Аудиоверсия этой статьи
Новый порядок перевода жилого помещения в нежилое установлен
законом №
116-ФЗ от 29 мая 2019 года. Для этого теперь требуются общее собрание
собственников жилья и письменное разрешение от некоторых владельцев. В статье
описываем план
перевода
помещения в нежилое
Содержание
Какие помещения можно признать нежилыми
Зачем переводить жилое помещение в статус нежилого
Процедура перевода жилого помещения в нежилое
Основные расходы при переводе помещения в нежилое
Какие разрешения нужны от жильцов дома
Особенности перевода в нежилые помещения при реконструкции
Какому бизнесу требуется нежилое помещение
Какие помещения можно признать нежилыми
Согласно
статьям 15 и 16 ЖК РФ,
288 ГК РФ,
жилое помещение — это предназначенные для проживания граждан дом, квартира, их
части или комнаты, отвечающие техническим, санитарным и противопожарным нормам.
Сам факт
постоянного проживания автоматически не относит помещения к разряду жилых.
Например, садовый дом или подвал даже при наличии всех удобств таковыми не
являются.
Почти
любые жилые помещения
можно перевести в нежилые и использовать для коммерческих целей, но есть
исключения. Согласно требованиям статьи 22 ЖК РФ,
запрещен перевод
жилого помещения в нежилое, если:
-
в нем зарегистрирован хотя бы один человек;
-
помещение планируется использовать для религиозной
деятельности; -
квартира расположена в наемном доме и используется для
социальных целей; -
собственники имеют ограничения прав — обременение;
-
у него отсутствует отдельный вход, который затруднительно
оборудовать; -
квартира имеет жилые комнаты
для постоянного проживания граждан.
Нежилыми
признаются любые помещения, не являющееся жилыми и не включенные в состав общего
имущества многоквартирного дома. Нежилое помещение должно иметь соответствующий
статус в Росреестре. При переводе жилой недвижимости в категорию нежилой
должен соблюдаться порядок, указанный в законах.
Зачем переводить жилое помещение в статус
нежилого
В
квартире нельзя заниматься коммерческой деятельностью, она предназначена для
проживания людей. Исключение составляют небольшие мастерские в одной из комнат.
Например, можно в
жилом помещении
оказывать косметологические услуги или оборудовать его под домашний офис.
Но это
не должно создавать неудобств остальным членам семьи, соседям, не оказывать
дополнительной нагрузки, например, на лифт. Закон не запрещает оборудование
небольших мастерских без перевода помещения в нежилое.
А вот
открывать торговую точку, гостиницу или кондитерскую в квартире нельзя. Если
использовать ее не по назначению, то, согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ, можно понести наказание в виде штрафа до 30 000 рублей.
Процедура перевода жилого помещения в нежилое
Перед
тем как начинать перевод жилого помещения в нежилое, нужно заранее сделать
проект переустройства или перепланировки. Затем собрать все предусмотренные статьей 23 ЖК РФ
документы, в частности:
-
протокол общего собрания жильцов;
-
письменное согласие жильцов
квартир, примыкающих к объекту.
В
протоколе общего собрания большинство жильцов должны одобрить перевод
помещения в нежилое. Важно учесть, что вопрос на голосовании должен
ставиться точно:
-
для каких целей квартира или ее часть меняют статус,
-
каков порядок реконструкции
или перепланировки.
Соседи
примыкающих квартир должны дать письменное согласие. Придется договориться со
всеми. Даже если большинство жильцов подпишут согласие на открытие в помещении
на первом этаже аптеки, но кто-то из соседней квартиры будет против, районная
администрация откажет собственнику в переводе в нежилую недвижимость.
Список
документов, подаваемых в муниципалитет, регламентирован статьей 23 Жилищного
кодекса РФ и включает:
-
заявление,
-
документы на право владения помещением,
-
техпаспорт,
-
проект перепланировки или переустройства,
-
протокол общего собрания жильцов дома,
-
письменное согласие жильцов
прилегающих квартир.
Для перевода
квартиры в статус нежилого помещения пакет документов нужно предоставить в
государственный орган, который в регионе занимается этими вопросами: в районную
администрацию или Департамент управления имуществом. Направить документы можно
через многофункциональный центр (МФЦ).
Государственный
орган в течение 45 дней должен осуществить проверку всех документов и выдать
уведомление о переводе помещения в нежилое или решение об отказе в переводе.
