Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника без риэлтора пошаговая инструкция

Подготовка к продаже квартиры

Перед тем как объявить о продаже квартиры, необходимо тщательно подготовиться. Это поможет избежать ненужных задержек и осложнений в процессе оформления сделки.

Оценка квартиры

Первым шагом к продаже является оценка недвижимости. Даже если вы не планируете обращаться к профессиональному оценщику, важно понимать рыночную стоимость вашего жилья. Это поможет вам установить конкурентоспособную цену и избежать занижения или завышения стоимости. Оценку можно провести через специализированные агентства или с помощью онлайн-ресурсов.

Подготовка квартиры для продажи

Чтобы продать квартиру быстро и по выгодной цене, важно привести её в порядок. Это включает в себя косметический ремонт, уборку, устранение явных дефектов. Привлекательный внешний вид квартиры всегда способствует более быстрой продаже. Если в квартире живут арендаторы, стоит заранее договориться о сроках их выселения.

Психологический момент

Прежде чем поставить квартиру на продажу, важно настроиться на этот процесс. Продажа жилья — это не только финансовая сделка, но и эмоциональный шаг, который может быть непростым для владельцев, особенно если квартира имеет долгую историю в семье.

Для успешной продажи квартиры вам предстоит собрать ряд документов, которые подтверждают право собственности и обеспечивают легальность сделки. В 2025 году требования к документам остаются в целом прежними, однако стоит обратить внимание на несколько новых нюансов.

Основные документы продавца

1. Паспорт продавца. Продавец должен иметь при себе действующий российский паспорт. Если продавец является иностранным гражданином, необходимо предоставить документы, подтверждающие его право на пребывание в России.

2. Право собственности на квартиру. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Важно, чтобы документ был актуален. Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, то достаточно предоставить выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что продавец является владельцем.

3. Договор купли-продажи (если был заключён ранее). В случае, если квартира была приобретена не через государственную регистрацию, а, например, по договору дарения, наследования или другим способом, нужно будет предоставить копию соответствующего договора.

4. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным услугам. На момент продажи квартиры важно, чтобы у продавца не было задолженности по коммунальным услугам. Это можно подтвердить справкой из управляющей компании или от ресурсоснабжающих организаций.

5. Справка об отсутствии обременений. Если квартира в ипотеке или на ней наложены другие обременения, такие как арест, это нужно будет учесть. Выписка из ЕГРН подтвердит, есть ли обременения на имущество.

6. Согласие супруга (если квартира была приобретена в браке). Если квартира была куплена в браке, необходимо получить письменное согласие супруга на продажу. Это требование защищает права другой стороны, так как недвижимость, приобретенная в браке, является совместной собственностью.

7. Прочие документы. Если продавец является юридическим лицом, ему потребуется предоставить дополнительные документы, такие как устав и выписку из налоговой службы.

Документы покупателя

Покупатель квартиры также должен предоставить определённый перечень документов, чтобы сделка была завершена в соответствии с законом:

1. Паспорт покупателя. Как и продавцу, покупателю необходимо предъявить паспорт гражданина Российской Федерации или другой документ, подтверждающий его личность (например, для иностранных граждан — вид на жительство).

2. Справка об отсутствии задолженности. Покупатель должен подтвердить, что не имеет задолженности по коммунальным платежам, налогам или другим обязательствам, связанным с недвижимостью.

3. Согласие супруга (если покупатель состоит в браке). Как и в случае с продавцом, если покупатель состоит в браке, то нужно предоставить согласие супруга на покупку квартиры.

4. Реквизиты для перечисления денег. Для проведения оплаты через банк необходимо предоставить реквизиты покупателя, чтобы деньги можно было перевести на нужный счет.

Дополнительные документы

• Документы, подтверждающие личность сторон. В случае если одна из сторон сделки не может присутствовать лично, она может подписать доверенность на представление своих интересов. Документ должен быть заверен у нотариуса.
• Акт приема-передачи квартиры. После заключения договора купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи недвижимости. Этот документ является официальным подтверждением того, что покупатель принял квартиру в собственность.

Этапы оформления сделки

Процесс продажи квартиры можно условно разделить на несколько основных этапов. Важно следовать всем шагам в нужной последовательности, чтобы сделка прошла без задержек.

Подготовка к сделке

На этом этапе продавец и покупатель должны собрать все необходимые документы, а также проверить, не обременена ли квартира ипотекой или другими юридическими проблемами. Если возникают сомнения в правомерности документов или состоянии квартиры, лучше обратиться к юристу, чтобы избежать неприятных сюрпризов в процессе оформления.

Заключение предварительного договора

Когда продавец и покупатель определяются с условиями сделки, они могут заключить предварительный договор, который фиксирует основные моменты сделки: цену, сроки, порядок расчета. Этот договор не является обязательным для продажи, но он дает дополнительную гарантию и безопасность для обеих сторон.

Оформление основного договора купли-продажи

Когда все документы собраны, стороны переходят к заключению основного договора купли-продажи. Этот договор должен быть подписан обеими сторонами и заверен нотариусом, если этого требует закон. Важно, чтобы в договоре были указаны все условия сделки: цена, срок передачи квартиры, порядок расчетов и другие важные моменты.

Регистрация права собственности

После подписания договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Это обязательная процедура, без которой покупатель не сможет получить юридическое право на владение квартирой. Регистрация происходит в Росреестре, и обычно занимает от 5 до 10 рабочих дней.

Передача денег и квартиры

После регистрации права собственности покупатель перечисляет деньги на счёт продавца, а также подписывается акт приема-передачи квартиры. В этот момент покупатель получает ключи и все права на недвижимость.

Налоговые обязательства

После завершения сделки продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если квартира была в его собственности менее трех лет (или менее пяти лет, если это единственное жилье). Налоговый период считается с момента заключения сделки. Покупатель же не обязан уплачивать налог при приобретении жилья.

Основные риски при продаже квартиры и как их избежать

Процесс продажи квартиры не всегда бывает гладким, и существуют определенные риски, которые могут возникнуть на разных этапах сделки.

