если, например, невестка купит квартиру у свекра, то право на имущественный вычет у нее будет (Письмо ФНС от 16.07.2015 N БС-4-11/12517).

Как переписать квартиру в ипотеке

Если квартира была куплена с использованием ипотечного кредита и этот кредит еще не погашен, значит, квартира находится в залоге. Залогодержателем при этом является банк, предоставивший кредит. По Закону собственник квартиры не может ее продать или подарить без согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, далее – Закона N 102-ФЗ). Условие о том, что согласие банка получать не нужно, теоретически может быть прописано в договоре об ипотеке, но на практике такое не встречается. Поскольку банкам это невыгодно.

Вместе с тем, с 11 сентября 2024 года ипотечные заемщики получили право на самостоятельную продажу заложенного имущества в упрощенном порядке (ст. 37.1 Закона N 102-ФЗ). В связи с этим, есть несколько вариантов переоформления ипотечной квартиры. 

Самостоятельная продажа заложенной недвижимости. Сегодня ипотечный заемщик может подать в банк заявление о том, что собирается продать имущество, находящееся в залоге (п. 2 ст. 37.1 Закона N 102-ФЗ). Банк в течение 10 рабочих дней рассматривает заявление и выдает уведомление о согласии на самостоятельную реализацию залогодателем имущества (пп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона N 102-ФЗ). Но банк может и отказать. Например, если в отношении заемщика начата процедура внесудебного банкротства, или если уже подан иск об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с неплатежами по кредиту (пп. 2 п. 4, п. 6 ст. 37.1 Закона N 102-ФЗ). Если продажа согласована, то в уведомлении указывается также минимальная цена продажи. Из денег, поступивших от реализации имущества, полностью погашается ипотечный кредит. А оставшуюся сумму продавец может забрать себе (п. 1 ст. 37.1 Закона N 102-ФЗ). В этом и заключается механизм упрощенной продажи залога. В остальном сделка по продаже проходит в общем порядке с последующей регистрацией в Росреестре права собственности покупателя. 

Досрочное погашение кредита за счет средств продавца. После этого снимается обременение с квартиры и впоследствии продать/подарить ее можно в общем порядке. Технически это самый простой вариант, но возможный только при наличии свободных денежных средств – собственных или опять же заемных.

Досрочное погашение кредита за счет средств покупателя (говорить о дарении здесь не приходится, т.к. у получателя квартиры в любом случае будут расходы). Сначала заключается предварительный договор купли-продажи квартиры. Затем родственник-покупатель гасит ипотечный кредит продавца. После этого продавец или сам банк подает документы на снятие обременения (ст. 13, 17 Закона N 102-ФЗ). При этом покупатель вносит разницу между ценой квартиры и суммой погашенного кредита наличными в банковскую ячейку или оформляет на эту разницу аккредитив, условием для раскрытия которого является переход права собственности к покупателю. Остается заключить основной договор купли-продажи квартиры, уже не находящейся в залоге, и зарегистрировать переход права собственности на нее. Этот вариант сложнее и в общем случае не безопасен для покупателя. Но если сторонами договора выступают родственники, которые друг другу доверяют, то описанная схема может подойти.

Перевод долга на покупателя (опять же о дарении речь не идет). В этом случае кредит не погашается, на место продавца фактически становится покупатель, который в дальнейшем должен нести все обязательства по кредиту (п. 1 ст. 38 Закона N 102-ФЗ). То есть в первую очередь покупатель должен будет подтвердить банку свою платежеспособность (по сути так же, как это происходит при подаче заявки на получение обычного ипотечного кредита).

Условно схема такая: банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга, банк и покупатель заключают кредитный договор, а продавец и покупатель – договор купли-продажи. Обременение с квартиры не снимается, но меняется залогодатель. В Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру и смена залогодателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ). Разница между ценой квартиры и суммой долга по ипотеке опять же либо закладывается в ячейку, либо оформляется через аккредитив.

Как видим, это еще более сложный вариант, но тоже имеющий право на существование.

Эксперты разъясняют последовательность действий и нюансы оформления договора дарения недвижимости

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Дарение доли в квартире часто используется во внутрисемейных отношениях, такая сделка является безвозмездной. Процедура оформления имеет много нюансов и условий. Так, с начала 2025 года вступил в силу 459-ФЗ, вносящий изменения в ст. 574 Гражданского кодекса. Согласно ему, любой договор дарения недвижимости между гражданами должен быть удостоверен нотариусом. Несоблюдение нотариальной формы сделки делает ее изначально недействительной (ничтожной). Разбираемся, в чем заключаются особенности дарения недвижимости и как правильно все оформить.

