Как правильно продать долю в квартире третьему лицу пошаговая инструкция

Откуда берутся доли

Квартирой может владеть один собственник, тогда она полностью принадлежит ему, а могут — несколько человек. Такая собственность называется общей.

Общая собственность может быть:

— совместной: доли не выделены, собственники равноправны, владеют и управляют недвижимостью вместе;

— долевой: определена доля каждого из собственников.

Доли выделяются по соглашению участников: как они сами решили. Если мирно договориться им не удалось, доли выделяет суд.

Каждый владелец доли обслуживает имущество соразмерно своей доле: скидывается на ремонт, платит налоги и т. п. Но и пользоваться может соразмерно: например, в двухкомнатной квартире каждый из двух владельцев равных долей может занять по одной комнате.

Какими бывают доли

Есть два вида долей: идеальная и выделенная.

Идеальная доля — это часть собственника в общем праве на недвижимость. Например: 1/2 квартиры, 1/3 квартиры. Идеальные доли не выражены материально: если у вас 1/2 квартиры, это не значит, что вы имеете право занять половину комнат и половину кухни. Но вы можете свободно перемещаться по всей квартире, не спрашивая разрешения других собственников.

При продаже вы должны получить ровно 1/2 стоимости квартиры, а если нужно заплатить налоги, то вам надо заплатить половину общей суммы налога.

Выделенная доля — это доля в реальном выражении: комната или часть дома. Например, в трёхкомнатной квартире с сопоставимыми площадями комнат у каждого из трёх собственников может быть выделенная доля — по одной конкретной комнате. В этом случае собственники не могут свободно заходить в чужие комнаты, а на дверь своей могут повесить замок.

Выделенные доли более ликвидны на рынке, они лучше продаются, потому что покупатель получает не абстрактную долю, а конкретную комнату, в которую может сразу заселиться.

Минимальный размер доли

До 1 сентября 2022 года размер доли не ограничивался: можно было покупать даже самые мелкие, так называемые микродоли. Чаще всего их покупали в крупных городах для получения прописки.

С 1 сентября 2022 года закон ограничил минимальный размер доли — он составляет 6 кв. м. Дробить жильё на доли, если на человека придётся меньше 6 кв. м, нельзя.

Исключение составляет наследование и приватизация жилья: в этих случаях одному человеку может достаться и меньше 6 кв. м.

Как продать долю: пошаговая инструкция

Продажа доли состоит из нескольких этапов. Расскажем о каждом из них подробнее.

1. Известить о продаже сособственников

Просто выставить свою долю на продажу нельзя. Пожалуй, самый важный момент при продаже доли — вы должны соблюсти преимущественное право выкупа вашей доли. Такое право, согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, есть у сособственников квартиры, то есть владельцев остальных долей.

Когда продавец доли определился с ценой, по которой он выставит её на продажу, первым он должен предложить купить её сособственникам квартиры или дома. Важно, что предложить долю он должен по той же цене и на тех же условиях, что и посторонним людям.

Чтобы сделка не была оспорена в будущем, извещение сособственникам нужно направить письменно, заказным письмом с уведомлением о вручении. Так нужно поступить, даже если вы живёте под одной крышей.

С момента получения извещения у совладельцев жилья есть месяц на выкуп доли. Если они не изъявили такого желания, долю можно смело выставлять на продажу.

Если условия преимущественного права выкупа не соблюдены, сделку можно признать недействительной.

Продажа доли сособственнику

Долю можно продать одному из сособственников. Отправлять уведомления остальным владельцам долей в этом случае не надо, как и получать их согласие. Сособственника, которому будет продана доля, выбирает продавец: кому хочет, тому и продаёт по любой цене в рамках договорённости между покупателем и продавцом.

2. Собрать документы

Для продажи доли нужно подготовить все необходимые документы.

• Правоустанавливающие документы на жильё.
• Выписка из ЕГРН на квартиру.
• Техпаспорт квартиры.
• Паспорт продавца.
• Отказы всех сособственников от покупки доли.
• Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу.

Чтобы продать долю, которой владеет несовершеннолетний, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Также оно потребуется, если квартира имеет среди собственников несовершеннолетнего и продаётся третьим лицам. В этом случае на уведомление о продаже несовершеннолетний собственник должен написать отказ от покупки доли, который согласовывается с органами опеки.

3. Провести сделку при участии нотариуса

Сделки по продаже долей должны быть заверены нотариусом, он выступает гарантом чистоты сделки.

