Как правильно взять квартиру в ипотеку пошаговая инструкция

​

Ипотека остается одним из самых востребованных банковских продуктов. Рассказываем, как получить ипотеку в 2024 году и какие документы вам понадобятся для оформления кредита на покупку недвижимости.

Шаг 1. Выясняем, на какую сумму можно рассчитывать

Прежде чем начать поиски квартиры, выясните, какую сумму банк готов дать в кредит на покупку жилья, рекомендуют эксперты. Для этого можно подать заявки в один или несколько банков, предварительно изучив предлагаемые процентные ставки и ипотечные программы (сделать это можно на Банки.ру).

В первую очередь обратитесь в банки, где у вас открыт зарплатный проект или есть действующий вклад, где вы ранее оформляли и закрывали кредиты. Для таких банков вы уже знакомый клиент, и условия кредитования могут быть выгоднее, чем у других.

По общим правилам, заемщик должен соответствовать следующим условиям:

• быть старше 18 лет (в некоторых банках — от 21 года) и младше 60–75 лет на момент выплаты ипотеки (зависит от программы кредитования и правил банка);
• быть гражданином РФ;
• иметь стабильный доход;
• иметь стаж работы на последнем месте не менее трех — шести месяцев;
• работать как ИП или самозанятый (к этим категориям требования могут быть жестче).

Крупные банки позволяют подавать заявки и заполнять анкету онлайн. Из документов могут потребоваться:

• паспорт;
• СНИЛС;
• ИНН;
• водительские права;
• загранпаспорт;
• заверенная копия трудовой книжки;
• выписка о состоянии индивидуального лицевого счета из Социального фонда России (СФР);
• справка 2-НДФЛ;
• декларация за последний отчетный период для ИП, справка о доходе самозанятого из ФНС или другие документы, подтверждающие доход (зависит от требований банка).

Для подтверждения трудоустройства и доходов банк с вашего разрешения может сам запросить сведения из Социального фонда России (ранее — Пенсионного фонда).

Найти подходящую ипотеку быстро можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру. Вам помогут заполнить анкету, собрать документы и подать заявку сразу в несколько банков с высоким шансом одобрения. 

После рассмотрения заявки в случае положительного решения банк сообщит, какую максимальную сумму готов вам предоставить для приобретения жилья в кредит. Во многом этот лимит зависит от вашего дохода, поэтому банки учитывают при рассмотрении заявки не только заработную плату, но и пенсии, подтвержденный доход от сдачи в аренду недвижимости. А вот алименты, пособия, стипендии и выплаты по уходу за ребенком в зачет не идут.

Шаг 2. Ищем созаемщика, если необходимо

Если суммы, предварительно одобренной банком, недостаточно для покупки квартиры, можно привлечь созаемщика — человека, который будет отвечать за ипотечный кредит, если вы не справитесь с обязательствами. По этой причине требования к созаемщику — такие же, как к титульному заемщику.

Стать созаемщиком может любой человек, не обязательно родственник. А вот супруг, если брак зарегистрирован официально, будет выступать созаемщиком в любом случае. Если пара этого не хочет, например, у мужа или жены плохая кредитная история, нужно еще до подачи ипотечной заявки заключить брачный договор. В нем зафиксировать, что ипотеку берет только один супруг и недвижимость останется в его единоличной собственности.

Имейте в виду, что большинство ипотечных программ предусматривают первоначальный взнос от 15% стоимости жилья. То есть сумма, одобренная банком, будет дополнением к собственным средствам. При этом в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или субсидии.

В среднем решение об одобрении ипотеки действует 90 дней (не забудьте уточнить срок в выбранном банке). В течение этого времени нужно определиться с квартирой для покупки.

Шаг 3. Выбираем квартиру

Основные параметры, от которых отталкиваются покупатели при выборе жилья: район, площадь и количество комнат, год постройки дома (если речь о вторичном жилье), цена.

Но в случае с ипотекой одним из главных параметров будет вид будущего жилья: новостройка или вторичка? От этого зависит выбор ипотечной программы и процентная ставка.

Ставки по ипотеке на жилье от застройщика

Программы господдержки, действующие в 2024 году, распространяются как раз на покупку жилья у застройщика. Как правило, чтобы получить льготную ставку, подавать заявление на ипотеку нужно через самого застройщика или его партнера. Но это не отменяет того, что сначала вы можете самостоятельно обратиться в банк, чтобы сориентироваться, на какую сумму займа вообще можете рассчитывать.

Вот действующие программы с господдержкой, распространяющиеся на новостройки.

Семейная ипотека

Ею могут воспользоваться семьи, в которых после 1 января 2018 года родился первый или последующий ребенок, есть двое и больше детей до 18 лет или ребенок с инвалидностью.

• Первоначальный взнос — от 20%
• Максимальная ставка — 6%
• Максимальный размер кредита — 12 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн — для остальных регионов РФ.

По программе семейной ипотеки также можно купить жилье на вторичном рынке, но только в сельской местности Дальневосточного федерального округа.

