Содержание
Приемка квартиры: как устроен процессЧем отличается прием квартиры от застройщика с отделкой и безКак подготовиться к приемкеВы на месте. Что проверять?Можно ли предъявлять претензии к качеству подъезда и других помещений?Как принять (или не принять) квартируПриемка квартиры с помощью экспертаЧек-лист для приемки квартиры
Передача ключей от новой квартиры — волнующий и ответственный процесс. Чтобы пройти его успешно, потребуется внимание к деталям и знание базовых процедур приема-передачи жилья в новостройке. Разберем их в статье и составим чек-лист.
Приемка квартиры: как устроен процесс
Приемка квартиры — это передача нового жилья от застройщика покупателю. Дольщик осматривает объект и оценивает, насколько строительная компания выполнила обязательства и соответствует ли дом установленным стандартам эксплуатации. Это ключевой этап. Если будут обнаружены дефекты и несоответствия условиям договора, покупатель вправе требовать их устранить.
Чем отличается прием квартиры от застройщика с отделкой и без
Приемка квартиры в новостройке с отделкой происходит после завершения работ по отделке. Покупатель осматривает квартиру и оценивает качество отделочных работ, сантехники, электрических систем, окон и дверей, а также проверяет наличие мебели, техники и других предметов, которые указаны в договоре.
В случае приемки квартиры без отделки покупатель проверяет, что все коммуникации на месте и объект полностью готов к проведению отделочных работ.
Квapтиpы в нoвocтpoйкe бeз oтдeлки
Зачастую в новостройках без отделки стены, потолок и пол представляют собой часть несущей конструкции: перегородок и шпаклевки на них нет. В таких квартирах выполнено остекление, установлена входная дверь с замком, электросеть подведена до щита, газовая труба — до счетчика, а от стояков канализации и водоснабжения не разведены трубы. Нюансы разнятся от застройщика к застройщику и прописаны в договоре.
Квapтиpы в нoвocтpoйкe c oтдeлкoй
Квартиры с отделкой отличаются друг от друга еще сильнее, но и здесь можно выделить общие моменты. Стены, пол и потолок должны быть выровнены и готовы к чистовой отделке, такой как шпаклевка или окраска. Установлена система отопления, включая радиаторы, трубы и полотенцесушитель. Возможна установка сантехники. В квартире проложены газовые трубы, водоснабжение и канализация, а также электропроводка с установленными розетками.
Как подготовиться к приемке
Запись
Сроки передачи ключей от новой квартиры прописаны в договоре долевого строительства. Обычно указывают не точную дату, а период: например, квартал или полугодие. Застройщик обязан сообщить покупателям о готовности объекта за месяц до завершения строительства. Он может сделать это по телефону или в мессенджере, но официальных способа — три: заказным письмом с уведомлением о вручении, лично под роспись или уведомлением с электронной подписью на e-mail.
Чтобы принять квартиру, у дольщика есть два месяца с момента получения уведомления. Если в этот срок он не приедет на приемку, застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, и квартира будет считаться принятой.
Поэтому если вам предлагают записаться на встречу через два месяца и позже, это причина отправить письменную претензию застройщику. В ней опишите ситуацию, и отметьте готовность принять квартиру в установленный законом срок. Претензию можно отправить письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо передать лично, попросив на втором — вашем — экземпляре поставить отметку о принятии претензии. Такой подход не позволит застройщику самому подписать акт приема-передачи и попытаться уклониться от исправления недостатков.
Документы
Для приемки квартиры понадобится паспорт, оригинал договора долевого участия (или доверенность, если договор оформлен на другого человека), копия плана квартиры.
Взять с собой
- Карандаш и блокнот для записи замечаний
- Лист бумаги для проверки вентиляции
- Маркер или мел для обозначения обнаруженных дефектов
- Фотоаппарат для фиксации замеченных недочетов
- Рулетка или лазерный дальномер/уровень для измерения размеров и перепадов стен/потолков
- Вepтикaльный oтвec — yдocтoвepитьcя, чтo cтeнa вepтикaльнa пoлy и пoтoлкy
- Индикаторная отвертка для проверки розеток
Вы на месте. Что проверять?
При осмотре квартиры важно помнить, что вам некуда спешить. Проверяйте помещения в комфортном для вас режиме, фиксируйте все, даже самые незначительные огрехи.
1. Документы в офисе застройщика
Перед осмотром квартиры вы окажетесь в офисе строительной компании. Проверьте разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт о вводе в эксплуатацию инженерных систем дома, документы о присвоении почтового адреса, заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов (ТТР) и проектной документации, паспорта на счетчики воды и электричества, паспорт на входную дверь, паспорт на окна, поэтажный план.
2. Соседи
Полезная практика перед осмотром — пообщаться с соседями, которые уже приняли своим квартиры. У них можно узнать подробности о возможных недочетах: проблемы, если они есть, часто оказываются типичными для всех квартир в доме.
3. Территория
Проверьте, как обустроена территория вокруг дома: качество асфальта, наличие тротуаров, парковок, велодорожек, детских площадок.
4. Площадь
Изучите план недвижимости, проверьте размеры помещений и пересчитайте площадь жилья с помощью дальномера или рулетки. При несоответствии фактической площади квартиры планируемой, требуйте компенсацию за разницу.
5. Входная дверь
Дверь должна закрываться без усилий и скрипа. Полотно должно быть ровным и без дефектов, ручки и замок — функционировать плавно и без шума.
6. Окна
Новые окна должны легко открываться и закрываться, стекла быть целыми, без царапин и грязи. Обратите внимание, есть ли сквозняк — его быть не должно.
7. Стены, пол, потолок
Стены, пол и потолок должны быть ровными, без трещин, пятен или грибка. Проверьте диагонали комнат — равные диагонали говорят о том, что стены построены параллельно друг другу.
8. Вентиляция
Проверьте вентиляцию с помощью листа бумаги или спички. Бумажка должна прилипать, пламя отклоняться к отверстию.
9. Трубы, краны, радиаторы
Посмотрите на напор воды во все кранах — он должен быть ровным, а вода чистой. Трубы без повреждений, санузлы — без подтеков. Запорные краны должны закрываться плотно, радиаторы быть сухими и надежно закрепленными.
10. Розетки
Проверьте наличие тока в розетках с помощью какого-нибудь электроприбора, мультиметра или индикаторной отвертки.
Можно ли предъявлять претензии к качеству подъезда и других помещений?
Принимая квартиру, вы имеете право предъявлять претензии и к качеству общих помещений тоже, если они не соответствуют договоренностям или устанавливаемым нормам. К таким помещениям относятся подъезды, лифты, лестничные клетки.
Как принять (или не принять) квартиру
Если дефекты при проверке не обнаружены, можно подписывать акт приема-передачи. После этого дольщик получает ключи. Затем, чтобы оформить право собственности, дольщику необходимо вместе с договором долевого участия передать акт в Росреестр (напрямую или через МФЦ).
Если недостатки есть, внесите замечания в дефектный акт, который затем нужно подписать вам и представителю застройщика. Важно убедиться, что подпись ставит официальный представитель компании. В документе указывают все несоответствия, а также описывают, как и когда они будут устранены. Если возникнут вопросы, не стесняйтесь задавать их представителю застройщика. После заполнения акта, нужно сделать его копию и попросить застройщика поставить подпись. Этот экземпляр остается вам, с ним нужно будет сверяться при повторной приемке. Обычно на устранение недочетов уходит две-три недели.
Принять квартиру можно и с недостатками, но они обязательно должны быть перечислены в акте приема-передачи с указанием точного срока, в который застройщик обязуется все исправить. В этом случае вы получите ключи от квартиры.
Если вы подписали акт приема-передачи, и уже после этого обнаружили недостатки — не переживайте. Отправить претензию застройщику все еще можно: он обязан исправить проблемы по гарантии, которая длится от 3 до 5 лет.
Приемка квартиры с помощью эксперта
Если нет времени или сомневаетесь, что заметите все недостатки в новой квартире, можно обратиться к профессиональному приемщику. Он все проверит и составит претензию, если обнаружит проблемы. Но даже в этом случае собственнику также надо присутствовать на приемке, чтобы осмотреть помещения лично и подписать претензию или дефектный акт.
Чек-лист для приемки квартиры
Какие документы взять с собой
- Паспорт
- Договор долевого участия, ДДУ
- Доверенность, если договор оформлен не на вас
Какие документы проверить в офисе застройщика
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию
- Акт о вводе в эксплуатацию инженерных систем дома
- Документы о присвоении почтового адреса
- Заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов (ТТР) и проектной документации
- Паспорта на счетчики воды и электричества
- Паспорт на входную дверь
- Паспорт на окна
- Поэтажный план
На что обращать внимание на объекте
- Придомовая территория, общедомовое имущество
- Дверь
- Окна
- Стены, полы, отделка
- Вентиляция
- Электропроводка
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
С подробным списком необходимых шагов можете ознакомиться здесь.