Без заверения сделки у нотариуса она будет считаться недействительной.

Исключение

Общую долевую или совместную собственность можно продать в простой письменной форме, без участия нотариуса, если продаётся не одна доля, а квартира целиком. Договор подписывают все сособственники лично или по нотариальной/консульской договорённости.

Что надо прописать в договоре:

— имена и паспортные данные продавца и покупателя;

— размер доли;

— информацию о квартире: адрес, кадастровый номер, этаж, площадь и количество комнат;

— документы, на основании которых продавец владеет долей;

— цену;

— условия и способ передачи денег: ячейка или аккредитив;

— кто оплачивает аренду ячейки или открытие аккредитива;

— кто зарегистрирован в квартире.

Добавьте в договор важные для вас пункты, если они есть.

После проверки сделки нотариус сам отправит пакет документов в Росреестр. Регистрация обычно занимает от 3 до 7 дней.

Для оплаты можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Второй вариант считается надёжнее и стоит дешевле.

Если объектом продажи была выделенная доля, покупатель может въезжать в комнату/комнаты, менять замки и обживаться на новом месте или приступать к ремонту.

Расходы при продаже доли в квартире

Если вы хотите продать долю в квартире, готовьтесь к следующим расходам:

— работа агентства или частного риелтора — от 100 тыс. рублей;

— услуги нотариуса — от 7 тыс. рублей;

— госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре — 4 тыс. рублей.

Можно ли обязать собственника продать его долю

Как ни странно, да. Иногда часть квартиры оказывается в собственности чужих людей: они могут получить долю по наследству или в дар. В некоторых случаях собственник, которому принадлежит большая доля в квартире, может выкупить меньшую долю по рыночной стоимости, даже если её собственник не согласен на эту цену.

Обязать владельца продать свою долю вправе только суд. Это происходит, если меньшая доля признаётся незначительной и соразмерную комнату в квартире под такую долю выделить невозможно.

Владельца незначительной доли можно обязать продать её по рыночной цене, если соблюдены три условия согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ:

• доля признана незначительной;
• нет возможности выделить долю;
• собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Главное

— Доли во владении квартирой или домом выделяются по соглашению сособственников. Если они не могут договориться, доли выделяет суд.

— Доли бывают идеальными и выделенными. Последним соответствуют конкретные комнаты в жилье: владелец такой доли может повесить на свою комнату замок и пустить туда только тех, кого захочет. Если доли не выделены, всё имущество считается общим: никто не может запретить другим сособственникам зайти в любое помещение в общем жилье.

— Минимальный размер доли по закону — 6 кв. м.

— Первыми, кого нужно известить о продаже доли, — сособственники квартиры. Сделать это надо заказным письмом с уведомлением о вручении. Продать долю дешевле, чем указано в уведомлении для сособственников, нельзя.

— Если сособственники не прислали ответ в течение месяца или написали письменные отказы от преимущественного выкупа доли, её можно выставлять на продажу третьим лицам.

— Продать долю можно только при участии нотариуса.

​

Когда речь заходит о покупке и продаже недвижимости, обычно имеют в виду дом или квартиру. Но иногда продать нужно не объект целиком, а долю в нем — например, доставшуюся в наследство. У таких сделок есть свои особенности.

Зачем покупать долю в квартире

Если нужно продать долю в объекте недвижимости, первым делом поймите, кто ваш покупатель. Одни приобретают долю, потому что нет денег на целую квартиру, другие таким образом вкладывают деньги, спасают их от инфляции. Есть и те, кто при переезде в новый регион покупает часть квартиры — для прописки и получения местных льгот.

Кстати, подобрать ипотеку под индивидуальный запрос можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — это совместное владение одним объектом, но с выделением доли в нем. Например, когда супруги покупают квартиру в браке, собственность у них будет совместная, а не долевая. Но также они могут выделить доли — определить, кому какая часть имущества принадлежит. Сделать это можно как в браке, так и при разводе. Если доли не выделены, а собственность совместная, то автоматически считается, что каждому собственнику принадлежит равная часть. Долями же можно выделить и две трети, и три четверти и даже 23/76 квартиры.