Вот несколько распространённых проблем и способов их избежать:

• Неоплаченные долги по коммунальным услугам. Чтобы избежать неприятных ситуаций, важно заранее запросить справку об отсутствии задолженности.
• Проблемы с правом собственности. Чтобы избежать ситуаций, когда продавец не имеет права продать квартиру, рекомендуется заказывать выписку из ЕГРН и проверять наличие обременений.
• Продавец или покупатель не могут присутствовать на сделке. В этом случае можно оформить доверенность у нотариуса.
• Проблемы с регистрацией права собственности. Для того чтобы избежать отказа в регистрации, важно, чтобы все документы были оформлены правильно и своевременно.

Фото: freepik.com

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Картинка с сайта: www.dvitex.ru

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Осуществить выгодную сделку по продаже недвижимости без помощи риэлтерских агентств – это весьма ответственный и непростой шаг. Кому-то удается самому продать квартиру уже через 2-3 месяца, а кто-то может зависнуть на вторичном рынке на целый год. Поэтому мы решили составить подробную инструкцию для всех, кто решил пройти этот путь самостоятельно.

Продать квартиру самому или через агентство?

Для начала нужно объективно оценить все возможные способы продажи жилья:

• Первый – это заказ частного риелтора.

Главный плюс такого специалиста в том, что он продаст квартиру намного быстрее вас: поможет со сбором документов, сам найдет хороших покупателей, организует просмотры.

Цена услуг: от 2 до 5% от стоимости квартиры.

• Второй – обращение в риэлтерскую фирму.

Такая компания сделает для вас еще больше, так как вся организация сделки ляжет на их плечи – от оценки квартиры до ее передачи новому владельцу. Еще одно весомое преимущество – заниматься продажей будет не только риелтор, а целый штат юристов, оценщиков, аналитиков, маркетологов, сотрудников отдела кредитования.

Цена услуг: в среднем от 1 до 5%. Все зависит от популярности компании и конкретного региона.

• Третий – продать квартиру самому, без посредников.

Вы можете остановиться на этом варианте, если не хотите платить риелторам. Но тогда успех сделки будет зависеть только от вас и не исключено, что она может затянуться на несколько месяцев.

Цена: Вам в любом случае придется потратить деньги на нотариуса, юриста, а также на объявления и саморекламу.

Сделаем вывод:

• Обращаться в агентство или заказать частного риелтора лучше, если:

— У вас сложная сделка – неликвидная квартира, проблемы с поиском покупателя, объект находится в ипотеке/залоге/долевой собственности.

— Вы продаете несколько квартир одновременно.

— У вас нет времени ждать, так как деньги нужны быстро.

• Оформлять сделку самому можно, если:

— Вы не хотите платить посредникам и планируете сэкономить от 4 до 10% бюджета.

— Вы готовы все контролировать, тратить свое время на сбор документов и прочие организационные моменты.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры

Если вы все-таки твердо решили продавать квартиру самостоятельно, то наша пошаговая инструкция поможет вам не допустить типичных ошибок.

Шаг №1 – Оценка

Перед тем как выставлять недвижимость на продажу, вы должны узнать ее рыночную стоимость, а также проверить ликвидность объекта.

• Ликвидность – это характеристика квартиры, которая позволяет правильно оценить, насколько быстро ее можно продать по цене, близкой к рыночной.

Проанализировать ее нужно, ориентируясь на основные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

1. доступность объекта для массового потребителя;
2. минимальный износ квартиры – новые продаются лучше, чем старые;
3. расположение на средних этажах;
4. хороший вид из окна;
5. удобная планировка, высокие потолки;
6. наличие парковочных мест, детской площадки, обустроенного двора;
7. близость к центру;
8. шаговая доступность общественного транспорта;
9. отсутствие больших пробок;
10. развитая инфраструктура: магазины, детские сады, школы, прочие важные объекты;
11. выгодная репутация района;
12. наличие зеленых зон, отсутствие промышленных.

Если возле большей части перечисленных пунктов вы можете поставить «+», то объект точно является ликвидным и вам будет несложно продать квартиру самому.

• Рыночная стоимость – это цена, за которую объект можно продать в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции.

То есть эти данные помогут вам выставить объективный ценник и не уйти в минус. Если вы будете завышать его слишком сильно, то это отпугнет потенциальных покупателей. Если чересчур занизите, то вызовете подозрение и лишите себя прибыли.

Как тогда действовать?

1) Вариант первый – посчитать все самому.

Для этого нужно проанализировать похожие предложения на популярных досках объявлений и сформировать среднее арифметическое. За основу требуется брать площадь жилья, количество комнат, этажность, район, ремонт, общее состояние дома, конкурентное окружение и юридические аспекты продажи.

На заметку: Некоторые сервисы, например, Авито или ЦИАН сразу указывают, сколько стоит 1 квадратный метр жилья в конкретном районе.

Обратите внимание, что при отсутствии объявлений с похожей площадью вы можете посчитать среднюю стоимость квадратного метра по нескольким квартирам (например, однокомнатным и двухкомнатным) и умножить ее на площадь своей.

2) Вариант второй – запросить отчет у специалистов.

Хотите получить его бесплатно – тогда воспользуйтесь калькуляторами расчета рыночной стоимости. Например, на сайте Домклик нужно ввести адрес квартиры, указать количество комнат, примерную площадь, а алгоритм сам учтет все важные данные и сформирует результат.

Если вам нужно получить максимально честную цену – тогда закажите услуги опытного оценщика. Он рассчитает не только среднюю стоимость, но и учтет ваши затраты на ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизации.

Полезные советы по оценке жилья:

• Заведите отдельную таблицу с основными параметрами похожих квартир, а потом анализируйте их для получения точного результата.
• Не забывайте о том, что при выставлении цены нужно учитывать все плюсы/минусы недвижимости и предупреждать об этом покупателя.
• Если после публикации объявления вас сразу забросают звонками – повышайте цену. Скорее всего, вы продешевили. Если откликов нет совсем – попробуйте снизить стоимость.