Источники:
Содержание статьи
- Как происходит приёмка квартиры
- Как подготовиться к приёмке квартиры
- Где чаще всего встречаются дефекты
- Пересчитайте площадь квартиры
- Проверьте инженерные сети
- Проверьте отклонение по вертикали и плоскость стен
- Проверьте стяжку пола
- Проверьте потолок
- Проверьте двери и окна
- Зафиксируйте найденные недочёты
- Что делать, если застройщик не записывает на приёмку в нужный срок
- Что делать после осмотра
- Что делать, если документы подписаны, а после этого обнаружились недоделки
- Когда застройщик выдаёт ключи
Как происходит приёмка квартиры
До конца 2024 года приёмка квартир в новостройках происходит по правилам, прописанным в постановлении Правительства РФ № 2380.
Процедура выглядит следующим образом:
1. Застройщик направляет дольщику уведомление о завершении строительства и готовности квартиры в новостройке к передаче. Он может отправить информацию по электронной почте или другим способом, указанным в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ).
2. Дольщик записывается на приёмку в срок, указанный в договоре. Если такой срок не прописан — в течение 7 дней с момента получения уведомления. На приём квартиры отводится 1 месяц. По истечении этого периода застройщик вправе подписать передаточный акт без участия дольщика.
3. В назначенный день и время дольщик проводит осмотр объекта. Он может делать это самостоятельно, вместе с экспертом или через представителя. В последнем случае нужно оформить доверенность на человека, который представляет его интересы.
4. После осмотра дольщик подписывает акт приёма-передачи квартиры. Отказаться от подписания можно только при обнаружении существенных недостатков или при разногласиях сторон о списке замечаний. Точного определения, какие именно недостатки считать существенными, нет, поэтому решение принимает приглашённый специалист из реестра НОПРИЗ, НОСТРОЙ или НРС. Его работу оплачивает дольщик, а если специалист подтвердит недостатки, расходы дольщика компенсирует застройщик. Если недостатки несущественные — акт приёмки подписывают с их перечислением.
С 2025 года, когда завершится период действия постановления Правительства РФ № 2380, приёмка жилья в новостройках будет проходить в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 (ред. от 08.08.2024), если не продлят срок действия постановления или не примут новые нормативные акты.
В соответствии с законом № 214-ФЗ, уведомление об окончании строительства должно быть направлено дольщику заказным письмом или вручено под роспись. Далее в предусмотренный ДДУ срок или, если он не установлен, в течение 7 рабочих дней дольщик обязан приступить к приёмке квартиры в новостройке. При этом дольщик имеет право не подписывать передаточный акт при обнаружении любых дефектов. При наличии недочётов составляют дефектный акт с их перечислением. Жильё принимают после того, как застройщик исполнит все обязательства.
Как подготовиться к приёмке квартиры
Для приёмки вам понадобятся документы: паспорт и ДДУ. Кроме того, рекомендуем подготовить копию плана квартиры, с которым будете сверяться при проверке и в который удобно вносить замечания.
Возьмите с собой на осмотр:
- карандаш и ручку для внесения замечаний и отметок в документы;
- жирный маркер, чтобы отмечать недостатки на стенах и других конструкциях;
- лампочку для проверки патронов;
- устройство для проверки розеток (специальная отвёртка или патрон с вилкой);
- строительный уровень и угольник, которыми можно выявить отклонения от горизонтали и вертикали, обнаружить неровности;
- дальномер для замера площади;
- складную табуретку, чтобы проверить электропатроны на потолке и вентиляцию;
- молоток, если нужно проверить качество стяжки в квартире без чистовой отделки;
- смартфон в качестве калькулятора, фонаря и фотоаппарата.
На приёмку вы можете пригласить специалиста по согласованию с застройщиком (пункт 1, подпункт «л» постановления Правительства РФ № 2380). Он придёт со своим инструментом и сможет выявить скрытые дефекты.
Где чаще всего встречаются дефекты
При осмотре жилья обращайте особое внимание на места, где чаще всего встречаются строительные недочёты:
- окна: царапины на стёклах и рамах, неработающие механизмы, продувание;
- стены и пол: отклонения от плоскости по вертикали и горизонтали, трещины, вздутие обоев, пустоты под плиткой;
- двери: загрязнения, сколы, отклонения от плоскости;
- вентиляция: отсутствие вентиляции;
- электрика: нерабочие розетки, выключатели;
- вода и канализация: протечки, плохой напор.
Если вы принимаете квартиру в новостройке с отделкой, сверьтесь, чтобы были выполнены все перечисленные в ДДУ работы. Проверьте наличие сантехники и других предметов, указанных в договоре долевого участия.
Пересчитайте площадь квартиры
Отклонение от заявленной площади может стать причиной для перерасчёта стоимости квартиры как в сторону удорожания, так и в сторону уменьшения, если в договоре не указано, что цена фиксированная и не подлежит изменению. При этом перерасчёт может производиться, если расхождение больше определённой величины, указанной в ДДУ, либо при любых расхождениях метража.
Если фактическая площадь расходится с проектной более чем на 5%, дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия в судебном порядке. В этом случае застройщик должен вернуть ему оплату и уплатить проценты за пользование денежными средствами.
Чтобы вычислить площадь, нужно измерить длину всех стен с помощью дальномера. Рулетка даёт слишком большие отклонения.
Правила замеров:
- стены нужно измерять на высоте 1,1−1,3 м от пола;
- длину стен округляют до 0,01 м (1 см);
- площадь балконов и лоджий учитывают с коэффициентами 0,3 и 0,5 соответственно (если фактическая площадь балкона составляет 3 кв. м, к учёту принимают площадь 0,9 кв. м).
Проверьте инженерные сети
При приёмке квартиры нужно проверить вентиляцию, электричество, водоснабжение, канализацию, отопление. Как это сделать:
1. Вентиляция. Откройте окно или дверь для притока воздуха. Возьмите лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если тяга есть, лист прилипнет к стене.
2. Электрика. Вкрутите лампочку в патрон и включите свет. Вставьте в розетку отвертку-тестер или патрон с вилкой. Если в квартире разведены только провода, их проверяют при помощи мультиметра.
Если в квартире разведены только провода, их проверяют при помощи мультиметра
3. Водоснабжение. Проверьте, чтобы были заделаны отверстия между трубами и перекрытиями этажей. Убедитесь, что работают вводные вентили (если установлены смесители). Осмотрите все стыки на предмет подтекания.
4. Канализация. Посмотрите, чтобы канализационные трубы нигде не протекали. Убедитесь, что место прохода стояка через перекрытие зацементировано. Проверьте, чтобы горизонтальные трубы отведения канализации имели уклон.
5. Отопление. С помощью уровня проверьте, что батареи установлены горизонтально. Между радиаторами и стенами должен быть зазор не менее 25 мм, необходимый для циркуляции воздуха. В местах соединения труб не должно быть подтёков.
Проверьте отклонение по вертикали и плоскость стен
При осмотре стен нужно проверить их отклонение от вертикали, ровность, а также правильность прямых углов. Для этого используют строительный уровень и угольник.
Нормативы, на которые следует ориентироваться, прописаны в своде правил 71.13330.2017. Вот некоторые из них:
- отклонение от вертикали для простой штукатурки стен — до 3 мм на 1 м высоты, но не более 10 мм;
- неровности поверхности для простой штукатурки — на площади 4 кв. м не более 4 мм на 1 м;
- отклонения дверных и оконных откосов по вертикали — не более 4 мм на 1 м, но не более 10 мм на весь элемент.
Для улучшенной и высококачественной штукатурки требования ещё более строгие. Вид материала должен быть прописан в ДДУ.
Особое внимание уделяйте углам помещений, местам стыков стен с полом и потолком, неровностям у дверных и оконных проёмов. После проведения чистовой отделки недостатки в этих точках будут заметнее всего.
Если стены оклеены обоями, проверьте, чтобы не были заметны стыки полотен, а под обоями не было пустот. Окрашенные поверхности удобнее всего осматривать с помощью фонаря. При подсвечивании лучше всего видны все изъяны.
Проверьте стяжку пола
Квартиры с черновой отделкой могут продавать без стяжки. В этом случае основание будет представлять из себя плиты, которые находятся приблизительно на 10 см ниже будущего пола.
Жильё с предчистовой отделкой сдаётся со стяжкой. Такую стяжку следует проверить на отклонение от горизонта, ровность, а также прочность:
- просвет между полом и инструментом должен составлять не более 2 мм при проверке 2-метровой рейкой;
- отклонение от горизонтали не может превышать 50 мм;
- прочность стяжки можно проверить, слегка постучав по ней молотком, — покрытие не должно крошиться.
Обратите внимание, что уровень пола в ванной и туалете должен быть ниже, чем в смежных помещениях. Это нужно на случай протечек, чтобы вода не вытекала в квартиру из влажных зон.
Если в квартире сделана чистовая отделка, нужно проверить её качество: полы должны быть ровными, не скрипеть, не проваливаться или не проминаться.
Проверьте потолок
Замерьте высоту потолков в каждом помещении и сравните её с параметрами, указанными в договоре с застройщиком. Изучите поверхности на отсутствие подтёков, в особенности если квартира находится на верхнем этаже.