Ипотека для IT-специалистов

• Первоначальный взнос — от 20%
• Максимальная ставка — 6%
• Максимальный размер кредита — 9 млн рублей.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье

Ипотечные ставки при покупке жилья на вторичном рынке существенно выше, поскольку льготные программы на такие объекты почти не распространяются. Но есть способы снизить процент.

«Большой первоначальный взнос, скажем, 30% — это реальный шанс снизить ставку. Некоторые банки снижают ставку при электронной регистрации сделки. Выгодные условия по ипотеке можно получить у официальных партнеров банка: застройщиков или агентств по недвижимости. Кроме того, сниженную ставку можно «купить», то есть внести единовременный платеж банку. Иногда это выгодно, тут надо все тщательно считать, — пояснила Екатерина Торопова. — И напомню, что на размер процентной ставки в большинстве банков влияет страхование жизни и здоровья заемщика. Как правило, при отсутствии страховки ставка вырастает на 1–3%».

О том, как можно «купить» снижение ставки и выгодно ли это, мы подробно рассказывали в этом материале.

Шаг 4. Ждем одобрения квартиры от банка

В случае с новой квартирой заявку на ипотеку чаще всего нужно подавать через застройщика, и у банков вопросов к сделке не возникает — жилье новое, без подводных камней.

Со вторичкой сложнее. Когда квартира выбрана, нужно, чтобы банк ее одобрил — проверил документы, юридическую чистоту жилья, адекватность цены.

Обратите внимание, что иногда банк может попросить предоставить предварительный договор купли-продажи, который должен содержать все условия основного договора.

Точный список документов, необходимых для одобрения банком объекта недвижимости, даст кредитный менеджер, но обычно он выглядит так:

• выписка из ЕГРН (ее может получить только собственник);
• правоустанавливающие документы (в зависимости от того, как продавец получил жилье, это могут быть: договор купли-продажи, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и тому подобное);
• техническая документация на квартиру (справка из БТИ, техпаспорт, техплан, выкопировка из поэтажного плана);
• паспорта всех собственников;
• отчет об оценке объекта недвижимости;
• нотариальное согласие супруга(-и) собственника на продажу, если жилье приобреталось в браке;
• разрешение органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетние, а также если квартира покупалась с использованием маткапитала;
• справка о зарегистрированных лицах.

Шаг 5. Оцениваем недвижимость

Отдельно стоит остановиться на оценке объекта недвижимости, отчет о которой нужно будет предоставить банку для одобрения сделки. Эту работу обычно оплачивает покупатель (стоимость — от 2 тыс. рублей).

Главная задача оценки — определить рыночную стоимость квартиры (за сколько ее можно продать в спокойном режиме) и ликвидационную (за сколько реально продать в короткий срок). Это нужно, чтобы банк оценил, адекватна ли стоимость жилья и сможет ли он в случае, если вы перестанете гасить ипотеку, быстро вернуть свои деньги.

Оценку выполняет независимая оценочная компания. Несмотря на то, что по закону банки должны принимать отчеты всех оценщиков, на практике они просят заказывать экспертизу у аккредитованных компаний. Их много, найти их можно на сайтах банков.

Для оценки квартиры на вторичном рынке компании потребуются выписка из ЕГРН, техпаспорт или поэтажный план, для новостройки — договор долевого участия, акт приема-передачи, техпаспорт или поэтажный план.

Оценщик проверит документы и согласует с вами дату, когда приедет для очного осмотра и фотографирования жилья. Подготовка отчета после выезда занимает один — три дня. В результате вы получите объемный документ в формате PDF, где описаны характеристики квартиры и дома, оценена стоимость и дан прогноз, как она может измениться в будущем.

Шаг 6. Страхуем квартиру

Еще одно обязательное условие при оформлении ипотеки — страхование объекта недвижимости. Если речь о квартире в строящемся доме, то ее нужно будет застраховать после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности. Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, то страховка нужна сразу.

По закону обязательным является только страхование имущества, находящегося в залоге. Но многие банки также просят оформить страхование жизни и здоровья заемщика, а иногда и титульное страхование — от риска потери права собственности на имущество. В случае отказа банк может поднять процентную ставку по кредиту.

Шаг 7. Заключаем договор и рассчитываемся с продавцом

Если банк одобрил объект недвижимости, стороны приступают к подписанию договоров. Между покупателем и банком подписывается кредитный договор, между покупателем и продавцом — договор купли-продажи с использованием кредитных средств. В нем определяется порядок расчетов. В ипотечных сделках он состоит из двух этапов: перечисления первоначального взноса и перечисления ипотечных средств. Первый взнос при этом можно передавать как банку (а он потом — продавцу), так и напрямую продавцу. Как именно будут происходить расчеты, должно быть зафиксировано в договоре. Банк «свою» часть — ипотечные деньги — всегда переводит на счет продавца только после регистрации сделки в Росреестре.

