Переход из жск в ук пошаговая инструкция

Зачастую собственников квартир не устраивает качество работы действующей управляющей компании. Однако ее смена представляется чем-то невообразимо сложным. SpbHomes.ru разобрался в вопросе.

Процедура и документы

Заключение договора на управление домом в новостройках управляющей компанией происходит сразу после ввода дома в эксплуатацию. Стандартный срок действия соглашения варьируется от 1 года до 5 лет.

Есть несколько способов управления многоквартирным домом:

• Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
• Создание жилищного кооператива (ЖК);
• Выбор управляющей компании большинством голосов собственников;
• Управление домом самими жильцами, если квартир не больше 30-ти.

При выборе формы управления ТСЖ или ЖК, именно их представители осуществляют необходимые работы в доме или же нанимают стороннюю управляющую организацию и следят за качеством ее услуг.

В данном материале нас интересует только 3-ий пункт – управляющая компания. Можно ли сменить управляющую компанию дома? Конечно же, да.

Для того, чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую, необходимо руководствоваться положениями Жилищного кодекса РФ.

• Расторгнуть договор с УК можно после истечения срока заключенного договора;
• Досрочное расторжение возможно при доказанных фактах явных нарушений со стороны УК;
• Досрочное расторжение возможно, если большинство собственников проголосовало за смену на общем собрании;
• Если УК лишили лицензии;
• По обоюдному соглашению сторон договора;
• При смене способа управления.

Чаще всего основными причинами недовольства становятся плохая работа УК (отсутствие ремонтных, уборочных работ) или высокие, ничем не обоснованные тарифы.

Широко известен стал случай, связанный с застройщиком «ЦДС»: после сдачи дома ЖК «Новое Мурино», был заключен договор с УК «ЖЭС-4», которая формально не имеет отношения к застройщику, однако учредитель УК и совладелец «ЦДС» — одно лицо.

Жильцы жаловались на высокую плату за ЖКХ, на низкое качество при выполнении ремонтных работ. После произошедшего с одним из собственников несчастного случая в лифте, разразился громкий скандал, но УК все-таки удалось сменить.

Что должны делать собственники в таком случае?

1. Провести общее собрание. Голосовать от лица всех собственников имеет право абсолютное большинство (больше 50%);
2. Составить и подписать протокол собрания согласно требованиям Минстроя;
3. Отправить копию протокола управляющей компании;
4. Выбрать новую управляющую компанию;
5. Заключить договор с новой УК.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК, ТСЖ и ЖСК. Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация, которой собственники делегировали управление.

Вне зависимости от формы управления, иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию, в общем-то, не составляет особого труда.

Процедура мало чем отличается от вышеописанной:

• Необходимо провести общее собрание;
• Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии голосов «за» смену формы управления – больше 50%);
• Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
• Известить ТСЖ или ЖСК (при необходимости);
• ТСЖ и ЖСК – это юридические лица, поэтому они могут осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидированы;
• Подписать договор на оказание услуг с новой УК.

В последнее время широко распространена практика управления домами аффилированными (дочерними, присоединенными) УК от застройщика. Обусловлено это тем, что зачастую строительной компании проще поддерживать коммуникации и общее техническое состояние постройки, чем сторонней организации: застройщик в курсе каждых конкретных особенностей того или иного объекта. Кроме того, это и дополнительный доход, и дальнейшая возможность исправить недоделки или ошибки при строительстве. Еще одной причиной осуществления управления через УК от застройщика является ограничение на самостоятельный выбор УК или создание ТСЖ, пока не продано более 50% квартир в доме.

Компания YIT осуществляет дальнейшее полное управление своими объектами через УК «ЮИТ Сервис». Таковы, например, ЖК «Новоорловский» в Приморском районе и ЖК Fjord в Василеостровском районе.

Свои управляющие компании есть и у «ЛенСпецСМУ» (ЗАО «Сервис-Недвижимость»), «Лидер Групп» (УК «Лидер») и DOCKLANDS development (УК Docklands). Заключение договора происходит практически «по умолчанию», поэтому исключены различные проволочки, связанные с приведением дома в соответствие с нормами перед передачей сторонней УК.