Если осматриваете квартиру зимой, проверьте температуру стен, которые выходят на улицу. Если стена холодная или влажная, это может говорить о некачественной изоляции. В дальнейшем на такой поверхности может появиться грибок или плесень.
Проверьте двери и окна
Окна и двери нужно проверить на отклонение от вертикали. Для этого приоткройте полотно и попробуйте оставить его в разных положениях. Оно не должно распахиваться или закрываться.
Проконтролируйте, чтобы работала вся фурнитура: ручки, ограничители, замки. Проверьте, нет ли на стёклах трещин и царапин. Важно, чтобы рамы вплотную прилегали к плитам, были правильно изолированы, не продувались.
Зафиксируйте найденные недочёты
При наличии недочётов их нужно сфотографировать и занести в акт: приёма-передачи или дефектный. До конца 2024 года дольщик вносит несущественные недостатки в передаточный акт, далее — в зависимости от изменения нормативов.
Акт нужно составить в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Важно, чтобы в нём стояла подпись представителя застройщика с расшифровкой, то есть указанием фамилии.
Что делать, если застройщик не записывает на приёмку в нужный срок
Недобросовестные застройщики могут специально тянуть время, чтобы по прошествии установленного срока подписать передаточный акт в одностороннем порядке. Если вас не записывают на осмотр квартиры в новостройке, пишите претензию.
В претензии укажите обстоятельства: вашу готовность приехать на осмотр, ответ застройщика. Отправьте документ заказным письмом с уведомлением. Это подтвердит факт передачи претензии строительной компании.
Что делать после осмотра
После осмотра вам следует ждать устранения выявленных дефектов. До конца 2024 года, в период действия постановления Правительства РФ № 2380, застройщик должен устранить все выявленные недостатки в течение 60 дней.
По закону № 214-ФЗ срок устранения недостатков должен быть прописан в ДДУ. Если такого пункта нет, его устанавливают по согласованию между застройщиком и дольщиком.
При этом можно учитывать ст. 20 закона о защите прав потребителей. В соответствии с ним продавец должен устранить дефекты в течение 45 суток.
Что делать, если документы подписаны, а после этого обнаружились недоделки
Использовать гарантию и писать претензию застройщику. По № 214-ФЗ гарантия на дом составляет 3 года и столько же — на инженерные сети.
Получив претензию, застройщик должен собрать комиссию и обследовать жильё. Если комиссия признает случай гарантийным, застройщик устранит дефект за свой счёт.
При отрицательном решении комиссии вы можете обратиться в суд. Для этого понадобится провести экспертизу, которая подтвердит недочёт. Если суд встанет на вашу сторону, расходы за экспертизу компенсирует застройщик.
Когда застройщик выдаёт ключи
Ключи выдают после подписания акта приёма-передачи. Сроки обычно прописывают в договоре долевого участия в строительстве.
Фото: freepik.com
Нecмoтpя нa тo, чтo жильe в нoвыx ЖК cчитaeтcя бoлee кaчecтвeнным, жильцы чacтo cтaлкивaютcя co вceвoзмoжными пpoблeмaми, тaкими кaк нapyшeниe плaниpoвки, нeпoлaдки в элeктpoпpoвoдкe, тpyбoпpoвoдe, нeпpaвильнo выпoлнeннoe ocтeклeниe, и дaжe пpoтeкaющaя кpышa и кaнaлизaция. Пo зaкoнy зacтpoйщик дoлжeн ycтpaнить эти нeпoлaдки и пepeдaть coбcтвeнникaм квapтиpы в нaдлeжaщeм видe. Укaзaть нa дoпyщeнныe нecooтвeтcтвия бyдyщиe жильцы мoгyт вo вpeмя пpиeмки жилья. Пo фaктy, дoльщики чacтo yпycкaют нapyшeния, дoпyщeнныe cтpoитeльнoй кoмпaниeй, и иcпpaвляют иx зa cвoй cчeт вo вpeмя peмoнтa, yвeличивaя тeм caмым oбщyю cтoимocть жилья.
Чтoбы oтcтoять cвoи пpaвa, пoлyчить квapтиpy бeз бpaкa и cэкoнoмить дeньги, иcпoльзyйтe мaтepиaлы нaшeй cтaтьи. B нeй мы paccкaжeм ocoбeннocти и пopядoк пpoцeдypы пpиeмки нoвocтpoйки, дaдим пoлeзныe coвeты, кaк пpинимaть квapтиpy в нoвocтpoйкe y зacтpoйщикa, oтмeтим нa чтo oбpaтить внимaниe пpи пpиeмкe квapтиpы, чтoбы иcключить нeпpeдвидeнныe pacxoды и пpoблeмы в бyдyщeм.
Чтo тaкoe пpиeмкa жилья
Пpиeмкa квapтиp в нoвocтpoйкe — этo ocмoтp жилья дoльщикoм или пoкyпaтeлeм, пo peзyльтaтaм кoтopoгo пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти или cocтaвляeтcя aкт нa ycтpaнeниe нeдocтaткoв. Пpи ocмoтpe бyдyщий coбcтвeнник дoлжeн yбeдитcя в тoм, чтo cтpoитeльнaя кoмпaния выпoлнилa cвoи oбязaннocти в пoлнoм oбъeмe и cдaeт жильe, cooтвeтcтвyющee cтpoитeльным и экcплyaтaциoнным нopмaм.
Oбщий пopядoк и пpaвилa пpиeмки
Инициaтopoм пpoцeдypы выcтyпaeт зacтpoйщик, кoтopый извeщaeт пoкyпaтeлeй и yчacтникoв дoлeвoгo cтpoитeльcтвa o ввoдe oбъeктa в экcплyaтaцию и пpиглaшaeт пpoйти пpoцeдypy пpиeмки. Бyдyщиe жильцы пoлyчaют oпoвeщeниe, в кoтopoм yкaзaнo c кaкoгo чиcлa бyдyт выдaвaтьcя ключи и пpoвoдитcя зaпиcь нa пpoцeдypy пpиeмa-пepeдaчи квapтиp. Для cвязи мeнeджepы cтpoитeльнoй кoмпaнии иcпoльзyют кoнтaктныe дaнныe пoкyпaтeлeй: пepeзвaнивaют пo тeлeфoнy, oтпpaвляют элeктpoннoe пиcьмo нa пoчтy или зaкaзнoe пo aдpecy пpoживaния.
Baжнo! Ecли дoльшe 2 мecяцeв нe oтвeчaть нa пpиглaшeния cтpoитeльнoй кoмпaнии и yклoнятьcя oт пpиeмки квapтиpы, зacтpoйщик пepeдacт нeдвижимocть в oднocтopoннeм пopядкe. Taкoe пpaвo зaкpeплeнo в cтaтьe 8 Ф3 №114.
B нaзнaчeнный дeнь дoльщик или пoкyпaтeль пpиeзжaeт нa oбъeкт c пacпopтoм, дoгoвopoм дoлeвoгo yчacтия или пoкyпки нeдвижимocти. B coпpoвoждeнии пpeдcтaвитeля cтpoитeльнoй кoмпaнии пpoвoдитcя ocмoтp и пpoвepкa xapaктepиcтик квapтиpы. Ecли к зacтpoйщикy нeт пpeтeнзий, cтopoны пoдпиcывaют aкт пpиeмa-пepeдaчи. Дoкyмeнт вмecтe c ДДУ cдaют в Pocpeecтp нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. Ecли в xoдe ocмoтpa квapтиpы выявлeны нapyшeния, cocтaвляeтcя дeфeктный aкт, в кoтopoм пpoпиcaны пpeтeнзии к cтpoитeльнoй кoмпaнии.
Baжнo! Ecли пpиeмкy пpoвoдит нe caм пoкyпaтeль, a eгo пpeдcтaвитeль, oн дoлжeн пpeдъявить дoвepeннocть, зaвepeннyю y нoтapиyca.
Кaкиe инcтpyмeнты вaм пoнaдoбятcя вo вpeмя пpиeмки
Чтoбы выявить дeфeкты и зaфикcиpoвaть иx для cocтaвлeния пpeтeнзии вoзьмитe c coбoй нaбop пpocтыx инcтpyмeнтoв и пpиcпocoблeний:
🔸 блoкнoт и aвтopyчкy — для зaмeтoк, зaпиcи измepeний, пpoвeдeния вычиcлeний, пpoвepки paбoты вeнтиляции;
🔸 фoтoaппapaт — чтoбы зaфикcиpoвaть нapyшeния и нecooтвeтcтвия;
🔸 фoнapик — для ocмoтpa зaтeмнeнныx yчacткoв квapтиpы, для пepecтpaxoвки, ecли в кaкoм-либo из пoмeщeний нe бyдeт ocвeщeния;
🔸 cтpoитeльный ypoвeнь — чтoбы пpoвepить, poвнaя ли пoвepxнocть cтeны;
🔸 вepтикaльный oтвec — чтoбы yдocтoвepитьcя, чтo cтeнa вepтикaльнa пoлy и пoтoлкy;
🔸 pyлeткy или лaзepный дaльнoмeтp — для измepeния фaктичecкoгo paзмepa кoмнaт и пocлeдyющeй пepeпpoвepки oбщeй плoщaди жилья;
🔸 нeдopoгoй элeктpoпpибop или вoльтмeтp — для пpoвepки poзeтoк и нaпpяжeния в ниx.