Если первоначальный взнос состоит из материнского капитала, нужно предоставить банку сертификат на маткапитал (его выдают в Социальном фонде России после рождения ребенка) и справку из фонда, если часть капитала была ранее потрачена. Также нужно будет написать заявление о распоряжении средствами материнского капитала, банк сам передаст это заявление в Социальный фонд.

Обратите внимание: в квартире, купленной с использованием маткапитала, нужно будет выделить доли каждому члену семьи получателя сертификата.

На подписание кредитного договора вам нужно принести оригиналы всех документов, которые требуются банку: паспорт, СНИЛС, заверенную копию трудовой книжки, справку 2-НДФЛ, ИНН. Продавец также должен предоставить оригиналы документов на квартиру и передать номер счета, на который будут перечислены деньги.

После подписания договора документы направляются в Росреестр для регистрации права собственности. Это можно сделать через МФЦ или нотариуса, если сделка требовала его участия (например, один из продавцов — несовершеннолетний).

После регистрации права собственности (обычно процедура занимает до семи дней) продавец сможет получить деньги за жилье: первоначальный взнос и ипотечные средства от банка.

Итак, основные шаги для получения ипотеки выглядят так:

1. Подать заявку в банк и определиться, на какую сумму можно рассчитывать.
2. Выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.
3. Выбрать ипотечную программу.
4. Подготовить оригиналы документов.
5. Сделать оценку объекта недвижимости.
6. Получить одобрение квартиры от банка.
7. Застраховать квартиру, а также оформить другие полисы страхования при необходимости.
8. Заключить договор.
9. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
10. Провести расчеты с продавцом.

С чего стоит начать: поговорим о подготовительном этапе

Первый шаг, который нужно сделать – это изучить предложения банков. У них могут быть на вооружении разные льготные программы, которые помогут вам приобрести жильё по более выгодной схеме. Например, сельскую ипотеку на сегодняшний день предлагает оформить только Россельхозбанк. Лимиты на семейную или it периодически заканчиваются, поэтому их тоже нужно отслеживать.

Ипотечные программы от застройщиков

Также обращайте внимание на сумму первоначального взноса, отталкиваясь от того, какими средствами вы располагаете. Существует даже вероятность вообще не делать никаких взносов, если можно оставить под залог какую-либо недвижимость. Разумеется, недвижимость эта должна быть документально оформлена на желающего взять ипотеку.

Посмотрите и то, на какие сроки выдаются кредиты, какую сумму ежемесячного платежа придётся отдавать. Например, многие утверждают, что стоит отдать предпочтение наиболее длинным срокам для своей же перестраховки. Если клиент захочет, он всегда сможет закрыть ипотеку досрочно. При этом длинный срок очень пригодится, если вдруг вы останетесь без работы и не сможете вносить ежемесячно крупную сумму.

Обратите внимание и на репутацию банка. Многие, к сожалению, забывают об этом моменте, но он очень важен. Нельзя ориентироваться только на предлагаемые программы и условия кредитования. Важно ещё, и чтобы банк не лишили лицензии.

Хороший банк соответствует следующим условиям:

• успешно работает более 15 лет;
• сеть хорошо развита во многих городах;
• предлагает услуги и для физических лиц, и для бизнеса;
• своим зарплатным клиентам и вкладчикам предлагает скидки – такое можно наблюдать, например, у Сбербанка;
• в рейтинге благонадёжности банков должен находиться в первой половине списка – например, в рейтингах от Финуслуг.

Сбор документов

Выбор сделан – теперь самое время приступить к сбору документации. Чтобы предварительное одобрение было получено, нужно помнить обо всех этих документах:

• паспорт – конечно же, действующий;
• ИНН, СНИЛС;
• копия трудовой книжки – конечно, для подтверждения подлинности такой копии нужны печать и подпись руководителя компании;
• справки о доходах нужны в любом случае – форма 2 НДФЛ для физических лиц, отмеченная ФСН налоговая декларация для предпринимателей и справка 3 НДФЛ о доходах дополнительного формата вроде сдачи квартиры в аренду;
• дополнительные документы согласно выбранной программе – например, сертификат с заверением органов опеки для материнского капитала, удостоверение военного для военной ипотеки;
• Документы созаёмщика, если он имеется – нужно подготовить паспорт и справку о доходах.

Документы должны быть, если так можно сказать, «свежими» — то есть, справкам о доходах не должно быть много времени. Паспорт тоже не должен быть просроченным – нужно обновлять в подходящие сроки. Проследите за наличием всех печатей, подписей – не стоит надеяться на то, что люди, подготавливающие документы, не ошибутся.

Как выбрать квартиру для покупки в ипотеку

Заранее выберите себе несколько вариантов. Если выбрана стандартная программа, вы ограничены только количеством имеющихся у вас денег. Выбирайте города, районы, метражи и планировку по своему вкусу.

