Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме самостоятельно инструкция

Что такое переуступка

Когда человек покупает квартиру в строящемся доме, он приобретает не саму недвижимость, а право истребовать её у застройщика в будущем. Это право закрепляется договором долевого участия (ДДУ), который заключается между девелопером и покупателем.

Если владелец захочет продать свою будущую квартиру ещё до того, как дом будет достроен, применяется механизм переуступки прав требования. 

При переуступке происходит передача прав и обязанностей по ДДУ от одного лица к другому. 

В юридической терминологии используются следующие понятия:

• цедент — это продавец, то есть лицо, которое уступает свои права по договору долевого участия;
• цессионарий — это покупатель, лицо, которое приобретает права по ДДУ;
• цессия — сам процесс уступки прав требования;
• договор цессии — договор переуступки.

Картинка с сайта: www.cian.ru

При заключении такой сделки не происходит продажа квартиры в привычном смысле. Физически и юридически этой жилплощади в новостройке пока не существует. Вместо этого новый покупатель (цессионарий) приобретает все права и обязанности первоначального дольщика (цедента) по отношению к застройщику.

Можно ли продать по переуступке квартиру в ипотеке

Если вы купили квартиру в строящемся доме в ипотеку, продать её можно. Но процесс будет немного сложнее. Важное условие при продаже ипотечной недвижимости — получение согласия банка-кредитора. Поскольку на объект наложено обременение в пользу банка, любые операции с ним, включая переуступку прав требования, должны быть согласованы с кредитной организацией.

Вариантов развития событий в такой сделке может быть несколько: 

• Если у покупателя достаточно собственных средств, он вносит остаток задолженности по ипотечному кредиту, банк снимает обременение с объекта, и переуступка происходит уже без обременения. Это самый простой и быстрый вариант. 
• Если у покупателя нет возможности сразу выплатить всю сумму, он может переоформить ипотеку на себя. В этом случае обязательства по выплате оставшейся части кредита перейдут к покупателю. Объект остаётся в залоге, банк выдаёт новый кредит и погашает ипотеку продавца.

Картинка с сайта: www.cian.ru

Конкретный порядок действий при переоформлении ипотеки определяет банк. Покупатель сначала получает предварительное одобрение по заявке, а потом согласовывает выбранный объект с банком. Если банк остаётся прежним, согласовать и провести сделку будет значительно проще.

Какие налоги платят при переуступке

При продаже квартиры по переуступке необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В данном случае продаётся не сама квартира, а право требования на неё, поэтому понятие минимального срока владения здесь не применяется. Налог придётся платить независимо от того, как долго вы владели недостроенной квартирой. Но есть и хорошая новость — сумму налога можно уменьшить.

При расчёте налоговой базы вы праве использовать один из следующих вариантов:

• применить имущественный вычет в размере 1 млн руб.;
• учесть расходы на приобретение имущественных прав.

Главное условие — наличие документов, подтверждающих эти расходы. Так вы заплатите налог только с разницы между стоимостью продажи и покупки. А если дохода вы не получили, налог не платится, а вот подать декларацию 3-НДФЛ всё равно придётся.

Рассмотрим на примере. Иван в 2023 году заключил с застройщиком договор долевого участия в строящемся доме. Он купил квартиру за 8 млн руб. В 2024 году, не дожидаясь завершения строительства, Иван продал квартиру Антону за 9 млн руб.

У Ивана есть документы, подтверждающие его расходы на покупку. Поэтому он заявляет в декларации имущественный вычет в размере произведённых расходов. Налоговая база по НДФЛ составляет: 9 млн руб. — 8 млн руб. = 1 млн руб. Ивану придётся заплатить налог в размере 13% от этой суммы, то есть 130 тыс. руб.

Если Иван по каким-то причинам не может подтвердить свои расходы на покупку квартиры, остаётся использовать имущественный вычет в 1 млн руб. Это менее выгодно. Налогооблагаемая база тогда составит 9 млн руб. — 1 млн руб. = 8 млн руб. Сумма налога к уплате — 1,04 млн. 