Девелоперы имеют и партнерские отношения с рядом УК. К примеру, у «Л1» есть постоянный партнер УК «Континент», не имеющий юридического отношения к самой компании-застройщику. В «ЦДС», как сообщили SpbHomes.ru представители застройщика, отошли от подобной практики, поэтому проводят конкурс для каждого объекта среди управляющих компаний района застройки. Подобная практика имеется и у застройщика «ГлавСтройКомплекс».

Оценить работу УК по достоинству жильцы новостроек смогут, пожалуй, только спустя пару-тройку лет после полной усадки дома.

Рекомендации носят информационно-разъяснительный характер и предназначены для практического применения собственниками помещений многоквартирных домов (МКД), управляющими организациями (УК – управляющая компания), товариществами собственников жилья (ТСЖ), жилищными кооперативами (ЖК) и другими участниками правоотношений, возникающих при реализации принятого общим собранием собственников помещений МКД решения о выборе или изменении способа управления домом.

Принятое собственниками жилых помещений дома решение о выборе способа управления реализуется путем:

• заключения договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ (при непосредственном способе управления);
• государственной регистрации ТСЖ;
• заключения договоров управления домом, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ (при выборе управляющей организации).

Управление домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

В зависимости от выбранного способа управления обязанность по надлежащему техническому содержанию дома и обеспечению предоставления жителям коммунальных услуг лежит либо на УК (ТСЖ, ЖСК), либо на собственниках многоквартирного дома. Законодательство РФ не предусматривает передачу дома как объекта недвижимого имущества собственниками жилых помещений вновь выбранной УК (ТСЖ). Статьей 162 ЖК РФ предусмотрена передача технической документации на дом и иных, связанных с управлением таким домом документов (в том числе документации по учету движения населения как плательщика жилищно-коммунальных услуг, бухгалтерской и финансовой документации и т.д.).

Управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников жилых помещений в доме, обязана приступить к управлению домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквар­тирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления. ТСЖ либо ЖСК (ЖК) – со дня государственной регистрации как юридического лица. Однако совершения одних только действий по подписанию договора управления или государственной регистрации недостаточно. Процесс предоставления коммунальных услуг непрерывный. Между сторонами этого процесса существуют или складываются гражданско-правовые отношения, которые регулируются договором (поставки) и гражданским законодательством. Основные принципы договорных отношений следующие: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается; изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных договором либо законом. Таким образом, необходимо заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.

Изменение способа управления домом осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых помещений в доме, проведенно­го в очной, а при отсутствии кворума -заочной форме, в порядке, установленном статьями 44-48 ЖК РФ.

Для того, чтобы собственники жилых помещений дома могли реализовать свое право на выбранный способ управления домом, необходимо совершить следующие действия:

1. Письменно уведомить о принятом собственниками решении предыдущую УК (ТСЖ, ЖСК):

• данное уведомление допускается направить как со стороны собственников дома, так и со стороны совета (председателя) МКД. При этом к уведомлению обязательно должна быть приложена копия протокола общего собрания собственников помещений МКД;
• в уведомлении следует указать конкретную дату, с которой УК (ТСЖ) намерена приступить к управлению домом.

Примечание. Период платы за коммунальные услуги в соответствии с законодательством РФ установлен равным календарному месяцу. Соответственно, целесообразно, чтобы дата начала управления домом совпадала с первым числом месяца.

2. Руководитель прежней УК (ТСЖ, ЖСК) в течение семи дней после получения уведомления извещает энергоснабжающие и коммунальные службы города о расторжении договоров по данному дому, если иной срок не установлен договором энергоснабжения или договором на поставку коммунальных услуг.

3. Прежняя УК (ТСЖ, ЖСК) передает вновь выбранной УК (ТСЖ), а та принимает технический паспорт на дом и копии иной технической документации, документацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию, а также:

• копии документов от энергоснабжающих и коммунальных служб города о расторжении (изменении) договоров с предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК) на поставку (обслуживание) данного дома, либо копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями (предыдущими) с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей;
• сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги;
• документы, подтверждающие на­копленные на специальном счете денежные средства собственников помещений в доме для проведения капитального ремонта дома.

4. Стороны осуществляют прием — передачу документации по акту. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491.

Передача технической документации должна быть осуществлена за 30 дней до прекращения договора управления домом с предыдущей УК.