Шаг 2 – Подготовка квартиры к продаже

Перед тем как продавать квартиру самостоятельно и без риелтора, вы должны позаботиться о том, чтобы она приняла товарный вид.

Что для этого нужно?

• Начните с подъезда.

Да, вы не ослышались. Многие покупатели обращают внимание на то, как обстоят дела с чистотой во дворе, подъезде, на лестничной клетке, насколько исправен лифт и т. д. Поэтому, если с каким-то из этих пунктов в вашем доме дела обстоят не очень, то это нужно постараться исправить.

• Вывезите все личные вещи и избавьтесь от ненужной мебели.

Лучше всего продаются квартиры, в которых нет ничего лишнего. Никакого хлама, вещей хозяина, мусора и старой мебели.

• Наведите идеальный порядок.

Перед тем как продать квартиру нужно самому убраться в ней или воспользоваться услугами клининговой службы. Все должно блестеть – и полы, и окна, и мебель.

• Сделайте универсальный косметический ремонт

Если какое-то оборудование, электрику, сантехнику нужно починить или заменить – позаботьтесь об этом заранее, чтобы в будущем покупатель не смог зацепиться за видимые дефекты, как за возможность сбавить цену.

Если никаких недостатков нет и все работает хорошо, то на косметический ремонт у вас должно уйти не больше 50 тысяч рублей. А в том случае, если квартира выглядит совсем непрезентабельно, то лучше избавиться от старой отделки, заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять сантехнику и выставлять ее в черновом формате. Все равно потом новый владелец захочет обустраивать жилье по-своему.

На заметку: Глобальный и дорогой ремонт не гарантирует вам того, что вы сможете самостоятельно продать квартиру в несколько раз дороже. К тому же сильное повышение цены, скорее всего, увеличит поиск покупателей, если недвижимость не относится к элитному классу.

Шаг №3 – Размещение объявления

• Как сфотографировать квартиру?

Правильный показ товара заведомо увеличивает его спрос. То же самое происходит и с недвижимостью. Ведь чаще всего люди кликают именно на объявления с качественным и подробным фотообзором, а не на те, где запечатлена только одна комната или ее часть.

Поэтому запоминаем:

1. Чем больше фотографий, тем лучше. Покажите панорамный вид каждой комнаты, туалета, ванной, прихожей, балкона, коридора. То есть у потенциального покупателя должен возникнуть эффект экскурсии, будто он уже побывал у вас в гостях и видел все своими глазами.
2. Не фотографируйте отдельные предметы и детали – это только отталкивает.
3. Позаботьтесь о четкости и равномерном свете.
4. Приложите фото вида из окна, двора, парковки, подъезда. Это будет только плюсом.
5. Если квартира пустая, то оставьте в кадре один стол или стул, чтобы можно было примерно прикинуть размер комнат.
6. Добавьте схематичный план жилья.
7. Проверьте серию снимков, а потом выберете лучшие.
8. Не используйте ретушь – все должно быть натурально.

• Как составить текст?

Если вы хотите продать квартиру самостоятельно, то объявление должно быть кратким и лаконичным. В нем необходимо отразить самую важную информацию о предмете продажи. Не нужно пытаться оперировать непонятными для многих терминами риэлтерских фирм. Наоборот, старайтесь писать просто и правдиво, избегая оценочных суждений и пространных фраз.

Основу вашего текста может составлять описание:

• ремонта (в каком состоянии полы, окна, сантехника, потолки и пр.);
• дома (технология строительства, этажность, тепло-/звукоизоляция и пр.);
• вида из окна;
• особенностей инфраструктуры и транспортной доступности (важные объекты можно показать на карте);
• графика показов;
• готовности к сделке (все документы готовы, ипотека одобрена);
• коммунальных вопросов;
• ситуации с парковкой.

Также покупатели могут интересоваться тем, что вы оставите в квартире после продажи, делали ли вы перепланировку, как долго недвижимость находится в собственности, является ли она юридически свободной и как быстро можно будет вселиться.

Пример хорошего объявления:

• На какие площадки лучше выставить объявление?

Если вы собираетесь продавать квартиру самостоятельно, то размещать объявление нужно на нескольких популярных сервисах. Это Авито, ЦИАН, Domofond и Яндекс. Недвижимость. Обратите внимание, что при достижении лимита, установленного правилами площадок, с вас потребуют внести плату за повторные публикации.

Шаг №4 – Организация просмотров

Показы – это один из самых важных этапов сделки, потому что от их результата зависит, насколько быстро и выгодно вы продадите недвижимость.

Готовиться к ним нужно заранее – делать уборку перед просмотрами, заранее продумывать ответы на вопросы, готовить копии документов, квитанции об оплате. Поэтому по ходу можно придерживаться следующих правил:

• Научитесь рекламировать свою квартиру – рассказывайте о ее достоинствах в зависимости от целей покупки. Вы должны понять желания покупателей и убедить их в том, что это жилье непременно им подойдет.
• Создайте эффект безличности – в идеале у покупателя должно сложиться впечатление, что в этом месте никто не жил, поэтому ему будет легче представить себя в роли хозяина.
• Подстраивайте разговор под каждого покупателя индивидуально, если хотите продать квартиру самостоятельно. Пришла молодая семья – делайте акцент на безопасности и доступности объектов социальной структуры, пришли пожилые люди – расскажите о близости поликлиник, магазинов, а также о хороших соседях и т. д.
• Адекватно реагируйте на критику. Помните, то, что для вас кажется достоинством, может стать недостатком для других. Поэтому предлагайте реальные способы решения конкретных проблем.
• Заранее согласуйте график встреч. Время лучше указать в объявлении.
• Будьте оригинальными и постарайтесь сделать так, чтобы этот показ запомнился покупателям и заставил их к вам вернуться. Например, можно подготовить яркую брошюру с фотографиями квартиры, ее подробным планом и особенностями сделки.