Долями может быть поделена и подаренная или полученная в наследство недвижимость. Кроме того, доли всем членам семьи обязательно выделять при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Главная особенность долевой собственности состоит в том, что владельцы не могут распоряжаться ей без согласия других собственников. Если один из собственников решит продать свою часть имущества, ему придется сначала уведомить других о своих планах и предложить им приобрести его долю. Только получив отказ, он может предлагать ее другим.

Например: три сестры, Марья, Дарья и Людмила, получили в наследство от бабушки трехкомнатную квартиру. Марья учится в институте, Дарья в следующем году поступает, и девушки планируют жить вместе в этой квартире. Людмила уже закончила учебу, работает и подумывает об ипотеке — она хочет продать свою долю, а вырученные деньги внести в качестве первого взноса. По закону она должна сначала предложить сестрам выкупить у нее долю и только потом, если они откажутся, выставлять ее на продажу.

Как определить долю в квартире

Доли — это части совместного имущества, принадлежащие разным людям. Они могут быть как равными, так и неравными.

«По умолчанию доли считаются равными, в этом случае их размер зависит от количества собственников: если их 2, то каждый имеет по ½ доли. Неравенство долей определяется либо соглашением собственников квартиры, либо решением суда», — говорит младший юрист фирмы «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алена Бабурина.

Виды доли

Доли могут быть реальными (в натуре) или идеальными, в частях от целого.

Доля в частях от целого

Доля в частях от целого, она же идеальная, существует на бумаге — собственники знают, какой процент имущества принадлежит им и другим собственникам, но не более. Каждый обладатель доли участвует в управлении всей квартирой, может свободно перемещаться по ней без согласия другого собственника.

Доля в натуре

Вариант предполагает фактически отделение части имущества, и это уже сложнее. Дело в том, что выделение доли в натуре предусматривает полную автономию этой доли. Осуществляется это либо по соглашению собственников, либо по суду.

Пленум Верховного суда РФ постановил, что выделить такую долю можно, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. В документе также уточняется, что при отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования квартирой. Собственники могут сделать это и самостоятельно.

Популярные вопросы о продаже доли в квартире

Владение квартирой в долях отличается от единоличного владения. Отвечаем на самые распространенные вопросы о продаже доли.

Может ли собственник продать свою долю?

Да, продать свою долю в квартире можно, но сначала надо сообщить о своих намерениях другим собственникам. По закону они имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями, то есть продать свою долю постороннему человеку владелец может, только если остальные собственники отказались. Сообщить о продаже доли другим собственникам нужно в письменной форме.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца или сразу письменно откажутся от этого права, можно продавать долю посторонним лицам.

Можно ли продать долю совладельцу квартиры?

Да, у них даже есть преимущество. Что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Да, но понадобится согласие не только других совладельцев, но и банка.

Может ли муж или жена продать свою долю?

Если доля в имуществе выделена — может, но сначала должен предупредить об этом второго супруга и предложить выкупить долю ему, как и с другими собственниками. Если доля не выделена, имущество является совместным, распоряжаться им без ведома супруга нельзя. Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которая приобретена одним из супругов в браке — это тоже совместно нажитое имущество, то есть необходимо получить согласие жены/мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Да, но только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам заключить договор купли-продажи доли с согласия своих законных представителей.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?

Да, если он при этом не готов выкупить долю по указанной цене.

«Так как сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению, на нотариусе лежит обязанность проверить соблюдение предоставления преимущественного права покупки совладельцам, поэтому, если не уведомить собственников заранее, то нотариус откажет в удостоверении сделки», — говорит юрист Алена Бабурина.

Какой риск при продаже доли в квартире

Основным риском юристы называют несоблюдение уведомительного порядка или его соблюдение не должным образом. Например, уведомления с предложением покупки собственникам направили, но не по актуальным адресам, или же они уклонились от получения. Даже если в этом случае продажа все-таки состоялась, велик риск признания сделки недействительной: время, нервы и деньги на оформление будут потрачены, а доля вернется продавцу.

«Отдельного внимания заслуживают так называемые микродоли. В 2022 году вступил в силу закон, согласно которому продажа долей менее 6 кв. метров является ничтожной сделкой (недействительной — прим. ред.)», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как проверить вид собственности

Если собственник не уверен в том, как именно оформлена его собственность и есть ли у него доля, проверить это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать выписку можно в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире

Нужно сообщить другим собственникам о том, что вы намерены продать свою долю, и предложить им ее выкупить. В извещении надо указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену. Вручить извещение нужно так, чтобы на руках осталось подтверждение, что собственников уведомили — это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением и описью.