Но если привлекла какая-либо льготная программа, придётся учитывать некоторые нюансы. Например, привлекательны в плане первоначального взноса арктическая, дальневосточная программы, но они действуют только на территории упомянутых регионов. Сельская ипотека тоже претерпела некоторые ограничения – теперь одобряются только те варианты жилья, которые располагаются в прилично удалённых от крупных городов населённых пунктах. Учитывайте эти нюансы.

Обязательно обращайте внимание на состояние домов, инфраструктуру, транспортную развязку. С этим можно ознакомиться как с помощью карт, так и посетив выбранные места лично.

Посещение банка и приобретение жилья

Одобрение кредита поэтапное. Для начала вам нужно пройти через предварительное одобрение. Кстати, для этого вполне можно просто оформить заявку онлайн через сайт понравившегося банка. А можно даже через сайты нескольких банков, чтобы сэкономить своё время и увеличить шансы. Либо можно посетить отделение банка лично, если присутствуют какие-то сомнения и хочется получить консультацию, так сказать, вживую.

Предварительное одобрение происходит очень быстро – как правило, от суток до трёх. Решение не является окончательным, однако оно помогает определиться с базовой ставкой и максимально возможной суммой, которую вам могут выделить. После этой информации уже можно подкорректировать выбранные ранее варианты квартир. Также учтите, что слишком частая смена жильцов может послужить поводом для отказа в такой заявке.

Потом, уже удостоверившись в том, что всё в порядке, можно подавать заявку и на окончательное одобрение. Оно длится уже намного дольше – порой до 3 месяцев!

Для окончательного одобрения банку необходимо получить:

• паспорт продавца;
• выписку из Единого государственного реестра, в котором зарегистрирована вся имеющаяся недвижимость;
• договор о продаже и покупке – в нём должно быть перечислено всё от метража и стоимости квартиры до порядка расчёта и действий при форс-мажоре;
• разрешение органов опеки, если одним из владельцев значится несовершеннолетний;
• выписку из домовой книги;
• подтверждение о том, что квартире не числится в залоге;
• согласие от второго супруга продавца – его нужно заверить у нотариуса.

Учтите, что очень важно тщательно проверять документы предыдущих владельцев. Даже если вам очень подходит предлагаемый вариант, нужно удостовериться, что в будущем с выбранной квартирой не будет проблем. А они могут появиться, если в числе предыдущих владельцев зарегистрированы недееспособные лица, несовершеннолетние жильцы и отбывающие заключение.

Если все хорошо, в банке составляется договор. После этого банк перечисляет средства заёмщику – они резервируются до того, пока сделка не будет одобрена со стороны Росреестра. Последнее происходит обычно дня за 3. Далее деньги переводятся через специальный сервис безопасных расчётов на счёт бывшего владельца жилья. И только после этого на квартиру налагается обременение – то есть, она становится залоговым имуществом, которое в случае невыплат со стороны покупателя перейдёт банку.

Акт приема-передачи регистрируется в МФЦ. Новый владелец получает новую выписку из Единого реестра. В МФЦ потребуют паспорта участников сделки, квитанцию оплаты пошлины, договоры, заявления.

FAQ

В течение какого периода банк рассматривает заявку?

Предварительное решение банк предоставит в течение 1-3 дней в зависимости от платежеспособности и кредитной истории клиента. Окончательное решение банк примет после того, как клиент подберет объект, подходящий под условия банка в качестве залога.

Можно ли изменить условия кредитования после заключения ипотечного договора?

Если с понижением ключевой ставки банк изменил условия по ипотечным кредитам, заемщик может написать заявление в банк о понижении процента по действующему договору. По итогам рассмотрения заявления банк сообщит о решении. Если банк откажет в понижении ставки можно рассмотреть вариант с рефинансированием договора.

Вывод

Каждый из этапов приобретения жилья в ипотеку очень важен. Не стоит надеяться на то, что всё пройдёт легко и быстро. Изучите все нюансы, создайте для себя чек-лист – и только после этого приступайте к совершению заветной покупки.

Шаг 1. Выясняем, на какую сумму можно рассчитывать

Ипотека предполагает внесение обязательных платежей в течение продолжительного времени, поэтому, прежде чем оформлять кредит, необходимо правильно рассчитать, какой платеж будет комфортным для заемщика.

Банки учитывают общий семейный доход при оформлении ипотеки. Ежемесячный платеж не должен нести большую финансовую нагрузку: если он составляет более половины дохода, вероятнее всего, кредит не одобрят.

В качестве дополнительного дохода при ипотеке рассматривают пенсию и доход от сдачи жилья, а выплаты студентам, пособия и алименты не засчитают.

Помимо обязательных платежей по кредиту существует первоначальный взнос по ипотеке, который от общей суммы жилья составляет примерно 15-20% для ипотеки на общих условиях и 30% по льготным госпрограммам. Существуют программы, позволяющие клиентам обойти правило первоначального взноса, но в этом случае переплата по кредиту будет намного больше из-за высоких ставок.

Необходимо помнить, что субсидии или маткапитал могут выступать в качестве первоначального взноса. 