Какой бы вариант Иван ни выбрал, по итогам года он в любом случае должен подать налоговую декларацию. Физические лица отчитываются о доходах до 30 апреля следующего года. Налоги платят до 15 июля.

Картинка с сайта: www.cian.ru

При продаже квартиры по переуступке минимальные сроки владения не применяются. Нужно подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года и уплатить налог с полученного дохода.

Как составить договор уступки прав требования

Договор уступки прав требования (цессии) — это ключевой документ при продаже квартиры, поэтому важно оформить его правильно. 

В нем указывают:

• данные о договоре долевого участия (ДДУ): номер и дата заключения, информация о застройщике, дата регистрации ДДУ в Росреестре;
• данные сторон: полные ФИО цедента (продавца) и цессионария (покупателя), их паспортные данные и адреса регистрации;
• сведения о квартире: адрес строящегося объекта, номер квартиры согласно проекту, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь;
• сумма, подлежащая уплате, порядок и сроки оплаты;
• сведения о порядке уведомления застройщика об уступке: кто, в какой срок и в какой форме передаст информацию.

Картинка с сайта: www.cian.ru

Кроме договора для регистрации сделки потребуются паспорта, квитанция об уплате госпошлины, сам ДДУ, документ о полной оплате цены за квартиру. В зависимости от ситуации, ещё и согласие на сделку — от супруга, банка, органов опеки. 

Как продать квартиру по переуступке: пошаговый план

Разберёмся пошагово, как проводят сделки по уступке прав требования.

Найдите покупателя

Первый этап в продаже квартиры по переуступке — поиск покупателя. С учетом специфики сделки, это может быть непросто. 

Используйте все доступные варианты:

• Разместите объявление на специализированных сайтах по продаже недвижимости, например, на Циан. У нас большая аудитория, поэтому ваш объект сразу станет заметен потенциальным покупателям.
• Используйте соцсети. Разместите информацию о продаже в своих аккаунтах и попросите друзей поделиться этой информацией.
• Обратитесь в агентство недвижимости. Вариант для тех, у кого нет времени заниматься продажей самостоятельно.
• Дайте объявление в чатах и форумах застройщика. Ваша целевая аудитория наверняка их изучает и может заинтересоваться предложением.

В объявлении честно и достоверно укажите все характеристики объекта. 

Получите согласие застройщика

Получать ли согласие застройщика на продажу квартиры по переуступке — вопрос неоднозначный. Гражданский кодекс указывает, что согласие не требуется, если это не предусмотрено законом или договором. А застройщики при продаже объектов по ДДУ в договоре часто указывают, что их согласие на переуступку прав необходимо. Из этого можно сделать вывод, что разрешение требуется, если такое требование прописано в ДДУ.

Чтобы избежать споров и разбирательств в будущем, изучите свой ДДУ перед продажей квартиры. Если в нём указано требование об обязательном согласии застройщика, будет не лишним соблюсти все формальности. 

Направьте застройщику письменное заявление. В нём укажите информацию о квартире, приложите копию ДДУ и справку, подтверждающую полную или частичную уплату цены ДДУ цедентом. Также укажите данные человека, которому вы передаёте права по договору.

Картинка с сайта: www.cian.ru

Получите разрешение от банка

Этот шаг для тех, кто купил квартиру в ипотеку. Так как квартира находится в залоге у банка, перед продажей необходимо получить согласие кредитора.

Составьте и подпишите договор

Договор переуступки можно составить в простой письменной форме или заверить у нотариуса — на ваше усмотрение. В договоре обязательно укажите данные сторон, информацию о квартире, расчёт стоимости права требования, а также другие важные условия сделки. Если вы не уверены в своих силах, можно обратиться к юристу. 

Зарегистрируйте договор переуступки в Росреестре

После того как договор цессии (переуступки) составлен и подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Без этого новый покупатель не получит официальных прав на строящееся жильё. Регистрация — обязательный этап, без которого сделка не считается завершённой.