При смене управляющей организации либо способа управления целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества МКД. Такой акт подписывается представителями предыдущей и вновь избранной УК. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы УК до момента составления акта, а также планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества. Требование по составлению такого акта может быть прописано в договоре управления.

5. Руководитель вновь выбранной управляющей организации после дачи заключения по условиям проекта договора советом многоквартирного дома и рассмотрения его на общем собрании собственников МКД заключает с собственниками помещений в доме договор управления, предусмотренный ст.162 ЖК РФ, а председатель ТСЖ заключает договор о содержании и ремонте общего имущества в доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества.

Датой начала действия договоров целесообразно установить первое число месяца.

Статьей 162 ЖК РФ определено, что договор управления домом заключается путем составления одного документа в простой письменной форме, подписанно­го сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключа­емого договора. В договор управления домом, кроме обязательных, установленных ст. 162 ЖК РФ положений, целесообразно включать положения, обязывающие управляющую организацию при смене УК или способа управления проводить инвентаризацию дебиторской задолженности и докумен­тально оформлять ее прием-передачу (уступку прав требования).

Договор управления является срочным договором. Статьей 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее, чем один год и не более, чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

6. Руководитель вновь выбранной УК (ТСЖ) обращается в ресурсоснабжающие и коммунальные организации с предложением о заключении договора ресурсоснабжения (оказания коммунальных услуг).

Для заключения договора поставки холодной и горячей воды, теплоэнергии для отопления помещений, электроснабжения, на прием сточных вод, утилизацию ТБО организации – поставщику необходимо представить следующие документы:

1. заявление о заключении договора, с указанием даты начала действия договора, количества проживающих в доме и степени благоустройства дома, банковских реквизитов;
2. копию протокола общего собрания собственников помещений в доме по избранию управляющей организации или копию протокола собрания ТСЖ об избрании председателя правления;
3. копию приказа о назначении руководителя УК;
4. копию свидетельства о постановке на налоговый учет в налоговом органе;
5. копию свидетельства о внесении УК в Единый государственный реестр юридических лиц (либо в Единый государственный реестр предпринимателей без образования юридического лица);
6. копию договора управления многоквартирным домом, заключенного между УК и собственниками помещений в доме (для исключения спорных ситуаций по выбору управляющей организации);
7. копию акта приема-передачи инженерных коммуникаций и приборов учета;
8. акт о границах балансовой прина­длежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон;
9. приложение «Ориентировочные величины потребления энергоресурса»;
10. другие документы, в соответствии с положениями о поставке отдельных видов энергоресурсов.

В условия договоров поставки энергоресурсов и коммунальных услуг рекомендуется включить условие: задолженность (переплата) жителей дома за фактически потребленные энергоресурсы (коммунальные услуги), образовавшуюся между предприятием и абонентом (управляющей организацией), должна быть оформлена и передана договором перевода долга (переплаты) в принимающую данный дом управляющую организацию (ТСЖ) на момент заключения договора энергоснабжения (оказания коммунальных услуг).

Для заключения договора энергоснабжения, оказания коммунальных услуг указанная документация должна быть представлена в ресурсоснабжающую и коммунальную организации не позднее 1 числа расчетного месяца.

7. Необходимость передачи задолженности (переплаты) и, соответственно, сальдовых остатков за коммунальные услуги по договорам УК (ТСЖ, ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями следует из содержания раздела III Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (далее по тексту – Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. №307.

Размер оплаты за потребленную тепловую энергию в домах, не оборудованных приборами учета, рассчитывается по нормативу и выставляется ежемесячно к оплате населению в размере 1/12 от общей суммы, включая летний (без отопления) период.

Таким образом, отсутствие юридически оформленного соглашения по передаче сальдовых остатков граждан между предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК) и вновь выбранной УК (ТСЖ) приведет к тому, что задолженность населения будет числиться за предыдущей организацией, а вновь выбранная УК будет получать неосновательное обогащение.