Что такое договор дарения доли

Договор дарения доли — это один из способов распорядиться имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Доля каждого из сособственников может быть определена (долевая собственность), а может остаться неопределенной (совместная собственность). Подарить долю можно только в случае, если она выделена в натуральном виде, говорит старший юрист юридического бюро «Мозго и партнеры» Светлана Макарова.

Что дает дарение доли, какие нормативно-правовые акты регламентируют

Дарение в соответствии с ч. 1 ст. 572 Гражданского кодекса — распространенный способ безвозмездной передачи имущества в собственность третьему лицу. Это один из популярных способов передачи собственности на объект недвижимости между близкими родственниками или супругами.

Например, когда у супругов есть желание, чтобы недвижимость полностью юридически принадлежала одному из них: в этом случае сначала проводят раздел имущества, а затем один супруг дарит второму свою долю. Часто бывает, что один из супругов хочет безвозмездно передать долю ребенку. Дарение доли третьему, постороннему лицу также встречается. Договор дарения оформляется в простой письменной форме и в некоторых случаях подлежит нотариальному удостоверению, добавляет руководитель направления регистрации товарных знаков юридической группы «Совет» Григорий Березин.

Особенность дарения доли

Дарение доли является безвозмездной сделкой и поэтому не требует предлагать долю другому сособственнику или уведомлять его о дарении. Правило о преимущественном праве приобретения доли действует только при ее возмездном отчуждении (п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса), объясняет Светлана Макарова.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Как подготовить договор дарения доли квартиры

Договор дарения доли заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218).

Помимо подготовки договора, юрист осуществит проверку правоустанавливающих документов на квартиру и иных необходимых документов для безопасности совершения сделки, разъясняет Григорий Березин.

Налогообложение и степень родства

По общему правилу на одаряемого ложится налоговое бремя в случае получения в дар недвижимого имущества. Для граждан России размер налоговой ставки составит 13% от кадастровой стоимости квартиры в соответствии со ст. 224 Налогового кодекса, говорит Григорий Березин. Законодательством также определены категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога. К ним относятся родственники дарителя:

• супруг;
• братья и сестры (в том числе неполнородные);
• дети (в том числе усыновленные);
• родители;
• дедушки и бабушки;
• внуки.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Сколько стоит договор дарения доли

В соответствии с п. 5 и п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса за обязательное нотариальное удостоверение договора дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество уплачивается госпошлина в размере 0,5% суммы договора (кадастровая стоимость), но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности составляет 4 тыс.руб. для физических лиц, если кадастровая стоимость не определена или не превышает 20 млн руб. (п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса). Если же кадастровая стоимость превышает 20 млн руб, то пошлина составит 0,02% и не более 500 тыс.руб., разъясняет Светлана Макарова.

Как подать договор дарения на регистрацию

1. Собрать документы для регистрации договора:

• заявление (заполняется на месте);
• паспорта дарителя и одаряемого;
• дарственная, заверенная нотариусом;
• письменное заявление о согласии от остальных владельцев (если требуется);
• выписка из ЕГРН МФЦ;
• техпаспорт и поэтажный план БТИ.

2. Подать документы в Росреестр через МФЦ

С этого года во всех случаях заключения гражданами договора дарения недвижимости обязательно нотариальное заверение этого документа. Изменения в законодательстве направлены на пресечение мошеннических схем с недвижимостью, говорит Григорий Березин.

Эксперты поясняют, что дарственные в простой письменной форме использовались как инструмент незаконного отъема жилья, особенно у пожилых людей. Присутствие нотариуса должно исключить случаи обмана, когда человеку под видом договора купли-продажи или пожизненной ренты дают на подпись договор дарения. Недействительность подобной сделки доказать непросто.

3. Через 10 дней после обращения одаряемый должен прийти в МФЦ для получения выписки из ЕГРН

В ней он будет указан в качестве нового собственника.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Можно ли оспорить договор дарения

Иногда бывают ситуации, когда должник, не желая расплачиваться с кредиторами, дарит квартиру третьему лицу. То есть договор заключен не с целью передачи квартиры, а с целью «спрятать» имущество. В этом случае договор дарения можно оспорить в суде и признать сделку мнимой, говорит Григорий Березин.