Чтобы зарегистрировать договор, подайте заявление в Росреестр и предоставьте все необходимые документы: договор переуступки, оригинал ДДУ, документы о полной оплате цены за квартиру по ДДУ. 

Обратиться можно лично в территориальное отделение, если оно принимает обращения граждан, или в МФЦ.  Размер госпошлины — 350 руб., срок регистрации — 7 рабочих дней при подаче документов в Росреестре, 9 рабочих дней при подаче в МФЦ.

Уведомите застройщика о смене дольщика

После регистрации договора переуступки в Росреестре необходимо уведомить застройщика о смене участника долевого строительства. Обычно порядок уведомления прописан в ДДУ. Следуйте правилам, которые указаны в договоре. 

К письму также приложите копию договора переуступки. Этот шаг необходим, чтобы застройщик официально знал, кто теперь является новым участником долевого строительства и обладателем всех прав. А опись вложения и квитанция об отправке письма помогут вам доказать, что уведомление было отправлено.

Картинка с сайта: www.cian.ru

Заплатите налог

По итогам года подайте декларацию и заплатите налог, если получили доход при продаже квартиры. Это не просто формальность, а обязанность налогоплательщиков. Штраф за непредоставление налоговой отчётности — 5 % не уплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30%  от суммы задолженности и не менее 1000 рублей.

Фото: freepik.com

Елена Бармина, Специалист по недвижимости

Уступить права требования на квартиру в строящемся доме может быть непросто, особенно, если для ее покупки использовалась ипотека, — придется конкурировать с застройщиком и такими же продавцами, а также заручаться поддержкой банка.

Что такое договор переуступки

Договор уступки прав требования — это документ, с помощью которого оформляют сделки на рынке строящегося жилья. Такие объекты продаются на стадии котлована или на более поздних этапах. Главное и принципиальное отличие подобных сделок в том, что дольщиком еще не подписан передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства.

Можно ли продать квартиру по переуступке? Да, это можно сделать, несмотря на то что физически той квартиры, которая фигурирует в сделке, еще не существует, так как дом строится. Рассмотрим всю цепочку подробнее.

Дольщики и инвесторы

Покупая квартиру в строящемся доме, дольщик заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с компанией-застройщиком. В соответствии с ДДУ он получает право требования на будущую квартиру, потому что на момент заключения такой сделки самого дома физически еще нет. И даже если он есть, но не введен в эксплуатацию, вступить во владение квартирой нельзя. В ДДУ обычно прописывается, когда дом будет введен в эксплуатацию, а дольщик получит ключи.

Покупка квартиры в строящемся доме, особенно на начальном этапе строительства, обходится дешевле, чем если купить ее в готовом доме. Разница в цене может быть как значительной, так и небольшой — это зависит от многих факторов, но она всегда есть.

Инвесторы в недвижимость пользуются такой возможностью: покупая право на получение квартиры в доме еще в стадии котлована, они перепродают его, когда стройка почти завершена.

То есть сделка проходит, когда объекта недвижимости еще не существует, — он продолжает строится, и адреса у него тоже нет.

Фактически продавец уступает свое право на будущую квартиру новому покупателю. Это называется переуступка прав требования. Такую сделку оформляют, заключив договор переуступки. В документе есть специальные термины:

— цедент (продавец);
— цессионарий (покупатель);
— цессия (непосредственно переуступка).

В цессии прописывают замену предыдущего дольщика, оформившего ДДУ в начале строительства дома, на нового, которому квартира в этом доме понадобилась сейчас.

Цена при переуступке прав квартиру в новостройке

Цена при уступке прав на квартиру в строящемся доме вполне может быть такой же, как и при покупке по договору долевого участия.

На практике ценообразование немного сложнее. Чаще всего квартиры по уступке прав продают оптовые инвесторы, выкупившие от десяти квартир в строящемся доме, с расчетом заработать на перепродаже. Также среди продавцов могут быть подрядчики, с которыми застройщик рассчитался, передав (от себя) права требования на квартиры. Продавцы обеих категорий обычно готовы реализовать квартиру по договору уступки с дисконтом.