После
одобрения заявки понадобится получить документ из Бюро технической информации
(БТИ) о стоимости перевода, оплатить его через банковское отделение либо онлайн.
После всех процедур можно в законном порядке перерегистрировать право
собственности в Росреестре.
Основные расходы при переводе помещения в нежилое
Решение
о переводе
жилого помещения
в нежилое принимает комиссия муниципалитета на основании собранных
документов. Проведение
собрания собственников, подача заявления в муниципалитет бесплатные.
При переводе
помещения в нежилое нужно заплатить:
-
за заявку на изменение техпаспорта помещения в БТИ;
-
разницу в стоимости жилого и нежилого помещения;
-
госпошлину
на переоформление права собственности; -
услуги нотариуса за заверение
документов на квартиру.
Это
минимум затрат при переводе помещения в статус нежилого. Гораздо
дороже обойдутся работы по переустройству, перепланировке объекта.
Самостоятельно собрать всю необходимую документацию, совершить требуемые
процедуры сложно. Часто собственники нанимают специалистов, которые занимаются
недвижимостью и ее переводом в нежилой статус.
Какие разрешения нужны от жильцов дома
Для перевода
жилого
помещения в нежилое потребуется провести работу с жильцами
многоквартирного дома. Первое, что следует сделать, — договориться о проведении общего
собрания собственников жилья многоквартирного дома.
Можно
объяснить возможную выгоду от открытия нового магазина, аптеки, салона. Также
стоит предоставить скидки жильцам дома или квартир, непосредственно примыкающих
к помещению.
Протокол
общего собрания жильцов должен иметь кворум. Большинством голосов жильцы
многоквартирного дома должны проголосовать за перевод жилого помещения в нежилое.
При этом имеет значение, сколько в доме подъездов:
-
один
подъезд — на собрании должно присутствовать
более двух третей собственников; -
более одного подъезда —
должны прийти более половины собственников квартир во всем доме и более
двух третей владельцев недвижимости в подъезде, где производится перевод
жилого помещения.
🔔 Важно
Кворум
учитывает голоса собственников не по их количеству, а по площади владения помещениями. Если имеется 10 жильцов с
правом собственности на 500 квадратных метров и три жильца с правом
собственности на 1000 квадратных метров, то последние дадут больше голосов.
В
случае с примыкающими к помещению квартирами письменное согласие должны дать
все собственники жилья.
Особенности перевода в нежилые
помещения при реконструкции
Если
для перевода
помещения в нежилое требуется его реконструкция, например,
перепланировка, переустройство, необходимо получить согласие 100% собственников
всех помещений
многоквартирного дома.
Перепланировка
одного помещения
может повлиять на безопасность всего здания, поскольку изменение целостности
несущих стен чревато обрушением конструкции. Поэтому все работы по
реконструкции помещения заносятся в техпаспорт объекта.
Что такое перепланировка помещения
Под перепланировкой, согласно статье 25 ЖК РФ,
понимается изменение плана квартиры, которое требует фиксации в техпаспорте.
К
перепланировке помещений относятся:
-
расширение жилой площади за счет ванной комнаты или
вспомогательных помещений; -
организация дополнительного санузла;
-
разборка, перенос перегородок на
несущих стенах.
Перепланировка
может повлиять на несущие стены или создать иную угрозу всей конструкции
здания, поэтому требует оформления в техпаспорте.
Что такое переустройство помещения
Переустройство — это
изменение, добавление, устранение инженерных коммуникаций, тяжелых
электроприборов и прочего оборудования, требующие внесения в техпаспорт.
К
переустройству помещения относятся:
-
установка электрической плиты вместо газовой;
-
оборудование газового котла;
-
монтаж новых или изменение старых трубопроводов;
-
прокладка электрических сетей;
-
установка тяжелых электроприборов —
например, мощных стиральных машин.
Переустройство или
переоборудование непосредственно на конструкцию здания не влияет, но требует
оформления в техпаспорте.
Какому бизнесу требуется нежилое
помещение
Чаще
всего нежилое
помещение оформляется:
-
для офиса, мастерской, салона красоты;
-
переоборудования квартиры в сервис,
магазин, аптеку, склад.
В
крупных городах цена коммерческой недвижимости может быть выше, чем жилой. Поэтому
купить квартиру и сделать из нее магазин, склад или офис будет выгоднее даже с
учетом расходов на весь процесс перевода.