Шаг №5 – Подготовка документов

Когда покупатель найден и все основные моменты оговорены, можно приступать к одному из самых ответственных этапов нашей пошаговой инструкции «Как продавать квартиру самому» – сбору документов. На это у вас может уйти около 2 недель, поэтому какие-то бумаги вы можете оформить заранее.

1) Подтвердите отсутствие долгов за коммунальные услуги и капитальный ремонт

Вы должны убедиться в том, что новому собственнику не нужно будет оплачивать ваши задолженности по ЖКХ. Поэтому в качестве подтверждения, закажите справку об их отсутствии в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.

2) Выпишитесь из квартиры

Для этого нужно посетить паспортный стол или в МФЦ. Через 5-14 дней все будет готово, поэтому вы сможете предоставить будущему владельцу выписку из домовой книги или ЕЖД.

Плюс к этому вы можете выписаться:

• автоматически, если сразу пропишитесь по новому месту жительства;
• в никуда, но не более, чем на 90 дней (иначе получите штраф).

На заметку: Если в квартире есть несовершеннолетние дети, то вы имеете право выписать их только с разрешения органов опеки и попечительства. То же самое нужно будет проделать тем, кто купил жилье в счет материнского капитала.

Срок действия выписки – 1 месяц, ЕЖД – 2 месяца. Документы выдаются бесплатно.

3) Закажите справку №9 на портале Госуслуг – в ней будут перечислены все зарегистрированные в квартире люди.

4) Возьмите справку №12 в МФЦ, которая покажет, числятся ли в квартире выписанные временно.

5) Получите копию финансово-лицевого счета в УК или в МФЦ.

6) Подготовьте справку из банка о погашении ипотеки, если вы брали жилье в кредит.

7) Возьмите справку из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту жительства, чтобы подтвердить свою дееспособность.

Если жилье было куплено в браке, то нужно получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

9) Соберите все документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру.

Шаг №6 – Заключение авансового соглашения

Перед выходом на сделку желательно заключить предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Это пригодится вам на тот случай, если покупатель передумает. А если передумаете вы, то сумму придется вернуть в двойном размере.

В документе необходимо указать:

• паспортные данные обеих сторон;
• адрес, описание жилья;
• подтверждение того, что у квартиры нет обременений;
• размер задатка, сроки, способ оплаты;
• срок, в который вы должны освободить жилплощадь;
• стоимость недвижимости;
• условия договора, ответственность за их нарушения;
• человека, который понесет дополнительные расходы за регистрацию сделки и оплату госпошлин.

Нотариально заверять предварительный ДКП не нужно.

Шаг №7 – Купля-продажа

Составлять ДКП, чтобы продать квартиру лучше не самому, а с помощью юриста и нотариуса. По стандарту в нем описываются следующие условия сделки:

• гарантии продавца о том, что квартира не продана и не заложена кому-либо, а также о том, что он не является банкротом;
• данные о государственной регистрации права из Росреестра;
• данные о правоустанавливающих документах на жилье;
• дата и место подписания договора;
• обязанности и ответственность сторон;
• описание предмета договора (адрес, этаж, площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры);
• полные данные продавца и покупателя;
• порядок расчетов;
• согласия супруга/законного представителя/органов опеки и попечительства;
• стоимость недвижимости.

На момент подписания на руках у продавца должны быть оригиналы всех документов, а у покупателя – расписка владельца о получении задатка или аванса.

Совет: Если вы собираетесь продать квартиру самостоятельно, то заранее проверьте, подлежит ли ваша сделка обязательному нотариальному заверению по статье 163 ГК РФ.

Шаг №8 – Право собственности

Если вы пользовались услугами нотариуса, то документы на оформление прав собственности он отправляет сам. В противном случае обращаться в Росреестр придется самостоятельно.

Заявление вы можете подать напрямую, через МФЦ или Госуслуги. К нему необходимо приложить паспорта, правоустанавливающие документы, ДКП, выписку из домовой книги и квитанцию об оплате госпошлины. Дополнительно могут понадобиться согласия определённых лиц, кредитный договор, а также технический план квартиры, если ранее в ней проводилась перепланировка.

Когда все документы будут подписаны и сданы, сотрудники Росреестра или МФЦ выдадут вам расписку, в которой будет указана дата окончания регистрации. С этой распиской вы явитесь в соответствующий орган в назначенный срок, чтобы получить новую выписку из ЕГРН.

Шаг №9 – Получите деньги

Существует несколько вариантов взаимного расчета за недвижимость, если вы собираетесь продавать квартиру самостоятельно:

1. Наличными – дешево, но опасно. Необходимо несколько раз пересчитывать сумму, а также приглашать свидетелей.
2. Депозит. Стороны помещают деньги в арендованную ячейку в присутствии сотрудника банка. Дополнительно следует создать соглашение, в котором будут прописаны правила передачи суммы. Например, после предъявления продавцом оригинала ДКП и выписки из ЕГРН. Если сделка по каким-то причинам не состоится, то покупатель заберет свои деньги.
3. Аккредитив – покупатель открывает счет на свое имя и вносит нужную сумму. Банк проверяет документы, а потом переводит ее на счет продавца.
4. Депозит нотариуса, который перечисляет деньги бывшего владельца, когда сделка состоялась.
5. Ипотека – документы передают в банк, где составляется кредитный договор, в котором прописываются условия расчета.
6. Обременение – если покупатель берет жилье в рассрочку, то этот факт требуется указать в ДКП. Снять обременение можно будет в Росреестре, так как факт передачи вносится в выписку ЕГРН.

Передача квартиры новому собственнику

Передавать ключи лучше в день подачи документов в МФЦ или Росреестр. Но перед этим необходимо подписать акт приема квартиры. В нем обычно указывают:

• паспортные данные сторон;
• подробное описание предмета договора;
• отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки.

Акт тоже желательно заверить у нотариуса.