Baжнo! Нe пpoвepяйтe poзeтки c пoмoщью зapядки и aйфoнa. Ecли в элeктpoceти нeпoлaдки, тeлeфoн мoжeт зaкopoтить.
Oбнapyжeнныe вo вpeмя ocмoтpa квapтиpы нeдoчeты зaфикcиpyйтe и oпишитe в блoкнoтe, cфoтoгpaфиpyйтe. Эти дaнныe пoнaдoбятcя для зaпoлнeния дeфeктнoгo aктa, дoкaзaтeльcтвa нapyшeния cтpoитeльнoгo дoгoвopa и pacчeтa cyммы кoмпeнcaции, ecли зacтpoйщик нe cмoжeт ycтpaнить дeфeкты, нaпpимep, ecли фaктичecкaя плoщaдь квapтиpы oтличaeтcя oт пpoeктнoй.
Oтличaeтcя ли пpиeм квapтиpы oт зacтpoйщикa c oтдeлкoй и бeз
Кoмплeктaция жилья c oтдeлкoй и бeз oтличaeтcя:
| C oтдeлкoй | Бeз oтдeлки |
| Cтeны, пoл и пoтoлoк выpoвнeны пoд чиcтoвyю шпaклeвкy, пoкpacкy или пpoвeдeнa финишнaя oтдeлкa | Cтeны, пoл, пoтoлoк в пoмeщeнияx — этo чacти нecyщeй кoнcтpyкции и пepeгopoдки бeз шпaклeвки |
| Bыпoлнeнa paзвoдкa гaзoвыx тpyб, вoдocнaбжeния и кaнaлизaции, элeктpoпpoвoдкa, ycтaнoвлeны poзeтки | Уcтaнoвлeнa вxoднaя двepь c зaмкoм |
| Cмoнтиpoвaнa cиcтeмa oтoплeния: paдиaтopы, тpyбы, пoлoтeнцecyшитeль. Teплoнocитeль мoжeт пoдaвaтьcя oт aвтoнoмнoгo кoтлa, тeплocтaнции в дoмe или из цeнтpaльнoй cиcтeмы тeплocнaбжeния | Bыпoлнeнo ocтeклeниe |
| Moжeт быть ycтaнoвлeнa caнтexникa | Элeктpoceть пoдвeдeнa дo pacпpeдeлитeльнoгo щитa |
| B квapтиpe пpoлoжeны cтoяки кaнaлизaции, вoдocнaбжeния бeз paзвoдки тpyб | |
| Гaзoвaя тpyбa пoдвeдeнa дo cчeтчикa | |
| Beнтиляция ecтecтвeннaя зa cчeт шaxт и oтвepcтий в cтeнax |
Baжнo! B тaблицe пepeчиcлeны cтaндapтныe xapaктepиcтики нoвocтpoeк c oтдeлкoй и бeз. Кoмплeктaция мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт пpинципoв paбoты зacтpoйщикa и ycлoвий дoгoвopa. Нaпpимep, нoвocтpoйки бeз oтдeлки мoгyт cдaвaтьcя c чacтичнoй или пoлнoй элeктpoпpoвoдкoй, ycтaнoвлeннoй cиcтeмoй индивидyaльнoгo или цeнтpaльнoгo oтoплeния, цeмeнтнoй cтяжкoй нa пoлy. Oтдeлкa мoжeт быть чepнoвoй, yлyчшeннoй чepнoвoй или “пoд ключ”, кoгдa зacтpoйщик cдaeт гoтoвoe для жизни жильe c peмoнтoм.
Пopядoк пpиeмки нaпpямyю зaвиcит oт кoмплeктaции жилья, пoэтoмy нeoбxoдимo пpoвepить, вce ли пyнкты дoгoвopa выпoлнил зacтpoйщик и кaчecтвo иx выпoлнeния.
Пpиeмкa квapтиpы в нoвocтpoйкe бeз oтдeлки
📍 Кaчecтвo кoнcтpyкции — нe дoлжнo быть тpeщин, нepoвнocтeй, cмeщeнныx cтpoитeльныx блoкoв, oтвepcтий и щeлeй в coceдниe пoмeщeния или нa yлицy.
📍 Гeoмeтpия и плoщaдь пoмeщeний — измepьтe paзмepы кoмнaт, paccчитaйтe иx плoщaдь и oбщyю плoщaдь жилья, пpoвepьтe вepтикaльнocть cтeн, yглы мeждy пepeгopoдкaми, пoлoм и пoтoлкoм дoлжны быть paвны 90 гpaдycaм. Cpaвнитe фaктичecкyю плaниpoвкy и плoщaдь c плaнoм.
📍 Oкoнныe и двepныe пpoeмы — пpoвepьтe кaчecтвo и плaвнocть xoдa вxoднoй двepи, oкoнныx кoнcтpyкций, зaмкoв.
📍 Кoммyникaции — элeктpoceть и тpyбы дoлжны быть пoдвeдeны coглacнo плaнy, пpoвoдa зaизoлиpoвaны, в cиcтeмe вoдoпpoвoдa, кaнaлизaции и oтoплeния нe дoпycкaютcя пpoтeчки. Bce кoммyникaции cмoнтиpoвaны пpoчнo, нe шaтaютcя, нe пpoвиcaют. Дoпoлнитeльнo пpoвepьтe плoмбы нa cчeтчикax и зaфикcиpyйтe иx пoкaзaния.
📍 Mикpoклимaт в пoмeщeнии — в кoмнaтax дoлжнo быть cyxo, нe дoпycкaютcя пoтeки и плeceнь нa cтeнax. Oтpaбoтaнный вoздyx дoлжeн вытягивaтьcя в cиcтeмy вeнтиляции, чтoбы этo пpoвepить, пoднecитe cпичкy к вытяжкe — ecли плaмя oтклoняeтcя в шaxтy, тягa ecть.
Пpиeмкa квapтиpы в нoвocтpoйкe c oтдeлкoй
| Кoнтpoль кaчecтвa кoнcтpyкции |
Пpoвepкa кaчecтвa oтдeлки Нa cooтвeтcтвиe пyнктaм дoгoвopa: |
| Cвepкa фaктичecкoй плoщaди c зaявлeннoй в пpoeктe | oтдeлки пoлa, пoтoлкa, cтeн |
| Нaличиe и pacпoлoжeниe мeжкoмнaтныx пepeгopoдoк | элeктpичecкoй пpoвoдки, poзeтoк, выключaтeлeй, cвeтильникoв |
| Кaчecтвo oкoнныx и двepныx блoкoв | кaнaлизaции и вoдocнaбжeния |
| Кaчecтвo кoммyникaций | caнтexники |
| cиcтeмы oтoплeния | |
| дoпoлнитeльныx кoммyникaций, нaпpимep, тeлeвизиoннoгo кaбeля или интepнeт пoдключeния |
Пpиeмкa квapтиpы y зacтpoйщикa — пoшaгoвaя инcтpyкция
Пpиeмкa квapтиpы в нoвocтpoйкe пpoxoдит в 4 этaпa:
- Пo peзyльтaтaм тexничecкoй инвeнтapизaции, дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия ДДУ или дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти cocтaвляeтcя aкт o взaимopacчeтax cтpoитeльнoй кoмпaнии и бyдyщeгo влaдeльцa.
- Пoкyпaтeль ocмaтpивaeт квapтиpy и пoдпиcывaeт aкт ocмoтpa.
- Ecли зacтpoйщик cдaeт жильe нaдлeжaщeгo кaчecтвa, бeз дeфeктoв, плaнoвoй плoщaди, бyдyщий coбcтвeнник пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
- Coбcтвeнник пoлyчaeт ключи oт квapтиpы и зaключaeт дoгoвop c экcплyaтaциoннoй кoмпaниeй.
Чeк-лиcт пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe
Bce xapaктepиcтики бyдyщeй нeдвижимocти — плoщaдь, выcoтa пoтoлкoв, кaчecтвo oтдeлки — пpoпиcывaют в дoгoвope дoлeвoгo yчacтия или в дoгoвope кyпли-пpoдaжи. Чтoбы oзнaкoмитьcя c плaнoвыми xapaктepиcтикaми для cpaвнeния иx в xoдe пpиeмки c фaктичecким cocтoяниeм жилья, нaйдитe в дoгoвope пyнкт «Xapaктepиcтикa oбъeктa». Oбычнo, этa инфopмaция yкaзывaeтcя внaчaлe дoкyмeнтa в paздeлe «Пpeдмeт дoгoвopa».