Передача сальдовых остатков (долгов и переплат) граждан по услуге «текущее содержание и ремонт» в новую УК (ТСЖ) действующим законодательством РФ не предусмотрена. Заключение договора перевода долга или уступки права требования между управляющими организациями (ТСЖ, ЖСК) носит добровольный характер. Однако заключение такого договора желательно, поскольку оставление сальдо за прежней УК (ТСЖ, ЖСК) приведет к резкому снижению платежной дисциплины граждан, частому изменению собственниками помещений в доме управляющих организаций, либо способа управления домом, что отрицательно скажется на всех участниках рынка ЖКХ.

8. Вновь выбранной УК (ТСЖ), либо инициатором проведения собрания при непосредственном способе управления домом направляется в адрес органа местного самоуправления для сведения следующая информация (вместе с уведомлением):

• копия протокола общего собрания собственников помещений МКД о выборе способа управления домом;
• копия акта приема-передачи технической документации на дом;
• копия свидетельства о государственной регистрации УК (ТСЖ) и постановке на учет в территориальном налоговом органе;
• копия Устава УК (ТСЖ).

9. Копии всех документов, поименованных в настоящих рекомендациях, должны быть заверены в соответствии с общими правилами оформления документов.

10. Если между сторонами складывающихся взаимоотношений (управляющая организация, ТСЖ, собственники помещений в доме, ресурсоснабжающие и коммунальные организации) не во всех случаях удается достичь согласия по условиям и срокам документальной передачи дома при изменении способа управления, а также по другим вопросам, препятствующим надлежащему управлению многоквартирным домом, заинтересованная сторона должна обратиться за разрешением спора в прокуратуру или суд.

​

Пошаговая инструкция по расторжению договора с УК и заключению нового соглашения. 

Зачем нужна управляющая компания в многоквартирном доме 

Управляющая компания (УК) в многоквартирном доме — это организация, которой собственники квартир доверяют управление, обслуживание и ремонт общего имущества дома. УК действует от лица собственников.

Функции управляющей компании:

Техническое обслуживание. Уход и ремонт общего имущества, такого как крыша, фасады, лестницы, лифты, коридоры, подвалы и другие помещения общего пользования.

Коммунальные услуги. Организация и контроль за предоставлением коммунальных услуг, таких как электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение.

Уборка. Поддержание чистоты в помещениях общего пользования, а также уборка прилегающей территории, включая уход за зелеными насаждениями, в зимний период уборка снега и льда.

Безопасность. Обеспечение охраны дома и территории, установка и обслуживание систем видеонаблюдения, организация работы консьержей или охранников, если такое решение приняли собственники.

Сбор платежей. Начисление и взимание платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ведение бухгалтерского учета и отчетности по поступлениям и расходам.

Юридическая поддержка. Представление интересов собственников квартир в различных инстанциях, консультирование по вопросам, связанным с жилищным законодательством, участие в судебных разбирательствах, если это связано с управлением или обслуживанием дома.

Аварийные и экстренные работы. Организация и проведение аварийного восстановления систем и элементов общедомового имущества при необходимости.

Выбирают и контролируют УК собственники квартир.

Какие бывают управляющие компании

Частные управляющие компании. Это коммерческие организации, которые управляют как одним, так и несколькими домами.

Наиболее популярный тип УК в современной России.

Государственные или муниципальные управляющие компании. Это управляющие организации, которые подчинены местным властям. ГБУ «Жилищник» в Москве — пример такой организации.

Часто их деятельность сосредоточена на управлении жильем экономического класса, социального назначения либо старого исторического фонда, который содержать без дополнительного субсидирования сложно.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческие объединения собственников квартир, которые сами принимают на себя функции по управлению домом.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) также являются формой самоуправления собственниками жилья, но в отличие от ТСЖ они могут быть созданы еще на стадии строительства дома, чтобы в дальнейшем получить от девелопера жилье и после им управлять.

Каждый из этих типов управляющих компаний имеет свои плюсы и минусы. Например, работа с частной управляющей компанией — это, как правило, профессиональное управление, когда собственников жилья практически не беспокоят. В то же время многие решения в этом случае принимаются без учета мнения жильцов. ТСЖ позволяет жителям дома самостоятельно управлять своим имуществом и принимать решения, но это требует от собственников времени и участия в управлении.

Можно ли сменить управляющую компанию

Собственники квартир в многоквартирном доме имеют право сменить управляющую компанию. Между собственниками и УК заключается договор, поэтому просто так его расторгнуть без выплат неустоек нельзя. Для этого нужны причины. 