Автор: Евгения Рыжова, копирайтер, предприниматель
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 23 ЖК РФ
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
(п. 6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
(п. 7 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. В случае, если для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, предусмотренный частью 5 настоящей статьи, подтверждающий принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости. В этом случае указанный перевод считается оконченным со дня внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении такого помещения.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 19.12.2023 N 608-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. По окончании указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ заявитель направляет уведомление о завершении указанных переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план помещения, в отношении которого осуществлена перепланировка, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Утверждение акта приемочной комиссии осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, указанного в настоящей части уведомления. Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, для осуществления которого требовалось проведение переустройства и (или) иных работ в соответствии с документом, подтверждающим принятие решения о переводе помещения, считается оконченным со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении помещения. Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, для осуществления которого требовалось проведение перепланировки в соответствии с документом, подтверждающим принятие решения о переводе помещения, считается оконченным со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади и назначении такого помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
(часть 9 в ред. Федерального закона от 19.12.2023 N 608-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Нередко у граждан возникает необходимость перевести жилое здание в нежилое. Например, если на участке запланировано строительство нового дома, а старый жилой дом еще можно использовать в качестве вспомогательного строения и сносить его собственник не хочет.
Как изменить назначение жилого дома на нежилое: хозяйственную постройку, баню или гараж, рассказывает Светлана Трофимова, начальник отдела по кадастровому учету и государственной регистрации прав на объекты капитального строительства Управления Росреестра по Пермскому краю.
«Алгоритм состоит из нескольких шагов:
1. Проверьте вид разрешенного использования земельного участка одним из способов:
— в своих документах на участок;
— в сервисе «Справочная информация по объектам недвижимости online» на сайте Росреестра: https://rosreestr.gov.ru;
— заказав онлайн-выписку в разделе «Документы/Недвижимость» на портале Госуслуги.
Изменить назначение можно только в том случае, если ваш дом находится на земельном участке, который разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного строительства или садоводства.
2. Подготовьте технический план на объект недвижимости. Закажите его у кадастрового инженера, план готовится на основе декларации или проектной документации.
3. Представьте заявление. Вам нужно обратиться в Росреестр с заявлением об изменении основных характеристик объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), приложив технический план. Это можно сделать самостоятельно или через представителя.
Заявление об изменении основных характеристик объекта и документы к нему можно подать на бумажном носителе в любом офисе МФЦ или в электронном виде через личный кабинет правообладателя сайта Росреестра.
За изменение назначения в ЕГРН с «жилой дом» на «нежилое» госпошлина не уплачивается».
Законодательство по теме. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 18).
Изменение назначения объекта недвижимости с «жилого» на «нежилое»
Изменение назначения объекта недвижимости
с «жилого» на «нежилое»
В соответствии с частью 1
статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ)для перевода жилого
помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
предусмотрен разрешительный порядок с учетом требований ЖК РФ и
законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности.
В отношении перевода жилого
здания в нежилое и нежилого здания в жилое такая процедура не предусмотрена.
Перевод жилого здания в нежилое и нежилого здания в жилоепредполагает изменение
его функционального назначения и соответственно вида разрешенного
использования, в связи с чем такое изменение должно осуществляться путем
проведения реконструкции, порядок осуществления которой установлен положениями
Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ).
Реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства в объект
капитального строительства, имеющий иное функциональное назначение, должна
осуществляться в общем порядке на основании выданного уполномоченным органом
разрешения на строительство, в целях получения которого застройщику требуется
наряду с заявлением представить перечень документов, предусмотренный частью 7
статьи 51 ГрК РФ.
Таким образом, в случае
перевода объекта индивидуального жилищного строительства в нежилое здание
необходимо:
— изменить вид разрешенного
использования земельного участка (если это допускается правилами
землепользования и застройки и градостроительным регламентом);
— в соответствии со статьей 51
ГрК РФ получить разрешение на реконструкцию и последующий ввод объекта в
эксплуатацию.
Заместитель руководителя
Управления Росреестра по Волгоградской областиТатьяна Кривова отмечает, что нельзя
изменить назначение здания с «жилого» на «нежилое» на основании проектной
документации, в которой специализированной организацией сделано заключение об
отсутствии конструктивных изменений, дана оценка
характеристик надежности и безопасности и т.п., так как это является нарушением
разрешительного порядка.
С уважением,
Балановский Ян Олегович,
Пресс-секретарь
Управления Росреестра по Волгоградской области
Mob: +7(987) 378-56-60
E-mail: balanovsky.y@r34.rosreestr.ru