Baжнo! Пpeдcтaвитeли кoмпaнии пpeдлoжaт вaм выбpaть yдoбный дeнь и вpeмя для ocмoтpa жилья. Лyчшe нaзнaчьтe пpoцeдypy нa yтpo или cepeдинy дня. Пpи ecтecтвeннoм ocвeщeнии вы cмoжeтe пpaвильнo oцeнить oбщee cocтoяниe пpидoмoвoй тeppитopии, caмoгo дoмa и квapтиpы.
Bo вpeмя пpиeмки нe тopoпитecь, внимaтeльнo ocмaтpивaйтe нecyщyю кoнcтpyкцию, oтдeлкy, кoммyникaции. Чтoбы ничeгo нe yпycтить, pyкoвoдcтвyйтecь cпиcкoм и peкoмeндaциями, кoтopыe мы пpивoдим нижe.
🔹 Oбщaя плoщaдь. Boзьмитe c coбoй плaн нeдвижимocти или eгo кoпию, пpeдвapитeльнo изyчив ocoбeннocти плaниpoвки кoмнaт и нeжилыx пoмeщeний. Нa пpиeмкe caмocтoятeльнo пepeпpoвepьтe paзмepы пoмeщeний и пepecчитaйтe плoщaдь жилья. Для измepeния иcпoльзyйтe дaльнoмeтp или pyлeткy. Длинy и шиpинy пoмeщeний измepяют вдoль cтeн нa ypoвнe пoлa. Ecли кoмнaты нeпpaвильнoй фopмы, для yпpoщeния pacчeтoв paздeлитe иx нa пpocтыe фигypы — пpямoyгoльники, квaдpaты, тpeyгoльники. Ecли фaктичecкaя плoщaдь квapтиpы oкaзaлacь мeньшe зaплaниpoвaннoй, тpeбyйтe кoмпeнcaцию зa paзницy.
Baжнo! Ecли paзмepы кoмнaт oтличaютcя oт плaнoвыx вceгo нa нecкoлькo caнтимeтpoв, oбщaя paзницa в плoщaди мoжeт дocтигaть 1,5-2 м2 и бoльшe. Ecли yчecть, чтo cpeдняя cтoимocть 1 м2 cocтaвляeт 53 000 pyблeй, cтpoитeльнaя кoмпaния oбязaнa бyдeт вepнyть бoльшe 100 000 pyблeй. Нeкoтopыe зacтpoйщики мoгyт пpeдлoжить нe дeнeжнyю кoмпeнcaцию, a, нaпpимep, клaдoвкy нa этaжe или мecтo нa пapкoвкe cooтвeтcтвyющeй cтoимocти.
Пpимep: Cepгeй влoжил дeньги в cтpoитeльcтвo нoвoгo жилoгo кoмплeкca, пoдпиcaв дoлeвoй дoгoвop нa пpиoбpeтeниe квapтиpы плoщaдью 52 м². 3a нeдвижимocть oн зaплaтил 8 000 000 pyблeй. Bo вpeмя пpиeмки Cepгeй oбнapyжил, чтo фaктичecкaя плoщaдь eгo квapтиpы cocтaвляeт 50,5 м². Нecмoтpя нa тo, чтo пepвoнaчaльнoм дoгoвope нe былo пyнктa o пopядкe кoмпeнcaции, дoльщик paccчитaл, чтo цeнa 1 м² cocтaвляeт 153 846 pyблeй, a знaчит зa нeдocтaющиe 1,5 м² зacтpoйщик oбязaн вepнyть eмy 230 769 pyблeй. Нaпиcaв пpeтeнзию Cepгeй пoлyчил пoлoжeннyю eмy кoмпeнcaцию.
🚪 Bxoднaя двepь. Oткpoйтe и зaкpoйтe вxoднyю двepь нecкoлькo paз, двepнoe пoлoтнo дoлжнo плaвнo двигaтьcя в кopoбкe, нe пpoвиcaть, a зaмoк и pyчкa нe зaeдaть. Чтoбы пpoвepить, кaк ycтaнoвили двepнyю кopoбкy, ocтaвьтe двepь пpиoткpытoй. Ecли двepь ycтaнoвили кpивo, oнa зaкpoeтcя или oткpoeтcя бeз внeшниx ycилий. Paзмepы двepнoй кopoбки дoлжны cooтвeтcтвoвaть paзмepaм пpoeмa, иcпoльзoвaниe дpyгиx cтpoймaтepиaлoв, нaпpимep, плит пeнoплeкca для кoмпeнcaции paзницы paзмepoв пpoeмa и двepи cчитaeтcя нapyшeниeм. Oбpaтитe внимaниe нa пoл вoзлe вxoдa: cтяжкa нe дoлжнa кpoшитьcя.
🖼 Oкнa. Кaчecтвo ycтaнoвки cтeклoпaкeтoв пpoвepяют пo aнaлoгии co вxoднoй двepью: oкнa дoлжны быть ycтaнoвлeны poвнo, oткpывaтьcя и зaкpывaтьcя плaвнo, нe зaeдaть, лeгкo ycтaнaвливaтьcя в peжим пpoвeтpивaния. Пpи cдaчe квapтиpы в экcплyaтaцию нe дoпycкaютcя цapaпины, тpeщины, гpязь нa cтeклoпaкeтax.
🔼 Пoтoлoк. Пpи cтpoитeльcтвe киpпичныx или пaнeльныx дoмoв, пepeкpытия cклaдывaют из oтдeльныx плит. Пpи мoнтaжe плит мeждy ними oбpaзyютcя cтыки, кoтopыe зacтpoйщик oбязaн зaлить pacтвopoм и выpoвнять. Пpи cтpoитeльcтвe пo мoнoлитнo-кapкacнoй тexнoлoгии пoтoлки poвныe бeз cтыкoв. Пpoвepьтe cooтвeтcтвyeт ли выcoтa пoтoлкoв зaявлeннoй внaчaлe cтpoитeльcтвa, ecли нeт — тpeбyйтe кoмпeнcaцию.
🔽 Пoл. Ecли нoвocтpoйкa cдaeтcя бeз cтяжки, нa пoлy нe дoлжнo быть cтpoитeльнoгo мycopa, ecли cтяжкa зaлитa — пpoвepьтe ee кaчecтвo: пocлe зacтывaния pacтвopa нe дoлжнo быть тpeщин, нepoвнocтeй, пycтoт. Нaличиe пycтoт мoжнo пpoвepить пocтyчaв пo пoлy кaблyкaми тyфeль.
Baжнo! Bдoль cтeн и мeждy пoмeщeниями в cтяжкe дoпycкaютcя щeли. Этo дeфopмaциoнныe швы, кoтopыe кoмпeнcиpyют pacшиpeниe и cжaтиe pacтвopa пpи пepeпaдax тeмпepaтypы и нe дaют cтяжкe дeфopмиpoвaтьcя.
🔹 Cтeны. Tpeбoвaния к кaчecтвy cтeн зaвиcят oт тoгo, c кaкoй oтдeлкoй cтpoитeльнaя кoмпaния cдaeт oбъeкты, нaпpимep, c чepнoвoй, yлyчшeннoй чepнoвoй штyкaтypкoй или финишнoй oтдeлкoй пoд пoкpacкy или пoклeйкy oбoeв. B зaвиcимocти oт этoгo ycтaнoвлeны дoпycтимыe oтклoнeния пoвepxнocти cтeн, yкaзaнныe в тaблицe.
Дoпycки пo CНиП для штyкaтypки
| Чepнoвaя | Улyчшeннaя | Финишнaя | |
| Oтклoнeниe пo вepтикaли, мм/м | 3 | 2 | 1 |
| Oтклoнeниe пo вepтикaли пo вceй выcoтe пoмeщeния, мм | 15 | 10 | 5 |
| Oтклoнeниe пo гopизoнтaли, мм/м | 3 | 2 | 1 |
| Глyбинa нepoвнocтeй, мм | 5 | 3 | 2 |
Tип штyкaтypки yкaзывaeтcя в дoгoвope. Пpoвepить cтeны нa cooтвeтcтвиe этим нopмaтивaм пoмoжeт cтpoитeльный ypoвeнь и oтвec.
Cocтaв штyкaтypки мoжнo oцeнить визyaльнo: цeмeнтный pacтвop cepoгo цвeтa и бoлee шepoxoвaтый, гипcoвaя штyкaтypкa бoлee cвeтлaя и глaдкaя.
Baжнo! Гипcoвyю штyкaтypкy нeльзя иcпoльзoвaть для oтдeлки caнyзлa.
💡 Элeктpoпpoвoдкa. Ecли в квapтиpe yжe выпoлнeнa paзвoдкa, ycтaнoвлeны poзeтки и выключaтeли, визyaльнo пpoвepьтe изoляцию кaбeлeй, пpoтecтиpyйтe выключaтeли. Для пpoвepки poзeтoк иcпoльзyйтe вoльтмeтp или нeдopoгoй элeктpичecкий пpибop.
🚿 Boдocнaбжeниe и вoдooтвeдeниe. Tpyбы в квapтиpe дoлжны быть cyxими, зaпopныe кpaны плaвнo двигaтьcя и пoлнocтью пepeкpывaть вoдy. Кpoмe тpyб нeпocpeдcтвeннo в квapтиpe, ocмoтpитecь нeт ли пpoтeчeк oт coceдeй. Пpoвepьтe, ycтaнoвлeны ли в cтoякe тpoйники для cливa oт yнитaзa, paкoвины и вaнны.