Плохое качество услуг. Фактически это неисполнение условий договора со стороны УК, поэтому именно по этой причине, как правило, расторгается договор. Для этого понадобятся доказательства, что управляющая компания некачественно или не в полном объеме оказывает услуги. 

Смена способа управления домом. Даже если договор еще действует, собственники в любой момент могут создать ТСЖ, и договор со старой УК перестанет действовать.

Истечение срока договора. Договор с УК заключается на срок от трех месяцев до пяти лет. После срока, указанного в договоре, собственники могут решить не продлевать договор. 

Расторжение по условиям договора. Стороны вправе включать в текст договора дополнительные условия. Поэтому стоит изучить договор.

Важно! Смена управляющей компании — один из способов экономии на жилищно-коммунальных услугах. Сфера ЖКХ — конкурентна, поэтому УК готовы пересматривать тарифы и предлагать выгодные условия новым домам-клиентам.

Эта стратегия экономии схожа с рефинансированием ипотеки. Банки готовы предложить более выгодную ставку клиентам, у которых уже есть ипотека. В итоге выигрывает только собственник. Например, для ипотечного кредита в размере 3 млн рублей на 20 лет экономия составит около 40 тыс. — 50 тыс. рублей в год при снижении ставки рефинансирования на 1%. Если ставка снижается на 0,5%, экономия составит около 20 тыс. — 25 тыс. в год.

Как собрать доказательства некачественной работы управляющей компании в многоквартирном доме

Сбор доказательств некачественной работы управляющей компании в многоквартирном доме нужно вести систематически и по всем пунктам, по которым УК оказывает услуги. Подойдут следующие доказательства: 

• Фото- и видеоматериалы. Фиксируйте все выявленные проблемы и недочеты — некачественный ремонт, непочищенные или плохо убранные места общего пользования, неудовлетворительное состояние лифтов, коридоров, крыши, подвала и так далее.
• Жалобы в инстанции. Все жалобы в Роспотребнадзор, жилинспекцию, прокуратуру пишите в двух экземплярах: один остается в инстанции, а второй с печатью о приемке — у собственников.
• Ответы управляющей компании. Если управляющая компания отвечает на обращения, эти ответы также следует сохранять в качестве доказательства реакции или бездействия УК.
• Протоколы собраний. Протоколы общих собраний собственников могут содержать информацию об обсуждаемых проблемах и принимаемых решениях, свидетельствующих о недостатках работы управляющей компании. Их тоже сохраняйте.
• Заключения экспертов. В случае серьезных проблем, таких как нарушения в отоплении, электроснабжении, нарушения правил пожарной безопасности, можно заказать экспертизу от независимых специалистов или инспекций.

После сбора всех доказательств вам следует организовать общее собрание собственников для обсуждения ситуации и последующих действий. 

Как расторгнуть договор со старой управляющей компанией

Шаг 1. Соберите общее собрание собственников жилья и вынесите на обсуждение вопрос о расторжении договора. Кворум считается состоявшимся, если в собрании приняли участия жильцы, которым суммарно принадлежит больше 50% от общей доли имущества в доме. 

Шаг 2. После сбора доказательств покажите представителю собранные фото- и видеоматериалы, предъявите письменные жалобы и ответы управляющей компании, а также заключения экспертов или инспекций.

Шаг 3. Обсудите обнаруженные проблемы и недостатки. Дайте слово каждому из участников собрания, чтобы выслушать их мнения и опыт взаимодействия с управляющей компанией.

Шаг 4. Примите совместное решение. На основе обсуждения и представленных данных собственники должны проголосовать за необходимость смены управляющей компании или предпринять попытку решить проблемы через переговоры.

Шаг 5. Сформулируйте требования к управляющей компании. Если собственники решат дать управляющей компании шанс исправить ситуацию, важно четко сформулировать улучшения и сроки, в которые эти изменения должны быть воплощены в жизнь.

Шаг 6. Сформируйте комиссию или инициативную группу. Чтобы координировать смену УК, нужна инициативная группа, иначе весь процесс со временем остановится. Это должны быть жильцы, которые смогут от имени собственников принимать решения.