Отмена и отказ от дарения

Светлана Макарова поясняет, что Гражданский кодекс предусматривает также случаи, когда в судебном порядке договор дарения может быть отменен дарителем (ст. 578 ГК РФ):

• одаряемый совершил противоправный акт покушения на жизнь дарителя или членов его семьи либо человек, на имя которого подписали договор дарения, нанес телесные повреждения дарителю;
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
• когда даритель переживет одариваемого человека (обязательное условие применения данного пункта закона — прямое указание на него в договоре дарения).

Даритель также вправе отказаться от исполнения договора, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 ГК РФ), резюмирует Светлана Макарова.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Что такое договор дарения доли

Дарение — это безвозмездная сделка, в которой участвуют даритель и одаряемый. Последний после подписания договора становится собственником доли, которая ранее принадлежала дарителю. Переход права собственности регистрируется в Росреестре. 

Что можно подарить:

1. Долю в праве собственности. Например, 1/3.
2. Долю в натуре, которую одаряемый получает по договору. Это конкретная площадь. Она не может быть менее 6 кв. м общей площади жилья. Сделки с микродолями признаются ничтожными, но есть исключения.

Подарить микродолю можно, если она: 

• оформлена в собственность до 1 сентября 2022 года; 
• получена после этой даты в результате наследования, приватизации; 
• выделена в ходе покупки жилья с материнским капиталом. 

Чаще всего дарятся доли в праве собственности на имущество, они называются идеальными. 

Есть и договор обещания дарения, когда даритель обещает передать право собственности на недвижимость в будущем. С юридической точки зрения он считается консенсуальным, то есть заключённым с того момента, как стороны согласовали все его существенные условия.  

Важно учитывать, что при дарении нельзя выдвигать свои условия. Пообещать подарить квартиру на выпускной из школы можно, подарить только при окончании с золотой медалью — нет. 

Особенности дарения

Данные о переходе права собственности отражаются в Росреестре, следовательно, подарок может быть сделан только по письменному договору. 

Есть и другие нюансы:

1. Договор дарения доли за редким исключением нужно заверить у нотариуса. Подробнее об этом мы расскажем ниже. 

2. Нельзя брать деньги за подарок. Такая сделка будет считаться притворной, а значит, недействительной.

3. С момента регистрации права собственности одаряемому будут начислять имущественный налог на недвижимость. До этого времени налог платит даритель.

3. Дарственную можно оформить, даже если стороны сделки находятся в разных городах. Для этого им достаточно обратиться к нотариусам по своему месту жительства. Один из нотариусов оформляет договор, участники сделки подписывают его электронными подписями и отправляют договор регистратору. 

5. Получать согласие остальных собственников на дарение доли не нужно. Преимущественное право выкупа предоставляется им только при её продаже. 

6. Если доля куплена в браке, она считается совместной собственностью супругов. Понадобится нотариальное согласие второго супруга. 

Кому можно передать в дар долю в квартире

Вы вправе подарить долю кому угодно на своё усмотрение. Это может быть как близкий родственник, так и посторонний человек или организация. 

Кому нельзя подарить недвижимость и другие подарки стоимостью свыше 3 тыс. рублей:

1. Государственным или муниципальным служащим, если подарок связан с их служебным положением.
2. Сотрудникам школ, медицинских учреждений, больниц, если вы являетесь пациентом или его супругом (супругой).

Нужно учитывать, что дарение от имени ребёнка до 14 лет вообще запрещено, если вы его родитель, опекун или попечитель. 

Какие документы потребуются для подготовки дарственной

Для оформления договора дарения доли понадобится выписка из ЕГРН. В ней указываются все данные о квартире: сведения о собственниках, размер долей, кадастровый номер и стоимость, площадь, ограничения и обременения. Заказать её можно онлайн через «Госуслуги», с 1 марта 2023 года госпошлины за это нет. 

Что ещё нужно:

1. Паспорта дарителя и одаряемого.

2. Правоустанавливающий документ, на основании которого у дарителя возникло право собственности: договор купли-продажи или дарения, документ о приватизации и так далее).