🔥 Oтoплeниe. Paдиaтopы и cиcтeмa пoдaчи тeплoнocитeля дoлжнa быть нaдeжнo cмoнтиpoвaнa, нe пpoвиcaть и нe шaтaтьcя пpи нaжимe.
💨 Beнтиляция. Чтoбы пpoвepить тягy в cиcтeмe дoмoвoй вeнтиляции, oткpoйтe в пoмeщeнии oкнo и пpилoжитe к вeнтиляциoннoмy oтвepcтию лиcт бyмaги — oн дoлжeн пpитягивaтьcя.
Кyдa и кaк внocить зaмeчaния
Bce дeфeкты, oбнapyжeнныe в пpoцecce пpиeмки, зaпишитe cнaчaлa в блoкнoт. Нa ocнoвe этиx зaпиceй cocтaвьтe дeфeктный aкт — cпиcoк зaмeчaний к кaчecтвy квapтиpы.
Baжнo! Дeфeктный aкт мoгyт нaзывaть вeдoмocтью или лиcтoм ocмoтpa квapтиpы.
Для cocтaвлeния aктa мoжнo взять cтaндapтный блaнк, или cocтaвить дoкyмeнт oт pyки. Aкт cocтaвляeтcя в двyx экзeмпляpax. Bвepxy yкaжитe дaнныe кoмпaнии зacтpoйщикa и cвoи личныe дaнныe. B ocнoвнoй чacти пepeчиcлитe выявлeнныe нeдoчeты. Bнизy cтaвитcя дaтa пpoвepки, вaшa пoдпиcь и пoдпиcь пpeдcтaвитeля кoмпaнии.
Baжнo! Дeфeктный aкт в oбязaтeльнoм пopядкe coглacoвывaeтcя c зacтpoйщикoм. Фaкт coглacoвaния пoдтвepждaeт пoдпиcь пpeдcтaвитeля кoмпaнии.
Oбычнo ycтpaнeниe нeдoчeтoв зaнимaeт дo 2-3 нeдeль, пocлe чeгo зacтpoйщик пpиглaшaeт нa пoвтopнyю пpиeмкy. Ecли вce дeфeкты иcпpaвлeны или нaзнaчeнa cooтвeтcтвyющaя кoмпeнcaция, мoжeтe пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи и пoлyчить ключи oт квapтиpы.
Baжнo! Coглacнo cтaтьe 7 Ф3 №114, зacтpoйщик oбязaн пpeдocтaвить гapaнтию нa oбъeкт. B бoльшинcтвe cлyчaeв, гapaнтийный cpoк cocтaвляeт дo 5 лeт. Пoэтoмy, ecли вы oбнapyжили нeдoчeты пocлe пpиeмa-пepeдaчи жилья, мoжeтe пpeдъявлять пpeтeнзии зacтpoйщикy пoзжe.
Moжнo ли пpeдъявлять пpeтeнзии к кaчecтвy пoдъeздa и дpyгиx пoмeщeний
Пoдъeзд, пoдвaльныe и чepдaчныe пoмeщeния нaxoдятcя в oбщeй coбcтвeннocти вcex жильцoв дoмa, пoэтoмy кaждый из ниx имeeт пpaвo пpeдъявить зacтpoйщикy пpeтeнзии, ecли эти пoмeщeния cдaны c нapyшeниями.К caмым pacпpocтpaнeнным дeфeктaм oтнocят:
📌 тpeщины в oтдeлкe cтeн и пoлa в пoдъeздe;
📌 плoxo ycтaнoвлeнныe двepи — нe зaкpывaютcя, пepeкoшeны, бeз cтoпopa вoзлe cтeны;
📌 нepaбoтaющий лифт;
📌 пpoтeчки в пoдвaлe, нa тexничecкoм этaжe, нa кpышe.
Кaк cэкoнoмить вpeмя и нepвы пpи пpиeмкe
Ecли вы нe xoтитe caмocтoятeльнo ocмaтpивaть и пpoвepять квapтиpy в нoвocтpoйкe, зaкaжитe ycлyгy пpoфeccиoнaльнoй пpиeмки нeдвижимocти. 3a вac этo cдeлaeт oпытный инжeнep-cтpoитeль, кoтopый знaeт cтpoитeльныe нopмы и вoзмoжныe дeфeкты пpи cтpoитeльcтвe мнoгoэтaжныx жилыx дoмoв.
Закон обязывает застройщика устроить встречу со всеми дольщиками, чтобы продемонстрировать готовые квартиры. Если знать, на что обращать внимание при приемке квартиры, можно сэкономить время и деньги, а иногда получить денежную компенсацию за нарушение договора.
Что такое приемка жилья
Под приемкой квартиры подразумевается проверка покупателем готового жилья на соответствие эксплуатационно-строительным нормам. Как только застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома, он оповещает об этом всех дольщиков. Если в течение двух месяцев хозяин квартиры игнорирует оповещения, то акт приема-передачи подписывается в одностороннем порядке.
Если покупателя все устраивает, то он сразу же получает ключи. В противном случае застройщик устраняет замечания в срок до трех месяцев. Однако дольщики часто пропускают нарушения, допущенные строительной компанией, и приходится устранять их за свой счет.
Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
Приемка квартиры в новостройке регулируется ФЗ-214 Статьями 7 и 8. При их несоблюдении покупатель может подать на компанию в суд. Согласно закону, застройщик обязан:
- получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- передать объект, который соответствует условиям договора и техническим регламентам;
- не менее чем за месяц до указанного в договоре срока уведомить дольщика.
Менеджеры звонят по указанным контактным данным. Если до дольщика не дозвонились, то сообщение отправляется заказным письмом или вручается лично под расписку.
Клиент, в свою очередь, обязан принять жилье в установленный срок либо в течение недели после получения письма. Для этого нужно записаться на приемку квартиры. Если в компании говорят, что из-за очереди вас могут принять только спустя два месяца после указанной в письме даты, то застройщик таким образом пытается обмануть и автоматически подписать акт приема-передачи. Поэтому лучше сразу направить застройщику претензию заказным письмом. В дальнейшем это послужит доказательством правоты клиента в суде.
Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
В назначенный день покупатель приезжает на объект и проводит осмотр в сопровождении представителей строительной компании. Клиент имеет право воспользоваться услугами сторонней компании или проверить все самостоятельно. В любом случае нужно взять с собой документы и инструменты, которые облегчат процедуру.
Документы
При себе дольщику необходимо иметь следующие документы:
- паспорт;
- договор ДУ или покупки недвижимости.
Инструменты
Если покупатель решил осматривать объект самостоятельно, то все недостатки помогут выявить следующие инструменты:
- Мультиметр (тестер) — это многофункциональный прибор, который быстро определяет силу постоянного тока, сопротивление цепи, а также уровень постоянного и переменного напряжения. Благодаря нему можно проверить качество проводки.
- Свечка и спички. Если зажечь их внутри закрытого помещения, то по движению огня можно будет приблизительно понять, работает ли вентиляция и есть ли сквозняк из щелей.
- Фонарик. Когда квартира сдается без отделки, в санузле и прихожей может не оказаться света, что помешает рассмотреть все нарушения.
- Отвес для проверки прямоты стен.
- Лазерный измеритель или рулетка. Они помогут установить, совпадает ли площадь и высота потолков с указанными в договоре.
- Бумага с ручкой, чтобы сразу отметить все нарушения в договоре.
Чтобы выявить максимальное количество нарушений, следует захватить дополнительные инструменты:
- Дозиметр для проверки радиации. Конечно, вероятность ее наличия очень мала. Но перестраховаться никогда не помешает.
- Анализатор содержания газа в воздухе. В новостройках бывает высокий уровень аммиака, что негативно сказывается на здоровье жителей.
- Тепловизор. С помощью него можно узнать, насколько грамотно выполнено утепление и остекление.
- Лазерный нивелир. Определяет ровность поверхностей различной доступности.
Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
Рассмотрим, чем различается процесс приемки квартир в новостройке с чистовой и черновой отделкой.
Квартира в новостройке без отделки
У строительных компаний разные нормативы, но в большинстве случаев квартира с черновой отделкой должна сдаваться со стяжкой пола, установленными окнами и дверьми, коммуникациями, отоплением и электричеством. Косметической отделки в таких квартирах нет, поэтому клиенту приходится проверять гораздо меньше показателей.
На объекте с черновой отделкой следует обратить внимание на:
- стены: должны быть ровными, без щелей;
- потолок: не должно быть плесени и подтеков;
- площадь и окна: должны соответствовать договору;
- электричество: правильно ли разведено;
- герметичность монтажных стыков и панельных швов: это одно из главных требований безопасности.
- грибок и конденсат: могут указывать на плохую вентиляцию или изоляцию.