Застройщикам приходится искать баланс между объемами квартир в продаже на каждом этапе строительства: если продать все лоты в стадии котлована, есть риск недополучить выручку. А идея продавать максимум квартир, когда дом в высокой стадии готовности или введен в эксплуатацию, нежизнеспособна минимум по двум причинам. Потенциальному инвестору важно разбираться в этих тонкостях.

Во-первых, несколько лет назад изменился механизм финансирования строительства многоквартирных домов. Если раньше застройщик сразу получал деньги дольщиков, продавая им права на строящиеся квартиры и направляя их в стройку, то сейчас выручка от продаж лежит на специальном эскроу-счете покупателя в банке.

Застройщик не получит деньги, пока дом не будет введен в эксплуатацию. А деньги на то, чтобы строить, дает банк. Средства банка кредитные, и выдаются они на особых условиях. Часто среди них и определенный темп продаж: чем лучше идут продажи, тем меньше проценты по кредиту, которые платит застройщик.

Во-вторых, строительных площадок в чистом поле практически нет. У застройщика всегда рядом конкуренты. Если они только начали стройку и открыли продажи, когда он уже закончил и, допустим, пытается продать побольше своих квартир по максимальной цене, он проиграет ценовую конкуренцию. Недвижимость — дорогая покупка, и для многих дольщиков финальная цена купли-продажи приоритетнее, чем преимущества жилого комплекса.

Застройщику приходится создавать гибкую модель продаж. Конечно, в его интересах продать все жилье, и инвесторы, покупающие от 10 квартир, — хорошие покупатели. Но если они захотят перепродать этот объем раньше, чем стройка завершится, то девелопер окажется в проигрышной позиции по цене: «перепродажники» могут дать скидку, потому что их цена не считается частью жесткой экономики проекта. А у застройщика является, и он в случае обострения конкуренции «подвинуться» не сможет.

Почему важно разбираться во внутренней кухне строительства и продаж? Потому что в итоге компании соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, но, чтобы немного снизить риски, они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение.

Там же оговаривается и сумма комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Важно знать, что условия о запрете уступки прав по ДДУ при полной оплате цены договора и оплате получения согласия застройщика на уступку признаются судами ничтожными, но иногда застройщики, несмотря на это, включают их в ДДУ.

С учетом имеющихся ограничений, чтобы выгодно продать квартиру по переуступке, инвестору остается только следить за темпом продаж: когда спрос на квартиры в жилом комплексе высокий, застройщик повышает цены.

Тогда, даже с учетом комиссий за уступку, может получиться заработать прибыль. Для этого требуются знание рынка, района, где расположен дом, ценообразования, наблюдательность, чтобы по косвенным признакам верно определять возможные шаги застройщика.

Именно поэтому специалисты не рекомендуют без подготовки «инвестировать» в недвижимость последние деньги.

Как продать квартиру по переуступке с ипотекой

Частные инвесторы и партнеры застройщика — не единственные продавцы жилья в строящихся домах. Обычные покупатели, которые оформили ДДУ в ипотеку, тоже могут оказаться в ситуации, когда будущая квартира перестала подходить. Это происходит по разным причинам.

Покупали однокомнатную, родились близнецы, понадобилось жилье больше. Планировали переселить родителей, а они передумали переезжать. Бывают и более неприятные ситуации, например, потеря работы и, как следствие, невозможность обслуживать ипотечный кредит.

Продажа квартиры по переуступке с ипотекой не запрещена. Но ее сложнее организовать, и, скорее всего, она будет не очень выгодна продавцу (цеденту). Ипотечные сделки предполагают залог — это имущество или права требования, которые банк сможет продать, если заемщик будет не в состоянии обслуживать кредит. Значит, на продажу нужно разрешение банка.

Допустим, банк его дал. Заемщик отправляется к застройщику, получает разрешение на уступку. И оказывается в ситуации, когда в ЖК продается, например, еще 10 таких же квартир. Объявления о продаже по рыночной цене (цене как от застройщика) могут висеть месяцами, не получая предметных откликов. Все это время нужно продолжать платить ипотеку, если не удалось договориться с банком об ипотечных каникулах.