После того, как вы определились с допустимой для вас финансовой нагрузкой, подайте в банк заявку на ипотеку. Первым делом обратитесь в кредитную организацию, где у вас уже есть вклад или вы получаете зарплату на карту банка – вам как постоянному клиенту предложат выгодные условия, а сам процесс оформления будет упрощен. Не останавливайтесь на одном варианте, сравните предложения, подав заявление в несколько банков с высокой репутацией: условия, процентная ставка и требования могут отличаться. 

Клиент должен соответствовать общим требованиям, чтобы взять ипотеку:

• иметь российское гражданство;
• возраст заемщика имеет общие границы от 18 до 75 лет на момент выплаты долга. На практике банки, взвешивая дополнительные факторы, часто отдают предпочтение гражданам старше 21 года и младше 60 лет (зависит от программы и условий по конкретному клиенту);
• иметь источник стабильного дохода и подтвердить его;
• стаж работы на текущем месте минимум 3-6 месяцев. Общий стаж, длительные перерывы в работе также могут учитываться банком;
• иметь хорошую кредитную историю.

Если вы подаете заявку на сайте банка, понадобятся документы:

• ксерокопии паспорта, ИНН, СНИЛС, водительских прав, документов, подтверждающих доход (2-НДФЛ, налоговая декларация для ИП или другие, в зависимости от требований);
• копия загранпаспорта;
• выписка из ЭТК или заверенная трудовая, трудовой договор;
• выписка из СФР.

Банк рассмотрит заявку, проверит документы и, прежде всего, основываясь на данных о подтвержденном стабильном доходе, даст ответ – это не займет много времени. Если вы подходите под программу ипотеки, банк рассчитает максимальный лимит суммы.

Шаг 2. Ищем созаёмщика, если необходимо

Когда для одобрения ипотеки не хватает подтвержденного дохода, можно привлечь созаемщика – тогда совокупный доход будет выше. Также, если квартира стоит больше, чем сумма, которую может выдать банк, привлечение созаемщика решит проблему.

Созаемщик берет на себя ответственность за погашение кредита, если по каким-либо обстоятельствам человек, взявший ипотеку, не сможет вносить ежемесячные платежи.

Важно учитывать, что в роли созаемщика может быть любой человек, независимо от наличия родственных связей. 

Супруги становятся созаемщиками автоматически, а квартира считается общей собственностью, если только иное не предусмотрено брачным договором. По желанию можно заключить брачный договор до того, как принято решение брать жилье в ипотеку. Супружеская пара может договориться, что обязательства по кредиту, как и право на квартиру, принадлежит кому-то одному. В случае дальнейших разногласий не придется делить жилье или выплачивать кредит.

Максимальное количество созаемщиков – три человека, без учета основного (титульного) заемщика.

Шаг 3. Выбираем квартиру

После того, как заявка на ипотеку будет одобрена банком, клиенту отводится определенный срок на поиск жилья и заключение договора – 90 дней (если иное не предусмотрено условиями кредитной организации). Так как уже известна сумма кредита, подобрать квартиру, ориентируясь на доступную цену, легче.

Перед заемщиком встает вопрос о том, как правильно выбрать жилье в ипотеку: оценивается инфраструктура района, проект дома, удаленность от работы, надежность застройщика, чистота юридической сделки или другие факторы. 

Выбранная программа кредитования и различия в процентных ставках зависят от вариантов недвижимости, о которых расскажем ниже. 

Ставки по ипотеке на жилье от застройщика

Рынок первичного жилья предлагает выгодные условия от застройщиков и банков для клиента. Государство для дополнительной стимуляции покупки нового жилья разработало специальные программы, позволяющие взять новостройку под небольшие процентные ставки. Важно помнить, что первоначальный взнос по таким программам составит 30%.

Ипотечные программы на покупку квартиры от застройщика, действующие в 2024 году при поддержке государства:

Льготная ипотека

Универсальная программа с господдержкой предлагает:

• сумма первоначального взноса – минимум 30% от стоимости жилья (изменения с 2024 года);
• ставка не выше 8%;
• максимальный лимит по сумме займа – ₽ 6 млн (независимо от региона; до 2024 года лимит в ₽ 12 млн предлагался жителям Москвы и МО, Санкт-Петербурга и Ленобласти)

Воспользоваться программой можно только один раз, также ее можно сочетать с простой ипотекой.

Семейная ипотека

Минимальный размер первоначального взноса и предельный лимит кредита  – от 20% (некоторые банки требуют внести от 30%); ₽ 6 млн для регионов и ₽ 12 млн для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области соответственно. 

Под условия подходят семьи, где есть ребенок 2018 года рождения и старше; если есть более 2 детей на момент подписания договора, и они не достигли совершеннолетнего возраста; когда в семье ребенок с ограниченными возможностями здоровья.

Семейную ипотеку под 6% можно взять один раз после внесения изменений в закон (прошлые кредиты до 22.12.2023 не учитываются, есть исключения)

Ипотека для IT-специалистов

Субсидированная программа для работников сферы IT предлагает пониженную ставку до 5% годовых и первоначальный взнос от 20% (многие банки требуют минимум 30%, зависит от условий).