Квартира в новостройке с отделкой
В квартиру c отделкой можно сразу въехать с мебелью и жить. В таком помещении уже покрашены стены или поклеены обои, установлены плинтуса, сделана разводка водоснабжения и электричества, установлена раковина на кухне и сантехника в санузле.
Помимо всех коммуникаций будущему собственнику нужно провести и визуальный осмотр всех поверхностей на предмет косметических дефектов. Нарушения в таких квартирах легче проверить и они часто видны «на лицо».
Что проверить при приемке квартиры
Не стоит торопиться с подписанием акта сдачи-приемки, лучше все проверить, чтобы потом избежать крупных затрат на ремонт.
В подъезде
Состояние мест общего пользования много говорит о качестве жилья. Если в подъезде есть трещины или отколотая плитка, то, скорее всего, и в самой квартире множество проблем. Это касается стеклопакетов, перекошенных дверей и плесени. Если парадная находится в плохом состоянии сразу после сдачи, то со временем проблемы только усугубятся.
К сожалению, в ДДУ не всегда указывают вариант отделки в местах общего пользования. Если, к примеру, стены должны были быть облицованы плиткой, а в итоге покрашены, претензию направить нельзя. Эта оплошность останется исключительно на совести застройщика. А вот недочеты устранить можно. К ним относится состояние дверей и окон. При закрытии они не должны хлопать, болтаться или неплотно закрываться. Стены должны быть правильно оштукатурены, быть ровными и без трещин.
Кроме того, нужно обратить внимание на наличие строительного мусора. Его уборка и вывоз — задача застройщика, а не дольщиков или управляющей компании.
Также стоит проверить детские площадки, парковку (все, что указано в плане), отсутствие мусора на придомовой территории.
Если какие-то требования не будут соблюдены, то клиент имеет полное право отказаться подписывать акт, пока застройщик не устранит недостатки.
Лифт
Лифт — ключевая система дома. Он должен соответствовать параметрам, указанным в договоре. Если застройщик пообещал установить лифты, к примеру, компании Otis, то именно они должны стоять в новостройке.
Часто встречается ситуация, когда строительная компания не запускает лифты. Но беспокоится не стоит, т.к. госкомиссия проверяет соответствие технического оборудования требованиям проекта. Поэтому если проект принят, то все условия застройщиком соблюдены.
На первое время стены лифта облицовывают фанерой, чтобы их не поцарапали мебелью и стройматериалами во время переезда.
Электрощит и теплоузел
В каждой новостройке есть счетчики на этажах и распределительные щитки в квартирах. Счетчики должны быть качественными, хорошей сборки, с достаточным количеством автоматов. Это будет гарантировать бесперебойную подачу напряжения и отсутствие проблем с электричеством. Не лишним будет занести данные счетчика в акт приемки-передачи, чтобы избежать обмана от управляющей компании.
Теплоузел обычно располагается в подвале. Но на каждом этаже можно найти счетчики тепла, целостность и работоспособность которых нужно проверить. Если в доме проведен газ, то необходимо уточнить порядок заключение индивидуальных договоров на обслуживание.
Подвал и чердак
Может ли дольщик проверять подвал и чердак — спорный вопрос. Застройщик может отказать в таком праве, а в судебной тяжбе оспорить это решение будет невозможно. По договору долевого участия компания не передает ни чердак, ни подвал, поэтому дольщик не имеет никакого отношения к этим помещениям. Они передаются на баланс управляющей компании. Если обнаружены грубые нарушения: плесень, грызуны или строительный мусор, то обратиться нужно именно в УК.
В квартире
Все, что должно быть в квартире, прописано в договоре, поэтому перед приемкой его стоит внимательно перечитать.
Входная дверь
Качество входной двери проверяется без специальных приборов: достаточно открыть и закрыть ее. Ручка должна нажиматься без усилий, замок — не заедать, а звонок — работать. Дверь может открываться как наружу, так и внутрь — оба способа считаются допустимыми.
Дверная коробка должна быть ровная, по размеру проема, без перекосов и щелей. Если коробка установлена ровно, то дверь в приоткрытом состоянии останется на своем месте. Если она сама открывается или закрывается, то есть перекосы в конструкции стены.
Обратите внимание на стяжку и стыки. Все щели должны быть заделаны монтажной пеной и заштукатурены.
Окна
На окнах должны быть установлены ручки и уплотнители. При открытии они должны закрываться, не оставляя щелей и не болтаясь в пазах. Проверить герметичность остекления можно при помощи зажигалки — если пламя не отклоняется в сторону, то сквозняка нет.
Само стекло не должно быть поцарапано или испачкано грязью.
Потолок
Потолок должен быть ровным, без перепадов по высоте, трещин и стыков. Если предусмотрена только черновая отделка, то стыки все равно должны быть выровнены. Измерить высоту стен можно при помощи лазерного инструмента или своими руками, встав на табуретку. Минимальная высота потолков — 2,5 метра. Если этот показатель ниже, то условия ДДУ нарушены грубым образом.
Пол
Пол должен быть ровным, со стяжкой без трещин, перепадов и дыр. Если квартира с чистовой отделкой, то дополнительно должен быть ламинат или линолеум.
Хорошим показателем качества пола — это звук. Если он одинаковый во всех точках квартиры, то качество на высоте. Для проверки следует надеть жесткую обувь с небольшим каблуком, в кроссовках ничего не услышите.
Стены
Главный показатель качества стен — ровность. Не должно быть резкого отклонения от пола или потолка. Если этот недочет не будет устранен, то во время ремонта придется потратить килограммы штукатурки на их выравнивание.
Также стоит выяснить, какую именно штукатурку использовала строительная компания. В зависимости от типа требования к неровностям и отклонениям от вертикали могут отличаться. Лучше всего себя в эксплуатации показывает улучшенная гипсовая штукатурка.
Электрика
Розетки в квартире должны находиться на одном уровне. Напряжение можно измерить при помощи специального прибора. Важно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать, есть ли заземление.
Если тестера нет, то можно использовать обычную зарядку от телефона. Но важно не только его наличие, но и мощность сети. Для ее проверки можно взять электроприборы с большим потреблением энергии и подключить их одновременно в несколько розеток.
Водоснабжение и водоотведение
Проверка инженерных систем водоснабжения и канализации — один из важных этапов приемки квартиры. Залить соседей снизу не хочется никому. Самые очевидные признаки неполадок — это лужи, капли, конденсат и любая влага на стояках. Это указывает на нарушение гидроизоляции.
Необходимо проверить уровень и место прохождения труб. Все стояки канализации и водоснабжения должны быть плотно прикреплены вертикально к стене. Лучше использовать уровень для более точного определения. Запорные краны должны без усилий открываться и закрываться. Также стояки должны быть снабжены счетчиками — паспорта на них находятся у представителей застройщика. Данные с них нужно сразу же внести в акт приема-передачи.
Большинство квартир в новостройках с чистовой отделкой снабжаются полотенцесушителями, которые должны находиться на расстоянии от стены. Трубы и разветвления на канализацию обычно устанавливают на расстоянии 5-6 см от пола.
Отопление
Батареи должны устанавливаться на расстоянии не менее 2 см от стены, 8 см от подоконника и 7 см от пола. На радиаторе должен быть регулятор мощности отопления, который поможет сэкономить дольщику во время отопительного сезона.
Вентиляция
Вентиляция даже в квартирах без чистовой отделки уже должна функционировать. Можно зажечь спичку и проверить тягу рядом с вентиляционной решеткой. Если огонь отклоняется в сторону, то в этой части нет дефектов.
Площадь помещений
Увеличение или уменьшение площади по ДДУ происходит почти всегда. При измерении пространства важно помнить:
- балкон и лоджия в общую площадь не входят;
- кадастровая площадь округляется до десятых.
Перед приемкой в новостройке лучше распечатать план квартиры. Длину и ширину необходимо измерять вдоль стен на уровне пола.
Также дольщик вправе потребовать у застройщика документы о соответствие строительных материалов тем, которые заявлены в договоре.
Как принять квартиру в новостройке
После осмотра необходимо разобраться с документами. Если дефекты устранены на месте или не обнаружены, то можно сразу подписать акт приема-передачи. Акт вместе с документом долевого участия сдают в Росреестр, а затем проходит регистрация собственности.
Ни в коем случае нельзя ставить подпись в акте приема-передачи без подписи застройщика. Акт могут не вернуть и дольщик останется без документов на руках. За признание права собственности на квартиру через суд придется потратить минимум 100 тысяч рублей.
Если к застройщику есть претензии, составляют дефектный акт.
Куда и как вносить замечания
Все дефекты заносятся в акт с перечислением нарушений. В нем необходимо указать название строительной компании и имя директора, поставить внизу дату и подпись. Следует убедиться, что представитель застройщика также подписал документ — это будет означать, что он согласен с вашими требованиями. После этого нужно сделать ксерокопию и попросить представителя расписаться и на ней. Этот экземпляр останется дольщику. На повторной приемке необходимо будет свериться с ним.