Скидка не запрещена, но пространство для маневрирования ценой ограничено, потому что определенную сумму нужно вернуть банку.

Заемщики, которые покупали квартиру по программам субсидируемой ипотеки от застройщиков, чаще всего не смогут выручить от продажи по переуступке сумму, достаточную для погашения кредита.

Механизм таких программ рассчитан на то, чтобы минимизировать ежемесячный платеж. Это получается при низкой ставке, но увеличении стоимости сделки. То есть застройщик предлагает квартиру, например, за 15 млн рублей вместо 12 млн рублей и дает очень низкую ставку. В том же доме могут быть покупатели, которые оформляли сделку на рыночных условиях, с ними квартира по спецпрограмме конкурировать в цене не сможет.

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

Однако, несмотря на перечисленные нюансы, чаще всего покупка квартиры по договору уступки прав требования (цессии) — это сделка, выгодная для покупателя.

Если продавец/цедент — инвестор, ему нет смысла затягивать процесс продажи, потому что, скорее всего, у него на примете квартиры в другом строящемся жилом комплексе, и их нужно успеть купить по выгодной цене, предварительно продав имеющиеся. Продажа по личным обстоятельствам тоже не повод затягивать и ждать покупателя, который согласится на рыночную цену.

Преимущества

В итоге среди преимуществ сделки по уступке:

— Предложение по уступке может быть лучше тех вариантов, которые предлагает застройщик. Инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с лучшим видом из окна.

— Дом, в котором инвестор продает квартиру по уступке, точно будет сдан быстрее, чем новостройка на более раннем этапе строительства, если не возникнет непредвиденных обстоятельств.

— Скидки. Продавцы демпингуют, чтобы как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру на 10–20% дешевле, чем предлагает застройщик.

— Есть шанс заработать на разнице в цене — инвестор продает дешевле, чем застройщик, и до того, как дом сдан.

— Переуступка популярна, так как позволяет сравнительно дешево купить квартиру, когда дом уже в высокой стадии готовности. Покупатель рискует меньше, не вкладываясь на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.

Недостатки

Скрытых недостатков договор уступки прав по ДДУ не имеет. Но, как и в случае с любой новостройкой, есть риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучить и ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике.

По переуступке прав передается недостроенное жилье, поэтому до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у застройщика.

Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у застройщика есть проблемы. Например, это может значить, что застройщик неоднократно срывал сроки сдачи дома и, хотя банкротом он не признан, и даже продолжает строительные работы, многие дольщики уже стремятся избавиться от активов, которые с ним связаны.

Риски

Специфические риски покупки квартиры по договору уступки прав требования:

— Предлагать переуступку может не тот, кто действительно заключил ДДУ. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.

— Застройщик может прямо запрещать переуступки в договоре ДДУ. И, хотя такое условие признается судами ничтожным, на практике прежде чем соглашаться на сделку по переуступке, лучше убедиться, что в ДДУ, к которому заключается цессия, нет такого ограничения.

— Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.

— Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, и дольщик принимает объект, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять право собственности и заключать договор купли-продажи.

— Проверка продавца в сделке по переуступке — обязанность покупателя. Если продавец состоит в браке, потребуется согласие супруга на сделку. Если есть несовершеннолетние дети, нужно будет связываться с опекой.

— Если квартиру по переуступке продает подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, сделке нужно уделить особенное внимание. Нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой заключается договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Надежнее всего обратиться к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.

Как оформить договор уступки прав требования

Сделка по продаже квартиры по переуступке заключается поэтапно. Необходимо:

Подготовить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Покупатель вправе спросить ее, чтобы убедиться, что у продавца есть права на будущую квартиру, которые он «переуступает». В выписке будут указаны сведения о регистрации ДДУ и обременений.

Подготовить документы, подтверждающие, что ДДУ оплачен полностью.