Памятка продавцу квартиры

Подведем итоги пошаговой инструкции «Как продать квартиру самостоятельно и без риелторов»:

1) Проверьте ликвидность жилья и рассчитайте его рыночную стоимость.

2) Оплатите долги за коммунальные услуги и выпишитесь из квартиры.

3) Проведите косметический ремонт и сделайте генеральную уборку.

4) Разместите информативное объявление на нескольких площадках.

5) Организуйте просмотры.

6) Подготовьте полный пакет документов, который необходим для того, чтобы продать квартиру самому:

• паспорта собственника и покупателя;
• бумаги, подтверждающие право собственности;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и капремонт;
• ЕЖД;
• документы БТИ, если была перепланировка;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• нотариальное согласие супруга на сделку;
• разрешение органов опеки, если долями квартиры владеют ваши дети;
• справки по форме 9 и 12;
• копию финансово-лицевого счета;
• справку о погашении ипотеки (при необходимости).

7) Составьте авансовое соглашение и возьмите аванс/задаток.

Подпишите договор купли-продажи.

9) Составьте акт передачи и подайте документы на оформление права собственности в Росреестр или МФЦ.

10)Получите деньги.

11)Подпишите составленный акт и передайте покупателю готовую выписку из ЕГРН, оригинал ДКП и ключи.

Надеемся, что наша пошаговая инструкция поможет вам продать квартиру самому и убедит в том, что это не так уж трудно.

Удачной Вам сделки!

Процесс продажи квартиры обычно занимает много времени. На поиски покупателя может уйти месяц, а иногда и больше. Особенно, если недвижимость с непогашенным долгом по ипотеке находится в хрущевке на окраине. В общем все, что усложняет сделку, увеличивает время ее проведения и добавляет бюрократической волокиты.

Будьте готовы, что придется подготовить квартиру к продаже, а возможно даже провести косметический ремонт. Так можно поднять просмотры на сайте объявлений и, конечно, повысить стоимость недвижимости.

Также перед сделкой необходимо собрать документы, найти покупателей и установить адекватную стоимость недвижимости. Не забудьте максимально обезопасить себя во время сделки. Не стесняйтесь задавать дополнительные вопросы риэлторам, сотрудникам банка или МФЦ. Например, почему деньги лучше передавать не наличкой, а через банковскую ячейку, какие пункты должны быть в договоре купли-продажи, когда лучше регистрировать сделку в Росреестре. Иначе обычная продажа обернется потерей недвижимости.

История из жизни: Татьяна решила продать однушку. Покупатель нашелся быстро и даже не торговался. Девушку это не смутило, потому что квартира расположена в хорошем районе. Они заключили договор купли-продажи, покупатель обещал передать деньги после оформления, но как только недвижимость переоформили, прекратил выходить на связь. В итоге Татьяне пришлось подать в суд на мошенника.

Редакция Урбан Медиа создала пошаговую инструкцию, в которой мы рассказываем, как быстро продать квартиру за выгодную цену и не попасться на уловки мошенников.

Шаг 1. Подготовить документы

Заранее соберите все документы на квартиру, чтобы в случае быстрой продажи вам не пришлось рыскать по шкафам в поисках нужного договора. Кроме того, если вы — не единственный хозяин жилья, следует заручиться согласием собственников других долей.

Для продажи квартиры потребуются следующие документы:

— паспорта владельцев/свидетельства о рождении несовершеннолетних

— договор купли-продажи/документ о получении наследства/договор дарения (иной правоустанавливающий документ)

— согласие на продажу недвижимости других собственников

— согласие органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний

— свидетельство о заключении брака

— технический и кадастровый паспорта

Это стандартные документы, без которых сделка не состоится.

Покупатель также может попросить у вас дополнительные данные, чтобы убедиться, что за квартирой не висят долги по коммуналке или обременение банка.

Что может потребовать покупатель:

— выписку из ЕГРН

— справку из банка (при наличии ипотеки)

— справку о выплаченной коммуналке из управляющей компании

— разрешение на перепланировку

— выписку из домовой книги

— справку из психдиспансера

Шаг 2. Привести квартиру в порядок

Подготовьте свое жилье к осмотру. Уберите хлам с балкона, повесьте шторы, если у вас их не было, подклейте обои или сделайте косметический ремонт, если все совсем плохо. Приберитесь в каждой комнате, вкрутите яркие лампочки в люстры, почините дверцы от шкафов. Выведите неприятные запахи, если они есть, покрасьте стены, если их испачкал ребенок.

Постарайтесь максимально показать преимущества вашей планировки, уберите лишние вещи с видных мест. Все, что не планируете забирать с собой, можно продать либо отдать на благотворительность. Старайтесь обустроить квартиру в стиле минимализма. Это поможет легче представить будущий интерьер в новом жилье.

Сделайте все, чтобы ваш дом казался уютным уголком для счастливой жизни. Однако капитально менять потолки, двери, окна перед продажей не стоит, это все влечет финансовые траты, которые могут и не оправдаться.

Экономно привести квартиру в порядок, вам помогут советы по хоумстейджингу. Это направление, которое помогает создать привлекательный образ жилья за небольшие деньги. Например, можно не менять плитку в ванной, а перекрасить ее. Преобразить квартиру с помощью интерьерных деталей и даже добавить притягательные ароматы при встрече с покупателями.

Кстати, иногда стоит и облагородить подъезд. Можно помыть полы перед входом в тамбур. Но вот перекрашивать стены в общественных местах за свой счет — уже перебор.

Читайте также:
Как сделать ремонт в подъезде за счет управляющей компании

Шаг 3. Выписаться из квартиры

Прописанные в квартире лица не влияют на сделку по купле-продаже недвижимости. Но вот новому владельцу вряд ли понравится, что у продавца с его семьей осталась прежняя прописка. Поэтому заранее найдите себе новое место прописки, если вдруг не планируете снова покупать недвижимость. В случае с новой пропиской из старого места жительства в паспортном столе вас выпишут автоматически. Выписаться из квартиры можно в местном МВД или в МФЦ, подав заявление и свой паспорт для новой печати.