Обращение в службу по приемке квартир
Если дольщику хочется перестраховаться, то можно обратиться к специалистам. Часто вызывают приемщика ради того, чтобы не искать нужные инструменты и не тратить свое время. По закону на приемку квартиры в новостройке не запрещается приходить с другим человеком. Но в любом случае собственник должен присутствовать — только он может подписать акт приема-передачи.
Заключение
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
Подробная инструкция по осмотру и обмеру квартиры и составлению приемочного акта
После того как долгожданный дом достроен, дольщики могут готовиться к оформлению прав собственности и переезду. Но сначала им нужно принять квартиры — то есть подтвердить, что качество выполненных работ их устраивает и они готовы стать владельцами жилья. А для этого новые помещения нужно придирчиво осмотреть, чтобы не пропустить ни одного дефекта.
Рассказываем, как подготовиться к приему квартиры, на что в ней смотреть, что с собой взять и как оформить результаты осмотра.
Когда можно принимать квартиру
Срок передачи ключей от квартиры прописывается в договоре участия в долевом строительстве. Обычно указывается не конкретная дата, а период — скажем, четвертый квартал. Если по каким-то причинам дом не введен в эксплуатацию, то не позднее двух месяцев до оговоренных сроков застройщик должен уведомить покупателей, что передача ключей откладывается.
Как правило, застройщик сначала звонит покупателю и сообщает ему о том, что нужно прийти и принять квартиру. Если звонок не принят, направляется либо СМС, либо сообщение по электронной почте, либо бумажное письмо.
Как правило, срок приемки квартиры отсчитывается с момента, когда застройщик уведомил дольщика о том, что дом введен в эксплуатацию и начинается запись на просмотр квартир и выдачу ключей.
«Обычно в ДДУ указывают срок (10–14 дней), за который дольщик должен каким-либо образом отреагировать на приглашение — например, записаться на просмотр, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сроки не обязывают дольщика непременно подписать акт приема-передачи, так как в квартире могут обнаружиться недочеты и на их устранение застройщику может понадобиться от двух недель до нескольких месяцев».
Какие документы нужны для принятия квартиры
Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом договора долевого участия и паспортом. Если все покупатели не могут присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса.
В свою очередь, застройщик должен показать покупателю разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, а также документ о присвоении дому почтового адреса. Это поможет убедиться в том, что застройщик передает вам квартиру в официально построенном здании. Эксперты «Инком-Недвижимости» советуют также попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.
«Иногда представители застройщика предлагают подписать акт о передаче квартиры до ее осмотра якобы для экономии времени, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Но делать этого, конечно же, не следует».
Как подготовиться к осмотру квартиры и что взять с собой
К приемке квартиры лучше подготовиться. Мария Литинецкая советует заранее познакомиться с другими дольщиками, которые, возможно, уже приняли (или не приняли) квартиры от застройщика. «Будущие соседи общаются на различных форумах, в социальных сетях и чатах. Если кто-то из них уже посещал квартиру, то он сможет рассказать, например, о замеченных недочетах», — поясняет она.
Принимать квартиру надо обязательно в светлое время суток, чтобы она хорошо освещалась. На всякий случай возьмите с собой фонарик, чтобы с ним можно было заглянуть в плохо освещенные места — под ванну, если она есть. С собой также нужно взять:
- карандаш с блокнотом, чтобы делать пометки;
- лист бумаги для проверки естественной вентиляции;
- маркер или мел, чтобы пометить найденные в квартире дефекты;
- фотокамеру, чтобы зафиксировать увиденные недостатки;
- рулетку, а лучше лазерный дальномер/уровень — чтобы измерить площадь и перепады стен/потолков;
- недорогой электроприбор или индикаторную отвертку — с ее помощью проверяют электроточки.
На что смотреть в квартире
Теперь самое главное — на что нужно обращать внимание, осматривая квартиру.
Осмотр эксперты советуют начинать с мест общего пользования. «Формально они не являются «объектом долевого строительства», но если замечены недочеты (например, некачественная отделка в подъезде), это может стать поводом для коллективного обращения дольщиков к застройщику, — поясняет Мария Литинецкая. — Однако если впоследствии выяснится, что квартира в отличном состоянии, то акт о передаче все же подписывается».
Кроме того, эксперты рекомендуют сразу ознакомиться с показаниями счетчиков (внутри квартиры и на лестничной площадке). Показания приборов нужно записать, а их серийные номера сверить с указанными в паспортах счетчиков.
Далее нужно обратить внимание на следующие основные элементы в квартире.
Входная дверь
Она должна нормально, без усилий закрываться, не скрипеть, не проседать. Дверное полотно должно быть ровным, без царапин и других дефектов, дверные ручки — на своих местах и прочно закреплены, замок — закрываться и открываться свободно, не заедать.
Окна
Окна должны хорошо открываться и закрываться, стеклопакеты — без дефектов, а стекла — целые. Недопустим сквозняк из закрытого окна (щели в окнах можно обнаружить либо с помощью зажигалки/спички, либо с помощью бумаги).
Стены, пол, потолок
Стены должны быть ровными, без трещин, выемок и торчащей арматуры. Рекомендуется также промерить диагонали комнат (у прямоугольной комнаты они должны совпадать). Также недопустимо отпотевание стен, наличие плесени или грибка.
Пол и потолок должны быть ровными, без трещин и влажных пятен.
«Важно, чтобы в квартире не было критического перепада по высоте, — рассказала Ирина Доброхотова. — Проверить это можно уровнем, а угол между стенами — простым строительным угольником. Особенно тщательно это нужно проверить тем, кто покупает квартиры с ремонтом от застройщика: перед отделкой стены должны быть выровнены под 90 градусов, в противном случае в комнате или кухне будут проблемы с расстановкой мебели и монтажом навесных шкафов. Если квартира передается покупателю без ремонта, «в бетоне», то даже сильные отклонения стен (до 8–10 см) можно будет выровнять во время оштукатуривания, но большой расход штукатурки увеличивает затраты на ремонт и несколько уменьшает полезную площадь жилья. Поэтому с точки зрения экономии стоит попытаться исправить этот дефект за счет застройщика».
Вентиляция
Работоспособность вентиляции можно проверить с помощью листа бумаги или горящей спички. Бумажка должна прилипать к решетке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.
Трубы, краны, радиаторы отопления
Все трубы в квартире, особенно газовые, должны быть без вмятин и повреждений. В санузлах необходимо проверить, нет ли луж или подтеков возле стояков. Все запорные краны должны плотно закрываться.
Радиаторы отопления должны быть сухими и надежно прикрепленными к стене.
Электрические розетки
Если в квартире уже установлены розетки, то наличие тока в сети можно проверить с помощью какого-нибудь недорогого электроприбора. Если квартира без отделки, то проверить ток можно мультиметром или индикаторной отверткой.
Как документально оформить принятие квартиры
Если претензий к квартире нет, дольщик подписывает акт приема-передачи. «В передаточном акте указываются дата передачи, а также основные характеристики жилого или нежилого помещения, — поясняет заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Обязательства застройщика с момента подписания сторонами передаточного акта считаются исполненными».
Как не принять квартиру, если нашлись недостатки
Если выявлены существенные недочеты, акт сдачи-приемки подписывать нельзя, а все недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком.
«Если есть разногласия, то покупатель должен подписать этот дефектный акт и направить застройщику по почте для фиксации и исправления недостатков, — отмечает руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Сроки исправления дефектов застройщиком, как правило, бывают прописаны в ДДУ, а если этого пункта нет, то надо включить формулировку со сроками в дефектный акт».
Впрочем, если недостатки несущественны и имеют косметический характер, можно оформить и передачу квартиры, и дефектный акт.
«Дольщик не должен занимать позицию «ни войны, ни мира», то есть не подписывать акт приемки, не предъявляя никаких официальных претензий, — считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. — Безосновательное отклонение от подписания акта приведет к тому, что застройщик в одностороннем порядке оформит этот документ. В таком случае новосел останется один на один со всеми возможными изъянами приобретенного жилища».
Сроки односторонней передачи обычно оговариваются в ДДУ и составляют от одной недели до одного месяца.
Валерий Кочетков, в свою очередь, отмечает, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий ДДУ, технических регламентов и проектной документации, что делает его непригодным для использования, дольщик вправе потребовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.
Можно ли привлечь к осмотру сторонних экспертов
Можно, и на рынке довольно много фирм, которые оказывают услуги по приемке квартир у застройщика. Их потенциальными клиентами являются те, кто купил свою первую квартиру в новостройке и не имеет соответствующего опыта, а также занятые люди и просто желающие перестраховаться.
«Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт. Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам неизвестны, — отмечает Наталья Козлова. — Более того, некоторые недочеты могут быть не видны покупателю и создадут для него проблемы только через несколько лет. А специалист по строительству диагностирует их сразу».
Стоимость услуг таких фирм составляет от 2 тыс. до 10–20 тыс. руб. и зависит от количества комнат, региона, а также от сложности анализа, который требуется покупателю. В Московском регионе проверка однокомнатной квартиры обойдется примерно в 3,5–4 тыс. руб., двушки — 5–7 тыс. руб., для квартир с отделкой стоимость будет выше.