3. Доверенность на другого человека, если даритель или одаряемый не могут присутствовать на сделке. 

4. Нотариальное согласие супруга, если доля куплена в браке.

Если стороны приходятся друг другу родственниками, понадобится документальное подтверждение этого: свидетельство о рождении, усыновлении, заключении брака и так далее. Документ нужен для определения стоимости услуг нотариуса и освобождения от уплаты НДФЛ. 

Как подготовить договор дарения доли квартиры

Унифицированной формы договора дарения нет. Если вам нужно заверить его у нотариуса, он сам подготовит проект. Но можно обратиться за помощью и к юристу. 

Договор составляется в 3 экземплярах: один для дарителя, второй для одаряемого, третий передаётся в Росреестр. Переход права собственности регистрируется на основании дарственной, в дальнейшем она хранится у регистратора.

В ней указывают:

1. Дату и место составления.

2. Данные сторон: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации. 

3. Сведения о недвижимости: адрес квартиры, площадь, количество комнат, кадастровый номер. 

4. Условия дарения.

5. Права и обязанности сторон, порядок разрешения споров.

6. Подписи сторон. 

Когда не требуется заверения договора нотариусом

Заверять договор дарения доли необходимо практически всегда, даже если квартира принадлежит двум собственникам и один из них дарит свою долю второму. 

Росреестр раньше проводил такие сделки в обычной письменной форме, но сейчас запрашивают нотариальный договор. Без него ведомство может отказать в регистрации, хотя Верховный суд придерживается другого мнения и считает, что заверять дарственную в такой ситуации не нужно. Лучше не рисковать и обратиться к нотариусу. 

Когда подпись нотариуса не обязательна:

1. Все владельцы долевой собственности дарят свои доли в рамках одной сделки третьему лицу. 

2. Единственный собственник выделяет долю в недвижимости и дарит её. 

В остальных случаях нотариальное заверение обязательно. 

Как зарегистрировать сделку

Подготовьте документы, подпишите договор дарения и подайте заявление в МФЦ, если по закону заверять его у нотариуса необязательно.

Порядок действий:

1. Согласуйте сделку. Для дарения имущества согласие одаряемого обязательно. 

2. Составьте дарственную в 3 экземплярах.

3. Запишитесь на приём в МФЦ, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. 

4. Придите в назначенный день и напишите заявление, уплатите госпошлину — 2 тыс. рублей. 

Переход права собственности на имущество по договору дарения зарегистрируют в течение 10–12 дней, после чего одаряемый сможет прийти в МФЦ и забрать новую выписку из ЕГРН. 

Если дарственная заверяется нотариусом, он сам обязан отправить документы в Росреестр. Регистрация сделки займёт 2–3 дня, а выписку можно получить в нотариальной конторе. В среднем услуги нотариуса обходятся в 20 тыс. рублей, но многое зависит от кадастровой стоимости недвижимости и региональных тарифов. 

Нюансы дарения доли в разных квартирах

Если квартира в ипотеке, подарить долю можно только с согласия банка. Скорее всего, он его не даст, но всё зависит от конкретной ситуации: получить согласие на дарение доли своему ребёнку обычно проще, чем чужому человеку. 

Другие возможные особенности договора дарения:

1. Приватизированная недвижимость. Доля дарится так же, как и в купленной квартире. Но если кто-то из членов семьи не участвовал в приватизации, за ним сохраняется пожизненное право проживания. Важно, чтобы договор с администрацией был зарегистрирован. 

2. Квартира по договору социального найма. Наниматель может только пользоваться ею: жить там, вселять других жильцов. Право собственности ему не принадлежит, такую недвижимость или долю в ней подарить нельзя.

3. Жилплощадь в коммуналке. Правила дарения здесь такие же, как и для стандартной недвижимости. Согласие соседей на сделку не требуется. 

Отказ от принятия доли в квартире в дар

Одаряемый в любое время до регистрации права собственности может отказаться от доли. Для этого достаточно уведомить дарителя и подать заявление в Росреестр, если документы уже направлены туда. Если нет, нужно письменно уведомить дарителя, и договор будет считаться расторгнутым. Если регистрация завершена, отказаться от доли на недвижимое имущество будет тяжело даже через суд. 

Отказ от дарения доли в квартире

Даритель может отказаться от передачи доли по договору дарения, если его имущественное или семейное положение ухудшилось, и сделка повлечёт существенное снижение уровня жизни. Доля при этом ещё не должна быть подарена, а только обещана.