Максимальная сумма жилищной субсидии для городов с населением менее 1 млн человек – ₽ 9 млн; для городов-миллионников – ₽ 18 млн. При согласии застройщика, если есть возможность, границы лимита можно расширить и получить до ₽ 30 млн.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье

Оформление кредита на квартиру, имеющую историю, несет определенные риски. К повышенным рискам можно отнести отсутствие прозрачности сделки: возможные скрытые собственники, признание сделки недействительной, банкротство собственника и другие.

Банки стараются максимально себя обезопасить, и закладывают повышенные финансовые риски в процентную ставку по ипотеке. Также кредитные организации могут потребовать дополнительно оформить страхование титула заемщика, жизни и здоровья, без выполнения условий ставка поднимется, а переплата будет больше.

Вторичное жилье не подходит ни под одну госпрограмму, поэтому ставки на такую квартиру в ипотеку значительно выше: например, по состоянию на февраль 2024 у Альфа-Банка – от 17.09%, у Сбербанка – от 16,7%, МТС Банк предлагает от 17,7%, ВТБ – от 16,4%.

Высокая ключевая ставка ЦБ в феврале 2024 (16%) напрямую повлияла на рынок вторичного жилья и возросшие средние ставки. Основываясь результатах опроса Центробанка, аналитики прогнозируют снижение ключевой ставки ЦБ до 13,9% годовых, а вследствие, снижение предельных ставок по ипотеке.

Как взять квартиру в ипотеку под сниженный процент на вторичном рынке: внести увеличенный первоначальный взнос (больше, чем требует банк). В этом случае кредитные организации предлагают более выгодные условия.

Шаг 4. Ждем одобрения квартиры от банка

Жилье на первичном рынке предполагает быстрый процесс одобрения банком при ипотеке: сделка максимально прозрачна, прошлых собственников не было, а клиент обращается напрямую к компании-застройщику. Почти никогда не возникает вопросов по документам на недвижимость.

Если говорить про вторичный рынок, процесс может занять больше времени: банк проверит чистоту юридической сделки, в некоторых случаях запросит договор купли-продажи, оценит возможные риски и проведет анализ стоимости жилья на наличие большой наценки.

Общий список документов на квартиру или другой объект недвижимости для банка (всю информацию предоставит сотрудник при обращении):

• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (запросить у собственника);
• документы на квартиру от продавца, подтверждающих его права на жилье (ДДУ, ДКП или др.);
• техническая документация на объект недвижимости (техпаспорт, техплан и др.);
• документ, удостоверяющий личность на каждого предыдущего собственника;
• отчет об оценке жилья;
• подтверждение одного из супругов на согласие продажи объекта недвижимости, заверенное нотариусом (если совместно нажитое имущество);
• согласие органов опеки при наличии среди собственников лиц, младше 18 лет. Также документ необходим, если в квартиру вложен материнский капитал;
• справка о зарегистрированных в квартире/другом объекте лицах.

Банк может не одобрить вторичное жилье, если при его оценке окажется, что оно аварийное, есть несогласованная перепланировка или квартира под обременением. Также подозрение вызовет большое количество сделок или несколько собственников.

Шаг 5. Оцениваем недвижимость

Оформить ипотеку без предварительной оценки недвижимости невозможно: от результата оценки независимыми экспертами зависит положительное решение банка по сделке.

Банку нужны гарантии, что квартира соответствует нормам и объявленная цена совпадает с рыночной: в случае неуплаты по кредиту, банк выставит объект недвижимости на торги и вернет потраченные средства.

Расходы на оценку жилья ложатся на заемщика. Обычно банк предлагает варианты проверенных организаций, но клиент вправе самостоятельно обратиться за услугой. 

Важно! Выбирать независимого оценщика следует из организаций, которые числятся в реестре СРО. 

У выбранного оценщика должен быть сертификат страхования ответственности и профильный опыт работы. Если организация не в списке, банк может отклонить результат оценки. 

В ходе экспертизы оценивают расположение, состояние объекта, включая ремонт, инфраструктуру, площадь квартиры в ипотеку, год постройки дома и др.

Документы, которые потребуются для оформления жилья на рынке вторичной недвижимости:

• паспорт;
• техпаспорт;
• акт приема — передачи;
• выписка из ЕГРН.

Для варианта проведения экспертизы квартиры на первичном рынке потребуется ДДУ.

После очного осмотра и фотофиксации квартиры в оговоренный срок оценщик предоставит отчет в течение 3 дней. В документе будут содержаться все данные о жилье, результаты сравнительного анализа а также реальная, рыночная и ликвидационная оцененная стоимость объекта.

Шаг 6. Страхуем квартиру

Обязательным условием для оформления ипотеки является обязательное страхование недвижимости. Застраховать квартиру от застройщика необходимо после завершения строительства объекта, его ввода в эксплуатацию и после того, как заемщик оформит право собственности.