Оформить договор. Форму может предоставить застройщик. Но следует убедиться, что в ней есть необходимые сведения: переход прав требования по ДДУ в полном объеме; сведения о строящемся доме; сумма, подлежащая уплате; сведения о порядке уведомления застройщика об уступке.

Перезаключать ДДУ не нужно, права по нему перейдут к новому покупателю по договору цессии.

После того как договор цессии подписан, нужно зарегистрировать договор в Росреестре. Для этого нужны паспорт, доверенность, если кто-то из сторон действует через представителя, квитанция об оплате госпошлины, исходный ДДУ, договор цессии и согласия — супруга (если применимо), застройщика, органов опеки.

Регистрировать договор уступки будет территориальное управление Росреестра, туда можно обратиться напрямую или через МФЦ. В первом случае она будет зарегистрирована в течение 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.

Завершение расчетов — очень важная часть сделки по переуступке прав требования. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют проводить их только после того, как договор уступки зарегистрирует Росреестр, при этом неважно, кто выступает цедентом — физическое или юридическое лицо.

Это стоит делать потому, что до регистрации договора в ЕГРН возможна многократная передача прав требований по одному и тому же ДДУ. Если цедент ставит условие расчетов до регистрации как обязательное, а покупателю/цессионарию нужна именно эта квартира, стоит выбрать безопасный способ расчетов. Например, через арендованную банковскую ячейку.

Как получить у застройщика квартиру, купленную по договору уступки прав по договору долевого участия

Когда оформление договора уступки и связанные с ним хлопоты по проверке цедента позади, наступает время ожидания ключей. Когда застройщик введет дом в эксплуатацию (ему будет присвоен адрес, оформлен кадастровый паспорт), он начнет выдачу ключей.

Обычно их получают в офисе продаж или в управляющей компании — владельца прав требований уведомляют выбранным им способом (почта, СМС, электронная почта).

Получив ключи, владелец квартиры идет в нее с представителем застройщика, чтобы принять объект. Если квартира с отделкой, необходимо убедиться, что нет изъянов, сантехника исправна. И в любом случае проверить, чтобы окна были в порядке, трубы целы, на стенах не было трещин.

Если все устраивает, стороны подписывают акт приемки. Если покупатель видит недочеты, он может отказаться подписывать акт и потребовать устранения всех недостатков в разумный срок. Застройщик в свою очередь решит, согласен он с замечаниями или нет.

После того как акт подписан, нужно зарегистрировать собственность на недвижимость в Росреестре. Для этого понадобятся:

— исходный ДДУ;

— договор цессии;

— паспорта владельцев (если их несколько);

— доверенность, если, участник долевого строительства действует через представителя;

— копия документа о вводе в эксплуатацию (часто застройщик сам направляет этот документ в регистрирующий орган);

— акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами.

За регистрацию нужно уплатить пошлину 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей для юридических лиц. Собственность зарегистрируют в течение 10 дней.

Ключи от новой квартиры ещё не получены, а у вас поменялись планы. Понадобилось более просторное жилье или изменились предпочтения относительно района. В этом случае возникает вопрос: как быть с ипотечной квартирой? Варианта два — попробовать продать по переуступке или дождаться сдачи дома, а уже после выставлять квартиру на продажу. Каждый имеет свои преимущества и недостатки. Чтобы понять какой вариант будет для вас более комфортным и выгодным, необходимо рассмотреть их особенности.

Продажа квартиры по переуступке

Продать ипотечную квартиру в ещё недостроенном доме можно через договор уступки прав требования.  
Изначально покупка квартиры в строящемся доме происходит через заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Этот договор дает покупателю право требования на будущую квартиру, поскольку на момент сделки сам дом ещё не существует физически. До момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, покупатель не может вступить во владение приобретенным жильём. Таким образом, дольщик фактически продает не саму квартиру, а свое право на будущее жильё новому покупателю.