Совет: прописка может понадобиться, если вы сами планируете взять ипотеку. Стоит уточнить этот момент в банке. Но чаще всего кредитная организация смотрит на прописку заемщика «сквозь пальцы».

Шаг 4. Найти покупателя

Найдите популярные сайты для продажи недвижимости, а также группы в социальных сетях и разместите там объявление. Чем больше вы задействуете площадок, тем лучше. Но будьте готовы к тому, что вам будут названивать риелторы. Если не хотите отдавать им процент с продажи, то сразу откажитесь от их услуг.

Успех будет зависеть от качества фотографий и продающего текста. Уделите этому особое внимание. Фотографии лучше делать в хорошем качестве. Лучше всего попросить айфон у друга на время съемки, чтобы ваше объявление выглядело привлекательнее среди остальных. Сфотографируйте все комнаты, туалет, ванную, балкон, темнушку. Если у вас красивый подъезд, вид из окна, хорошая инфраструктура поблизости — обязательно запечатлите это и добавьте фото в альбом. В объявлении должно быть как можно больше иллюстраций, так у вас будет больше шансов удержать внимание потенциальных покупателей.

Текст пишите без воды и общих фраз. Старайтесь рассказывать детально о каждой комнате. Если делали капитальный ремонт, обязательно опишите, что именно поменяли: батареи, двери, плитку в ванной, сантехнику. Оставляете мебель? Укажите, что конкретно достанется новому собственнику. Описывайте свою квартиру с любовью: как удобно гулять с детьми в парке по вечерам, какая ответственная у вас управляющая компания или сколько магазинов есть рядом с домом.

Важный момент — стоимость квартиры. Она зависит от площади объекта, количества комнат, планировки, ремонта, местоположения дома и инфраструктуры. Если вы до сих пор не определились, сравните цены на схожие с вашим вариантом. Также можно поинтересоваться у соседей, не продавал ли кто-то недавно квартиру и за какую цену удалось найти покупателя. Как вариант — пригласить профессионального оценщика (стоимость услуг до 5 тыс. рублей), он поможет определиться с рыночной стоимостью.

Помните: если хотите продать дороже и поставить цену выше рынка, то, скорее всего, придется дольше ждать.

Чтобы объявление чаще было на виду у посетителей сайта, вы можете оплатить дополнительные услуги и поднять его. Не забудьте рассказать о продаже на своих страницах в соцсетях.

Развесьте бумажное объявление на подъезде в своем и соседних домах. Многие покупатели ищут недвижимость в определенном месте, так что ваше объявление будет на виду.

Шаг 5. Показ квартиры

Подготовьте квартиру к показу так, как вы готовили ее к фотосъемке: в комнатах должно быть все идеально. Встречаться с желающими лучше, когда дома нет детей и домашних животных. Общайтесь с покупателем во время осмотра, расскажите, какая инфраструктура находится рядом: садик, школа, магазины, кафе, спортзал. Предупредите, если сделка будет усложняться. Например, долю в квартире имеют несовершеннолетние, или сейчас недвижимость находится в ипотеке, и сначала потребуется погасить долг перед банком. Обозначьте, когда планируете съезжать.

Обычно на осмотре просят скидку. Если хотите быстрее продать квартиру, то дисконт будет очень даже кстати. Лучше заранее заложить в стоимость объекта возможную скидку, чтобы не потерять в цене.

Шаг 6. Заключить предварительный договор

Покупателю понравилась ваша недвижимость? Тогда заключайте предварительный договор купли-продажи. Этот документ обязывает стороны сделки только к тому, чтобы заключить основной договор купли-продажи. При этом вы получаете аванс (его еще называют задаток) — частичную предоплату, которая обычно составляет 2-3% от стоимости квартиры или 50-100 тыс. рублей. После передачи аванса, вам следует написать расписку о получении денег. Это обезопасит вас: в случае, если человек без уважительных причин откажется покупать квартиру, деньги останутся у вас.

Документ можно составлять в свободной форме и от руки. В нем указываются:

— ФИО участников сделки

— паспортные данные обеих сторон

— сумма аванса

— точный адрес объекта и его стоимость

— сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор

— условия сделки (наличка, ипотека, рассрочка)

— ответственность в случае, если договор купли-продажи заключен не будет

— кто будет оплачивать доп.расходы (например, госпошлина на регистрацию, услуги нотариуса)

— дата и подпись

Шаг 7. Заключить договор купли-продажи

Заключать договор, конечно, лучше с опытным юристом или риелтором. Но раз вы решились идти в одиночку до конца, то проверьте, чтобы все последующие пункты были в документе:

— ФИО участников сделки

— паспортные данные, ИНН, адреса проживания сторон

— основные характеристики (адрес, кадастровый номер, площадь)

— способ получения недвижимости (ДКП, ДДУ, договор дарения)

— подтверждение, что другие собственники согласны на продажу квартиры

— стоимость

— порядок расчетов (ипотека, наличка)

— ответственность сторон за нарушение условий договора

— обязанность о госрегистрации

— обременения на недвижимость, если они есть

— дата заключения ДКП, дата переезда прежних владельцев

— информация о мебели, которая остается покупателю

— подписи сторон

Конечно, эти пункты могут меняться в зависимости от ситуации. Внимательно прочитайте весь договор. Если что-то непонятно, уточните у другой стороны либо у юриста. Документ должен быть подписан в трех экземплярах: один достанется вам, другой — покупателю, третий пойдет в Росреестр.

Если вдруг вы совершите какую-то ошибку в договоре, сделку могут признать недействительной. Поэтому не торопитесь и несколько раз изучите все документы.

Читайте также:
Какой налог вы должны будете заплатить при продаже квартиры

Шаг 8. Оформить сделку

Следующий шаг — зарегистрировать сделку в Росреестре или МФЦ. Здесь вам придется взять с собой стандартный список документов: документы на вашу собственность, паспорта участников сделки, заявление для регистрации, квитанция об оплате госпошлины — 2000 рублей (ее обычно оплачивает покупатель).