В отличие от нового жилья к недвижимости на вторичном рынке банк выдвигает больше требований. Оформить страхование на квартиру (вторичку) в ипотеку необходимо сразу, так как банку нужны гарантии возврата средств на начальном этапе сделки.

Банки вправе потребовать от заемщика покупку полиса добровольного страхования — титула или жизни и здоровья. Закон не обязывает оформлять дополнительные страховки при оформлении ипотеки, но банку необходимы дополнительные гарантии. Если отказаться, кредитные организации поднимут ставку по кредиту. 

Для заемщика тоже выгодно наличие дополнительных полисов: страхование титула при ипотеке защитит риск потери права собственности на квартиру или другой объект недвижимости, если суд признает сделку по вторичному жилью недействительной. 

Страхование жизни и здоровья покроет финансовые риски: при наступлении непредвиденных обстоятельств, при которых внесение платежей окажется невозможным по состоянию здоровья, долг банку будет выплачивать страховая.

Шаг 7. Заключаем договор и рассчитываемся с продавцом

После получения положительного ответа банка по квартире происходит процесс подписания договоров – всего их два:

• заемщик (он же покупатель) и банк заключают кредитный договор;
• покупатель и продавец заключают договор купли-продажи с привлечением кредитных средств. В нем прописывается порядок перечисления сумм: первоначального взноса (его покупатель переведет продавцу или банку) и основных денег по ипотеке (их переведет банк после установления права собственности).

Чтобы заключить кредитный договор с банком, потребуются документы:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС;
• заверенная трудовая;
• ИНН;
• справка о доходах 2-НДФЛ.

От продавца жилья в ипотеку потребуется номер счета для зачисления суммы и все документы на квартиру.

Последний этап покупки квартиры (или другого объекта) в ипотеку – регистрация права собственности в Росреестре. Сделать это можно как самостоятельно (в МФЦ) или через банк, одобривший ипотеку.

Как права на жилье зарегистрируют, покупатель получит выписку из ЕГРН и станет полноправным собственником. После оформления права собственности деньги поступают на указанный счет продавца.

Итоги

Взять квартиру или другое жилье в ипотеку реально, однако нужно ответственно подойти к каждому этапу: рассчитать доступную сумму по ипотеке и определить предельную финансовую нагрузку, правильно подобрать объект (первичное или вторичное жилье), оценить прозрачность сделки, сравнить лучшие предложения банков и собрать все необходимые документы.

Чтобы успешно пройти весь путь оформления ипотеки, важно понимать, какие этапы вам предстоит преодолеть. Мы подробно расскажем о каждом из них, учитывая все детали, и поделимся информацией о полезных сервисах, которые помогут вам упростить процесс.

Шаг 1. Определить сумму ипотеки 

Условия ипотеки, в том числе размер кредита, который вам будет готов выдать банк, зависят от ряда факторов: 

• вашей кредитной истории;
• ваших доходов, должности, постоянства рабочего места;
• наличия созаемщика или поручителя;
• степени готовности дома, где вы хотите купить квартиру;
• залоговой стоимости этой квартиры;
• рыночных условий.

Как правило, ипотеку можно получить, только если вы работаете на текущем месте не менее 3–6 месяцев. Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям банка, вы можете отправить туда пробные заявки.

Размер ипотеки в том числе будет зависеть от оценки залогового имущества — квартиры, которую вы приобретаете. Необязательно дожидаться официального отчета оценщиков, можно воспользоваться нашим калькулятором недвижимости. Так вы получите приблизительную стоимость квартиры исходя из открытой информации — адреса, метража, типа ремонта и т. д. 

Шаг 2. Выбрать банк и программу

Можно направить заявки в несколько банков. Желательно выбрать те, которые отличаются по размеру и подходам к кредитованию. Также стоит обратиться в банки, где вы уже брали кредиты, где у вас открыта зарплатная карта или где вы храните свои вклады. 

В поступивших предложениях важно учитывать: 

1. Процентную ставку, срок ипотеки и их соотношение. Если брать 10 млн рублей под 10% на 20 лет или ту же сумму под 8%, но на 25 лет, то итоговая сумма к возврату примерно одна — около 23 млн рублей. Внимательно все просчитайте и оцените свои силы относительно ежемесячного платежа. 
2. Размер первоначального взноса и требования к нему. Как правило, нужно внести 20–30% стоимости жилья, и это должны быть не кредитные, а собственные деньги. Например, личные накопления, сумма от продажи предыдущего жилья или материнский капитал. 
3. Расходы на дополнительные услуги. В первую очередь это касается страховки — сможете ли вы выбрать страховку самостоятельно или банк навязывает страховку партнеров. Также важно, какие страховки запросит банк: только имущества или также жизни и здоровья заемщика. 
4. Условия досрочного погашения. Многие берут ипотеку с намерением платить чуть больше. Выясните, на каких условиях это будет происходить и будет ли у вас выбор, что сокращать за счет досрочного погашения: срок кредитования или размер взносов. 
5. Требования к рефинансированию. Как правило, банки дают право на рефинансирование только спустя полгода после оформления ипотеки, но стоит уточнить этот момент отдельно. 