Шаг 7.  В течение пяти дней после общего собрания нужно уведомить о решении собственников текущую УК и жилинспекцию. Иначе решение потеряет силу. В свободной форме пишется уведомление, к которому прикладывается копия протокола общего собрания. В жилинспекцию нужно отнести пакет документов: 

• оригинал протокола;
• реестр собственников;
• реестр уведомления собственников о проведении собрания;
• оригинал бланков голосования;
• реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.

Как выбрать новую управляющую компанию: критерии

Изучите отзывы о компании от других собственников жилья, поищите информацию на форумах, в социальных сетях и запросите рекомендации. Предпочтение стоит отдать компаниям с длительным опытом работы и хорошей историей управления аналогичными объектами.

Управляющая компания должна предоставлять полную финансовую отчетность по всем проведенным работам и услугам. Оцените перечень и качество услуг, которые предоставляет управляющая компания, и соотнесите их с потребностями вашего дома.

Предлагаемый договор на управление должен быть понятным, прозрачным и четко определять права и обязанности обеих сторон. Приветствуются различные дополнительные сервисы, например организация эксплуатации парковки, детских и спортивных площадок и других объектов.

Наконец, наличие круглосуточной службы для оперативного реагирования на аварийные ситуации. 

В России такой способ пока не популярен, но можно также объявить конкурс с предварительным отбором нескольких управляющих компаний с дальнейшим изучением предложений каждой из них. Это позволит сравнить условия, цены, качество услуг и выбрать оптимальный вариант для вашего дома. Однако этот способ потребует от инициативной группы собственников терпения, усидчивости и профессиональной подготовки.

Как заключить договор с новой управляющей компанией

Шаг 1. Организуйте общее собрание собственников. Вместе с остальными собственниками нужно принять решение о заключении договора с выбранной УК. На собрании нужно обсудить условия договора, тарифы, обязательства УК и другие важные вопросы.

Шаг 2. Подготовьте и подпишите договор. Если в инициативной группе нет юристов, то лучше обратиться за профессиональной помощью. На основании решения ОСС управляющая компания разрабатывает проект договора на управление многоквартирным домом. Проект договора должен быть предоставлен собственникам для ознакомления и обсуждения. После согласования всех условий договора он подписывается представителями собственников и управляющей компании.

Шаг 3. Зарегистрируйте договор. После подписания договора его необходимо зарегистрировать в Государственной жилищной инспекции. Нужны будут следующие документы: 

• оригинал решения общего собрания собственников жилья;
• реестр собственников;
• реестр уведомления собственников о проведении собрания;
• оригинал бланков голосования;
• реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно;
• копия подписанного договора.

Важно! Кворум собрания считается правомочным и состоявшимся, если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более чем 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в доме.

Как сменить управляющую компанию: кратко

• Управляющая компания работает с многоквартирным домом по договору управления между УК и собственниками жилья. Как и в случае с любым договором, вы можете отказаться от услуг.
• Если УК удовлетворительно выполняет все условия договора, то расторгнуть его в одностороннем порядке не получится. Придется ждать срока истечения.
• Если до срока истечения договора еще далеко, нужно найти причины для расторжения — например, некачественное оказание услуг со стороны УК.
• Перед расторжением договора придется собрать доказательства плохой работы управляющей компании. Подойдут фото- видеоматериалы, копии жалоб как в саму УК, так и в другие инстанции, ответы на обращения, акты от аварийных служб, результаты экспертиз.
• Чтобы расторгнуть договор с текущей УК, нужно созвать общее собрание собственников жилья.
• Кворум считается правомочным и состоявшимся, если за решение проголосовали собственники, которым принадлежит больше 50% от общего количества голосов.
• В течение пяти дней после собрания нужно подать уведомление в текущую УК, а также пакет документов — в жилищную инспекцию. 
• Выбрать управляющую компанию собственники могут любую. Более того, можно организовать конкурс и зафиксировать предложенные условия, но для этого нужны организационные усилия со стороны собственников. 
• Чтобы заключить новый договор управления, также придется созвать общее собрание собственников.
• В течение 30 дней после подписания договора нужно зарегистрировать документ в жилищной инспекции. Только с этого момента для государства и ресурсоснабжающих организаций ваша новая УК — ваш правомочный представитель.