После этого можно либо взять со всех собственников письменный отказ, либо подождать месяц — если за это время никто из имеющих преимущественное право на выкуп доли не изъявит желания, то можно продавать другим.

А если не предупредить?

При продаже доли с нарушением права преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть здесь риски больше для покупателя, чем для продавца — это он может потратить время, нервы и деньги, но остаться без приобретения. Продавец свои деньги в любом случае получит — если не от стороннего покупателя, так от собственника.

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли не отличается от любого другого договора купли-продажи недвижимости — подробно о том, как его правильно составлять, мы рассказывали в этом материале. Но есть нюансы. Например, важно указать в договоре ту же сумму, что и в уведомлении о продаже, направленном совладельцам — в противном случае они смогут оспорить сделку.

Содержание договора купли-продажи доли:

• предмет договора со всеми характеристиками (местонахождение, характеристики дома, площадь квартиры, количество комнат, размер доли);
• цена;
• порядок расчетов;
• обременения;
• правоустанавливающие документы;
• данные продавца и покупателя;
• данные о гражданах, сохраняющих право пользования жильем.

Юрист Алена Бабурина также рекомендует в договоре определить судьбу имеющегося в квартире имущества — оно остается и входит в стоимость, продается или приобретается за отдельную плату.

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В случае с договором купли-продажи доли обязательна нотариальная форма сделки для ее последующей государственной регистрации.

Регистрация сделки

Регистрацией сделки в случае продажи доли занимается нотариус. Удостоверив договор купли-продажи, он обязан сразу направить документы в Росреестр. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.

Налоги с продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире платится по тем же принципам, что и НДФЛ при продаже любой другой недвижимости — 13% от суммы сделки.

А когда платить налог не нужно?

Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником дольше минимального срока владения, который зависит от того, как вам досталось имущество. Минимальный срок владения 5 лет, но он может быть сокращен до 3 лет, если квартира получена по наследству, по договору пожизненного содержания с иждивением, в дар от близких родственников, была приватизирована текущим собственником или является единственным жильем.

Памятка

1. При долевой собственности собственники должны учитывать интересы друг друга и вместе определять порядок пользования, но если они не могут договориться, поможет суд.
2. По закону свою долю можно выделить в натуре, но технически это не всегда возможно — нужно, чтобы был отдельный вход и свои подсобные помещения (уборная, кухня).
3. Собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире, и если один собирается продать свою, он должен предложить ее другим.
4. Собственники не могут быть против продажи другим собственником своей доли посторонним людям, если сами отказались ее выкупать.
5. Продать долю ребенка можно, но понадобится согласование сделки с органами опеки.
6. Сделки с долями обязательно заключаются у нотариуса. 

В 2022 году были приняты поправки в закон о долевой собственности, уменьшающие размер метража доли в квартире с 8 кв. м до 6 кв. м. Теперь запрещено приобретение и отчуждение жилплощади размером менее этого норматива. Давайте теперь подробнее разберемся, что такое доля в квартире, как ее продать и какие условия нужно соблюсти для успешной сделки.

Что такое доля в квартире и как стать ее владельцем

Доля в квартире – это часть жилой площади, принадлежащая определенному собственнику.

Доля может быть получена:

• В наследство, если у наследодателя было несколько наследников.
• От родителей – они могут самостоятельно выделить доли детям.
• В браке или после развода – супруги делят совместно нажитое имущество.
• При совместной покупке – несколько человек покупают квартиру вместе.

Таким образом, доля позволяет разделить право собственности на квартиру между несколькими людьми.

Какие бывают доли:

Различают два вида долей:

• Идеальная доля – часть от всей площади квартиры, например 1/2 или 1/3.
• Выделенная доля – конкретное помещение в квартире, например комната 25 кв. м.

Выделенная доля проще продается, так как покупатель получает отдельную комнату.

Картинка с сайта: www.mirkvartir.ru

Что нужно сделать перед продажей доли

Перед продажей доли необходимо:

• Уведомить всех сособственников о намерении продать долю.
• Получить от них письменный отказ от покупки или неполучение ответа в течение месяца.
• Определиться с ценой и условиями продажи.

Это позволит избежать рисков оспаривания сделки в дальнейшем.

Оформление купли-продажи доли через нотариуса

Продажу доли обязательно надо оформлять через нотариуса.