Шаг 3. Найти созаемщика (опционально) 

Наличие созаемщика не обязательно, но это сильно повышает шансы на одобрение. Его доходы и кредитная история будут оцениваться на одном уровне с основным заемщиком. Поэтому, если у созаемщика плохая кредитная история, это может только снизить шансы на одобрение. 

Если ипотека оформляется в браке, то второй супруг автоматически становится созаемщиком. Если вы хотите этого избежать, необходимо заключить брачный договор, в котором будет указано, что квартира, купленная в ипотеку, будет принадлежать только одному из супругов.

Поручитель — не то же самое, что и созаемщик. Созаемщик, по сути, обладает равными обязанностями с основным заемщиком, в том числе должен вовремя вносить ежемесячный платеж, если  заемщик это почему-то не сделал. Поручитель же будет нести ответственность за погашение долга по ипотеке только после решения суда. 

Шаг 4. Выбрать квартиру 

Условия ипотеки будут зависеть от того, покупаете вы квартиру в новостройке как первичный объект (у застройщика) или как вторичный — например, перекупаете у физического лица. 

В частности, надо учитывать, что некоторые государственные программы доступны только для квартир от застройщика:

• Льготная ипотека на сумму до 6 млн рублей под 8%.
• Семейная ипотека под 6% на сумму 6–12 млн рублей (в зависимости от региона). 
• Ипотека для IT-специалистов под 5% на сумму 18 млн для городов-миллионников и 9 млн для других городов.

Обратите внимание: если вы хотите воспользоваться льготной программой, то подавать заявку нужно через самого застройщика или его официального партнера. 

Шаг 5. Подать заявку

Подавать заявки на ипотеку можно одновременно в несколько банков. Это возможно в том числе через специальные сервисы. Если банк дает одобрение, оно, скорее всего, будет актуально в течение трех месяцев. 

После того как вы выбрали банк и программу, надо направить туда заявку и пакет документов. 

Скорее всего, потребуются: 

1. Паспорт гражданина РФ. 
2. СНИЛС или другой дополнительный документ, удостоверяющий личность. 
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или другой подтверждающий их документ. 
4. Заверенная копия трудового договора, трудовой книжки и т. п. 
5. Согласие супруга (супруги) на выдачу кредита. 
6. Документы созаемщика или поручителя. 

Полный список документов будет зависеть от конкретной ситуации и выбранного банка. Обычно при покупке квартиры в новостройке требуется меньше документов, чем при сделке с недвижимостью на вторичном рынке.

Шаг 6. Оформить страхование жизни и здоровья

При оформлении ипотеки в новостройке банк скорее всего потребует от заемщика застраховать жизнь и здоровье. При отказе это сделать — может повысить процентную ставку.  

После завершения строительства надо будет застраховать залоговую недвижимость — это ваша обязанность по закону (статья 31 № 102-ФЗ). Тогда же потребуется провести оценку квартиры.

Шаг 7. Подписать кредитный договор 

Договор — это документ с окончательными условиями кредитования. Они не всегда совпадают с условиям ипотечной заявки, поэтому рекомендуем внимательно прочитать документ перед подписанием. 

Подписание кредитного договора и подписание договора купли-продажи (а при покупке объекта в строящемся доме — ДДУ) происходит в один день. В этот момент обеим сторонам (покупателю и продавцу) нужно принести оригиналы всех документов, которые требовались ранее. 

Тогда же вам надо будет внести первоначальный взнос. 

Вот как это происходит: 

1. Покупатель и застройщик (или иной продавец) подписывают договор купли-продажи с использованием кредитных средств. 
2. Покупатель вносит первоначальный взнос.
3. Подписывается кредитный договор между заемщиком и банком. 
4. Через МФЦ стороны вносят изменения в Росреестр о переходе права собственности — это занимает до семи дней. 
5. После изменения данных в реестре банк переводит оставшуюся часть денег застройщику. 

После этого сделка завершается, вы становитесь владельцем квартиры и начинаете платить ипотеку. При этом договор купли-продажи может предусматривать и другой порядок внесения средств, читайте его внимательно. 

Резюме

Итак, чтобы оформить ипотеку для квартиры в новостройке, нужно: 

1. Определить сумму, которая вам необходима для покупки квартиры. 
2. Разослать предварительные заявки в банки. 
3. При необходимости найти созаемщика или поручителя. 
4. Выбрать квартиру исходя из той суммы, которую в среднем готовы одобрить вам банки. 
5. Отправить заявку в выбранный вами банк по выбранной программе. 
6. Получить предварительное одобрение.
7. Оформить страховку заемщика (жизнь и здоровье). 
8. Провести сделку с подписанием договора купли-продажи и кредитного договора. 

Более конкретные условия и действия будут прописаны в ваших договорах кредитования и купли-продажи — внимательно изучите их перед подписанием.