Оспаривание дарственной

Оспорить дарственную можно только через суд. 

Какие могут быть основания:

1. Одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье дарителя, его члена семьи или близкого родственника: например, избил. Если одаряемый убил дарителя, отменить дарственную могут его наследники. 

2. Даритель пережил одаряемого. Но возможность отмены по такому основанию должна быть предусмотрена в договоре. Если подобного пункта нет, право на имущество переходит к наследникам одаряемого. 

3. Одаряемый плохо обращается с подарком, и есть риск его утраты: например, не следит за состоянием дома, из-за чего тот разрушается, или превратил его в притон. Но это спорные моменты. Суд будет изучать все обстоятельства в комплексе. Отменить дарение очень сложно. 

Подать исковое заявление может даритель, одаряемый или третье лицо, чьи права нарушены сделкой. Например, если доля куплена в браке и подарена без согласия супруга. 

Бывают и другие виды сделок, которые можно оспорить:

1. Мнимые — совершённые лишь для вида. Важно доказать, что на момент заключения договора стороны прекрасно понимали, что не будут его исполнять. Это возможно, например, если даритель после сделки продолжает содержать имущество за свой счёт. 

2. Притворные — заключённые с целью прикрытия другой сделки. Например, если стороны оформляют дарственную вместо договора купли-продажи, чтобы продавец не платил НДФЛ или не получал согласие от других собственников на продажу. 

Также можно признать договор дарения недействительным, если он заключён обманным путём или под угрозами со стороны одаряемого. Для этого нужно обратиться в суд.

Фото: freepik.com

Смотреть Содержание

Рассмотрим процесс определения доли на примере.

Обязательно ли выделять долю ребенку в квартире

Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, не важно взрослым признается человек или является несовершеннолетним. Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного кодекса РФ.

Обязательно ли выделять долю ребенку в квартире? Обязанность выделения будет зависеть некоторых факторов:

• за счет каких средств приобретено жилье;
• квартира куплена до рождения ребенка или после;
• другие основания.

Подробнее — в таблице.

Как и когда оформляется выделение долей в квартире, купленную с маткапиталом

Порядок распределения долей зависит от способа приобретения жилья. Например, семья продает старую квартиру и покупает новую с использованием материнского капитала. В этом случае доли детям выделяются при оформлении права собственности на новое жилье.

Важно учесть, что воспользоваться материнским капиталом можно только после достижения ребенком трехлетнего возраста, за исключением случаев, когда средства направляются на первоначальный взнос, погашение ипотеки или других предусмотренных законом ситуаций. Для оформления сделки потребуется нотариальное удостоверение.

Если жилье приобретается в ипотеку, выделение долей детям происходит после снятия обременения и полного погашения кредита. Информация об этом также размещается на сайте Социального фонда России.

Картинка с сайта: www.zakonrf.info

Скрин с сайта СФР

Как выделить долю в квартире детям по маткапиталу: пошаговая инструкция

Чтобы выделить доли детям в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала, выполните следующие шаги:

1. Составьте письменное соглашение о выделении долей детям.
2. Зарегистрируйте соглашение в Росреестре, обратившись в МФЦ.
3. Подготовьте необходимые документы: паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, браке, квитанции об оплате госпошлины (по одной на каждого будущего собственника).
4. При желании обратитесь к нотариусу для составления договора об определении долей, чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки.

Какую долю выделить детям в квартире

Разберемся, какую долю в квартире на несовершеннолетнего ребенка или детей выделить при использовании средств материнского капитала.

Конкретный размер доли, которую нужно выделять детям в квартире, часть стоимости которой погашена средствами материнского капитала не определен в законе. Регламентировано, что доля определяется по соглашению (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ). Исходя из судебной практики, определение долей должно производиться из принципа равенства детей и родителей на средства материнского капитала (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2017 года №4-КГ16-73).

Заключение

Выделять детям доли в квартире или нет — в основном добровольное решение. Но есть и исключения, когда родители обязаны обеспечить детей жильем. Например, если квартира куплена за деньги маткапитала.

В законодательстве нигде не прописано, какую долю надо выделять детям. Поэтому такое решение принимают родители. Нюансы установлены только по квартире, купленной за материнский капитал.