Для этого потребуются следующие документы:

• Договор купли-продажи
• Паспорт продавца и покупателя
• Отказы сособственников от покупки
• Техпаспорт и выписка из ЕГРН на квартиру
• Разрешение супруга или опеки, если нужно

Нотариус проверит документы, оформит договор и подаст на регистрацию в Росреестр.

Картинка с сайта: www.mirkvartir.ru

Договор купли-продажи доли: что в нем прописать

В договоре должно быть указано:

• Адрес и характеристики квартиры.
• Параметры доли (площадь, количество комнат).
• Цена доли.
• Условия и сроки оплаты.
• Обременения доли, если есть.

Это основные обязательные пункты. Также можно прописать дополнительные условия.

Какие расходы несут продавец и покупатель

Основные расходы:

• Госпошлина за регистрацию договора (2 тыс. руб.).
• Оплата нотариуса (до 20 тыс. руб.).
• Налог на доходы физических лиц (13%, если доля продана менее чем через 5 лет).

Эти расходы, как правило, делятся поровну между продавцом и покупателем.

Картинка с сайта: www.mirkvartir.ru

Налоги при продаже доли в квартире

Если доля продается менее чем через 5 лет владения, то НДФЛ составляет 13% от стоимости доли.

НДФЛ не платится, если доля принадлежит более 5 лет или получена:

• В наследство от родственников.
• В дар от родственников.
• При приватизации до 2016 года.

В этих случаях можно применить налоговый вычет 1 млн рублей.

Риски, связанные с продажей доли

Основные риски при продаже доли:

• Оспаривание сделки сособственниками из-за нарушения их прав
• Признание сделки недействительной, если доля меньше минимального размера
• Невозможность вселиться покупателю из-за противодействия соседей

Чтобы их минимизировать, нужно строго следовать законодательству и заранее согласовывать продажу.

Картинка с сайта: www.mirkvartir.ru

Часто задаваемые вопросы по продаже доли в квартире

Вопрос 1: Как узнать реальную стоимость доли?

Ответ: Для определения стоимости лучше обратиться к оценщику или воспользоваться онлайн-калькуляторами.

Вопрос 2: Можно ли продать долю без согласия бывшего супруга?

Ответ: Нет, нужно получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга на продажу.

Вопрос 3: Как найти покупателя на долю в квартире?
Ответ: Через риелторов, доски объявлений или специальные сервисы по продаже долей.

Вопрос 4: Сколько стоит оформление договора у нотариуса?

Ответ: От 500 рублей до 20 000 рублей плюс госпошлина 2000 рублей.

Вопрос 5: Как быстро регистрируется договор купли-продажи доли?

Ответ: Обычно от 3 до 7 рабочих дней.

Вопрос 6: Можно ли продать часть доли в квартире?

Ответ: Да, но она не должна быть меньше минимального размера в 6 кв. м.

Вопрос 7: Как продать долю ребенка в квартире?

Ответ: Только с разрешения органов опеки по месту регистрации ребенка.

Вопрос 8: Нужно ли согласие сособственников на продажу доли?

Ответ: Да, обязательно нужно уведомить их заранее.

Вопрос 9: Какие налоги при продаже доли в квартире?

Ответ: Только НДФЛ по ставке 13%, если доля продается менее 5 лет.

Вопрос 10: Можно ли продать долю в ипотеке?

Ответ: Да, но только с согласия банка.

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

1. Уведомите сособственников о продаже и получите отказы.
2. Определите цену и найдите покупателя.
3. Подготовьте документы и обратитесь к нотариусу.
4. Нотариус оформит договор купли-продажи.
5. Договор будет зарегистрирован в Росреестре.
6. Оплатите госпошлину и налоги.
7. Получите документы о регистрации у нотариуса.
8. Передайте долю покупателю после оплаты.

Таким образом, продажа доли в квартире – процесс небыстрый, но вполне осуществимый при соблюдении всех нюансов законодательства. Главное, все тщательно продумать и заранее согласовать.

Как делить квартиру при разводе, если у вас гражданский брак. Истории из практики юриста

На какой срок выгоднее брать ипотеку и почему?

Получили ключи от квартиры в новостройке: что делать дальше?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Вследствие участия граждан нашей страны в приватизации жилого фонда многие из нас имели и имеют в собственности доли в общей долевой собственности на недвижимость. Кроме того, зачастую долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в иных случаях. Поэтому вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью не теряет актуальности и достоин внимательного изучения.