После сдачи документов всем участникам сделки выдают расписку. Если вы обратитесь напрямую в Росреестр, то регистрация займет 7 рабочих дней, в МФЦ — 9 рабочих дней. Чтобы успокоить себя, закажите новую выписку из ЕГРН. Так вы убедитесь, что недвижимость больше вам не принадлежит.

Шаг 9. Получить деньги

Один из последних и самых важных этапов — передача денег. Обычно это происходит параллельно с оформлением сделки и подписанием договора. Например, покупатель берет ипотеку и регистрация права собственности оформляется электронно.

Вам повезло, если покупатель рассчитывается с вами наличными. Обычно деньги передаются в тот же день, когда вы заключаете договор купли-продажи. Но мы не советуем так делать, потому что это небезопасно. Лучше попросите покупателя положить деньги в банковскую ячейку. А вы их заберете после окончания сделки, предоставив свой паспорт, договор купли-продажи и расписку из Росреестра.

Шаг 10. Передать квартиру покупателю

Обычно момент передачи ключей прописывают в договоре купли-продажи. Часто закладывается какое-то время на переезд. Каждый случай обговаривается индивидуально, но в среднем переезд занимает 1 месяц. В назначенный день вы встречаетесь с покупателями и передаете им ключи. Важно, чтобы стороны подписали акт приема-передачи. Он составляется в произвольной форме и подтверждает, что недвижимость в надлежащем состоянии передана новому хозяину.

Не забудьте сохранить номер телефона покупателей. Он понадобится в случае, если вы что-то оставили или вам на старый адрес придут важные письма.

Плюсы и минусы продажи без посредников:

+ вы сэкономите на риелторе

+ сможете проконтролировать всю сделку самостоятельно

+ научитесь продавать квартиры

— придется потратить достаточно времени — процесс поиска клиентов занимает много сил и времени. Рынок вторички сейчас практически не активен, так что на поиски у вас может уйти полгода, а то и больше. С риелторами продажи проходят гораздо быстрее

— если вы никогда раньше не продавали недвижимость и у вас нет знаний в области юриспруденции, то вы с легкостью можете попасть на уловки мошенников. Важно, чтобы все документы были оформлены верно

Кратко по теме:

— к продаже квартиры лучше подготовиться заранее: собрать все документы и придать жилью свежий вид

— чтобы найти потенциального покупателя, нужно сделать хорошие фотографии, написать продающий текст и разместить объявление сразу на нескольких площадках

— заранее обговорите все нюансы сделки: есть ли у вас ипотека, нужно ли вам будет еще пожить в квартире, а также иные обстоятельства сделки

— договор купли-продажи лучше подписывать с юристом или риелтором, так как это самый важный документ в сделке

— деньги лучше передавать через банк — это надежный способ

— на процедуру регистрации должны прийти и продавец, и покупатель

— после передачи ключей подпишите акт приема-передачи и на всякий случай сохраните телефон покупателя

Договор купли-продажи квартиры через МФЦ — образец, как составить

Продажа квартиры — это важный шаг и для продавца, и для покупателя. Процессы, связанные с оформлением, можно сделать удобнее и быстрее, если обратиться в многофункциональный центр.

Дата публикации: 09.01.25
15.3k

0

Картинка с сайта: brobank.ru

МФЦ выступает посредником в таких и многих других процедурах. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ, что для этого нужно и какие нюансы могут возникнуть на разных этапах сделки.

Можно ли провести куплю-продажу квартиры через МФЦ

МФЦ предоставляют много услуг, в том числе помощь в сделках с недвижимостью. Оформление договора купли-продажи квартиры через МФЦ возможно, но учтите, что сам процесс сделки, составление и подписание договора происходит не в многофункциональном центре. Но в нем можно зарегистрировать сделку быстрее.

МФЦ позволяет ускорить процесс государственной регистрации права собственности на квартиру, а также подачу заявления в Росреестр. То есть, если обе стороны сделки — продавец и покупатель — решат воспользоваться услугами МФЦ, они смогут подать документы и провести регистрацию по месту жительства без посещения Росреестра или других госучреждений.

Стоит отметить, что для составления самого договора купли-продажи квартиры придется воспользоваться юридическими услугами либо заполнить шаблон договора самостоятельно. Найти шаблон можно в интернете, например, на этом сайте.

Как составить договор

Договор купли-продажи квартиры — это юридически значимый документ, который закрепляет согласие сторон на передачу права собственности на недвижимость от продавца покупателю. При составлении такого документа необходимо учитывать значимые аспекты, чтобы сделка была законной и защищала интересы обеих сторон.

Основные элементы договора купли-продажи квартиры:

1. Полные данные сторон договора: необходимо указать паспортные данные продавца и покупателя, а также сведения о месте их жительства. Убедитесь, что информация указана корректно.
2. Описание квартиры: напишите точное местоположение жилья, площадь, этаж, номер квартиры и другие характеристики, которые помогут точно идентифицировать объект.
3. Цена и порядок оплаты. Например, сумма передается наличными или переводом, сроки платежей и другие данные.
4. Ответственность сторон: условия, которые применят в случае несоответствия обязательств сторон, например, если покупатель не оплатил квартиру в срок или продавец не передал ключи.
5. Дата передачи недвижимости: день, когда покупатель вступит в права собственности на квартиру.
6. Подписи сторон сделки. Подписи подтверждают согласие на условия договора и обязательства сторон.

Картинка с сайта: brobank.ru

При составлении договора важно не забывать о правомерности условий и предусмотреть возможные последствия в случае возникновения спорных ситуаций. Например, можно указать, что покупатель обязан проверить правоустанавливающие документы на квартиру перед подписанием договора.

Где взять образец

Образец договора купли-продажи квартиры можно найти в интернете. Но помните, что стандартный шаблон может не учитывать все нюансы конкретной сделки. Лучше получить образец у юриста или риелтора, который поможет адаптировать его под личные нужды.