Чтобы продать квартиру по переуступке с ипотекой владелец должен:

• найти покупателя, который готов к оформлению такой сделки;
• предъявить покупателю ДДУ, справки из банка о задолженности по кредитному договору и иные документы, подтверждающие исполнение обязательств со стороны дольщика;
• получить согласие банка-кредитора на переуступку прав требования;
• получить разрешение компании-застройщика, если оно требуется по условиям ДДУ. В ином случае необходимо просто уведомить застройщика уже после совершения сделки.

К положительным моментам такой сделки можно отнести возможность, не дожидаясь окончания сдачи уже купленной квартиры, купить новую, которая для вас оказалась предпочтительней. Плюс сокращается период, в течение которого нужно оплачивать ежемесячные ипотечные платежи, в том числе проценты банку.

Также стоит учитывать преимущества конкретного агентства или застройщика. Например, при реализации жилья в одном из объектов Setl Group через Центр переуступок «Петербургской Недвижимости», квартира будет выставлена на продажу вместе с предложением от застройщика. Клиенты сразу увидят её в поиске, поэтому продажа пройдет быстрее. Компания также проводит показы квартир в строящемся доме. Хотя застройщики, как правило, не пускают на объект до ввода в эксплуатацию, и дает дополнительную скидку на покупку новой квартиры в жилых комплексах Setl Group.

К минусам можно отнести возможную потерю в стоимости. После введения дома в эксплуатацию и заселения, квадратные метры обычно в нём стоят дороже. С другой стороны, за этот период может подорожать или уйти с рынка новая приглянувшаяся вам квартира.

К недостаткам также можно отнести ситуацию, когда при переуступке владелец продает жильё дороже, чем купил его у застройщика. В этом случае у продавца возникает обязанность уплатить НДФЛ с разницы этих двух сумм. Срок владения, как при обычной купле-продаже, значения не имеет. Также продавец не может претендовать на налоговый вычет, связанный с покупкой этой квартиры.

Картинка с сайта: pn.ru

Продажа квартиры после оформления собственности

После введения дома в эксплуатацию покупатель получает готовую недвижимость и оформляет на неё право собственности. Теперь он может жить в этой квартире, сдавать её в аренду или продать, получив согласие на сделку у банка. 

Существует три основных способа продажи ипотечной квартиры:

Продажа с досрочным погашением кредита. В этом случае владельцу квартиры необходимо найти покупателя, который будет готов выплатить ипотечный кредит за продавца. Поскольку такой вариант наиболее рискованный для покупателя, его поиски могут затянуться.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки. В этом случае часть средств, входящих в стоимость квартиры, направляется на погашение кредитных обязательств продавца, а остаток зачисляется на его расчетный счёт.

Продажа жилья вместе с долгом или с переводом кредита на покупателя. Покупатель приобретает квартиру с обременением банка, становясь стороной кредитного договора. Далее вопросы закрытия кредитного договора и снятия обременения решает самостоятельно.

Каждый из вариантов продажи имеет свои особенности, но все они, если сравнивать с переуступкой, не имеют жестких временных ограничений. Так договор переуступки необходимо заключить до момента ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи квартиры от застройщика. Не успели? Придется ждать оформления квартиры в собственность и продавать ее уже по ДКП (договор купли-продажи).

В целом квартиры в собственности для потенциального покупателя — более интересный вариант. Особенно, если речь идёт о недвижимости с отделкой. Ведь это готовое жильё, в которое можно сразу переехать или начать его сдавать. Соответственно спрос на него выше. 

На данный момент в локациях массовой застройки конкуренция очень высока. Это касается и квартир, продающихся по переуступке, и недвижимости, находящейся уже в собственности. Поэтому главным критерием становится цена, от нее и стоит отталкиваться. Например, в небольших ЖК квартиру выгодно продавать уже после оформления собственности, поскольку низкая конкуренция позволяет поднять стоимость квадратного метра.

При необходимости, вариантов продажи ипотечной квартиры — масса. Остается только выбрать наиболее удобный. За подробной информацией обращайтесь по телефону +7(812)335-55-55. Специалисты «Петербургской Недвижимости» всегда готовы проконсультировать вас и помочь выгодно продать имеющееся жилье.