Преимущественное право покупки

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением определенных гражданским законодательством правил при ее возмездном отчуждении. 

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен. 

Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.

Анализ судебной практики показывает, что множество дел, связанных с оспариванием договора купли-продажи доли, связано с ненадлежащим уведомлением участников долевой собственности. Либо продавец рассылает уведомления туда, где сособственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения. При регистрации в одной квартире продавец может вытаскивать почтовые извещения, адресованные другим собственникам, из почтового ящика, не давая возможности получить уведомления.

Чтобы снизить риск споров о том, было ли направлено извещение и с каким содержанием, вы можете направить его телеграммой с получением в отделении почтовой связи ее копии или передать его через нотариуса. Во втором случае нотариус по вашей просьбе может выдать вам свидетельства о направлении извещения и о его передаче, когда адресат получит его. 

Кроме того, Росреестром реализована возможность извещения участников долевой собственности о продаже одним из собственников своей доли в праве собственности на недвижимость через официальный сайт Росреестра в случае, когда число сособственников более 20. За публикацию на сайте Росреестра извещения плата не взимается. Разместить такое извещение собственник может через «личный кабинет». Публикация извещения осуществляется собственником из «личного кабинета» сайта Росреестра путем заполнения специальной формы. Участникам долевой собственности на объект недвижимости, у которых активирован «личный кабинет», в течение 3 дней с даты размещения извещения о продаже одним из собственников своей доли будет направлено уведомление о публикации такого извещения.  При этом если продавец известил сособственников о продаже доли через сайт Росреестра, при обращении к нотариусу подтверждать это не требуется, поскольку нотариус проверит данную информацию в специальном разделе сайта Росреестра, в котором опубликованное извещение доступно для просмотра в течение 3 месяцев.

Собственникам долей, если их преимущественное право было нарушено путем направления сообщений по некорректным адресам, необходимо обратиться за судебной защитой своих прав. При этом надо учитывать сокращенный срок исковой давности по таким делам — при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Форма сделки с долями в праве собственности на недвижимость

Теперь поговорим о форме сделки. Согласно ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим состав паевого инвестиционного фонда, сделок с земельными долями (долями в праве собственности на земли сельхозназначения), подлежат нотариальному удостоверению. 

Исходя из пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ земельный участок, в том числе и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следует судьбе объекта недвижимости в силу прямого указания закона. Поэтому в случае отчуждения здания (помещения) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следуя судьбе объекта, не является самостоятельным предметом сделки. В связи с этим договор купли-продажи, предметом которого выступает здание (помещение), а доля в праве на земельный участок в силу названных норм действующего законодательства лишь следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости, не требует обязательного нотариального удостоверения. При этом в качестве основания для проведения государственной регистрации перехода права на здание (помещение) и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание (нежилое помещение), должен быть представлен один договор продажи вышеназванных объектов недвижимости.

Возникает вопрос –  необходимо ли нотариальное заверение при, например, дарении единственным собственником доли в принадлежащем ему объекте недвижимости нескольким лицам по единому договору? По практике, этот вопрос пока никак не урегулирован, и решение его зависит от исполнителя, регистрирующего право собственности. Может оказаться достаточно и простой письменной формы. Но, если нет желания рисковать – регистрация может быть приостановлена, то лучше заверить и этот договор у нотариуса.

Закон устанавливает необходимость представления дополнительных документов при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником. 

К заявлению о государственной регистрации прав в этом случае прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, и не нужно предоставлять документы, подтверждающие извещение других участников. Кроме того, если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не требуется представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки (предполагается, что данный факт проверил нотариус).

Порядок заключения сделки купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость

Обратите внимание! Изложенные в настоящей статьи особенности и порядок совершения сделки с долями применим для долевой собственности и не применим к сделкам с недвижимостью, на которую зарегистрировано право совместной собственности.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по полному юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе сделок с долями в праве собственности. Мы проводим проверку “юридической чистоты” недвижимости, проверяем соблюдение всех необходимых формальностей при заключении сделки, оформляем все необходимые документы и регистрируем в установленном порядке переход права собственности.

Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

• Услуги риелтора по сопровождению сделок с недвижимостью
• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
• Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
• Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с новостройками
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Оформление дарения недвижимости
• Юридическое сопровождение мены недвижимости
• Юридическое сопровождение ренты недвижимости
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Комментарии (0)