В МФЦ образец договора предоставляют не всегда, так как это не часть регистрационных услуг. Но в некоторых центрах можно найти консультации по составлению документа. Это тоже поможет избежать ошибок при подписании.

Чтобы договор полностью соответствовал требованиям законодательства и защищал интересы сторон, в образец договора нужно включить все требуемые данные.

Сколько стоит процедура

Стоимость оформления договора купли-продажи нотариусом зависит от того, какая цена продаваемого жилья. За нотариальное удостоверение договора придется заплатить:

• при стоимости квартиры до 1 млн рублей — 0,5% от суммы договора, но не менее 1,5 тысяч рублей;
• если квартира стоит от 1 до 10 млн рублей — 5 тысяч рублей и 0,3% от суммы договора, превышающей 1 млн рублей;
• при стоимости больше 10 млн рублей — 32 тысячи рублей и 0,15% от суммы, которая превышает 10 млн рублей, при этом не больше 150 тысяч рублей.

Заверять договор у нотариуса не обязательно, это можно сделать для собственного спокойствия. Случаи, когда нотариальное заверение обязательно, если продаете или покупаете:

• долю в квартире;
• квартиру ребенка или опекаемого;
• квартиру с пожизненной рентой.

Также придется оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на приобретаемое жилье в размере 2 тысяч рублей.

Оформите дебетовую СберКарту:

Картинка с сайта: brobank.ru

Стоимость от	0 ₽
Кэшбек	До 70%
Процент на остаток	Нет
Снятие без %	До 5 млн р./мес.
Овердрафт	Нет
Доставка	В офис/курьером

Какие документы прикладывают к договору

Чтобы договор купли-продажи квартиры зарегистрировали в МФЦ, соберите несколько документов. Основные:

1. Паспорт продавца и покупателя.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру — это могут быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, дарственная, решение суда, если квартиру передали по суду.
3. Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
4. Справка о состоянии расчетов по коммунальным платежам — этот документ подтверждает, что у продавца нет задолженностей перед ЖКХ.
5. Согласие супруга продавца на сделку, если квартира находилась в совместной собственности.
6. Заявление о регистрации перехода права собственности.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

С комплектом этих документов можно идти в МФЦ и продолжать оформление.

Как проходит регистрация

Заключение договора купли-продажи происходит в несколько этапов:

1. Предварительные переговоры. Перед тем, как официально заключить сделку, продавец и покупатель согласовывают условия между собой. Договоритесь о стоимости, а также о порядке передачи квартиры в собственность другого лица. Также согласуйте перечисление задатка.
2. Заключение предварительного соглашения. Этот документ используют в качестве фиксации намерения подписать основной договор купли-продажи на определенных условиях. Предварительный договор нужен не всегда.
3. Перечисление задатка. Деньги перечисляют по взаимной договоренности, но можно обойтись и без задатка.
4. Сбор документов.
5. Заключение договора купли-продажи. Права на жилье переходят к новому владельцу.
6. Удостоверение у нотариуса. Если стороны выбрали нотариальную форму сделки, этот этап обязателен.
7. Государственная регистрация через Росреестр.
8. Получение документов после регистрации. После регистрации выдадут актуальную выписку из Единого госреестра недвижимости.

Регистрация через МФЦ — наиболее удобный способ для физических лиц. Такие центры работают по разному в зависимости от региона. В одних записываются заранее, а в других получают талон электронной очереди сразу на месте.

Россиянам доступна услуга выезда сотрудника МФЦ на дом. Бесплатно она обойдется только ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам 1 и 2 группы. Для остальных такая услуга платна. Стоимость отличается в зависимости от региона, уточняйте в МФЦ по месту жительства.

Когда договор могут признать недействительным

Договор признают недействительным в двух случаях: если он оспоримый или ничтожный.

Ничтожный договор — это документ, который заключили с нарушением законодательства РФ. Такой договор признают недействительным с момента подписания. Не имеет значения, есть ли судебное решение о признании ничтожным или нет. Формально такая сделка произошла, но юридически никаких изменений не повлекла.

В суд все равно придется подавать, чтобы официально сделка получила статус недействительной. Тогда все вернется в то положение, которые было до подписания соглашения.

Картинка с сайта: brobank.ru

К ничтожным сделкам относят:

1. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства или другим правовым нормам. Такое может быть, если покупатель приобретает жилье, которое продавец купил ранее у другой семьи. Если, например, при заключении сделки нарушили права несовершеннолетних лиц, то вся цепочка становится незаконной.
2. Сделки, при которых нарушили правопорядок и нормы нравственности. Примером такой сделки выступает подделка подписей или документов.

Мнимые и притворный соглашения. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовое соглашение. Это может быть продажа жилья родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы подменить одну сделку другой. Например, если заключают договор купли-продажи, а по факту имущество подарили.

Соглашение, которое заключили с недееспособным лицом. Законный опекун должен обратиться с требованием признать сделку ничтожной.

Сделку, которую заключили с россиянином младше 14 лет. Такие случаи встречаются достаточно редко.

По таким сделкам применяют срок исковой давности. Он длится 3 года. Он начинается с момента подписания договора. Если же иск предъявляет другой человек, который не участвовал в сделке, срок отсчитывают с момента, когда он узнал о неправомерности соглашения.

Оспоримые договора — также те, которые заключили с нарушением закона. Но они будут работать до тех пор, пока кто-то не обратится в суд для получения официального признания недействительности. К таким соглашениям относят сделки, которые:

• совершили под угрозами;
• вынудили совершить на невыгодных условиях;
• заключили с ограниченно дееспособным россиянином без согласия попечителя;
• заключили несовершеннолетние подростки без согласия родителей или опекунов;
• совершили без согласия третьего лица, если его участие требуется по закону, например, если муж продал жилье без согласия жены, она вправе подать в суд;
• совершили в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности таких сделок — 1 год. Начинается он с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о сделке. Если же дело касается сделки, которую совершили под угрозами, СИД начинается с момента, когда прекратились угрозы.

Частые вопросы