Как продать комнату в коммунальной квартире без риэлтора пошаговая инструкция

Узнать статус недвижимости

Комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях — необычный вид недвижимости. Поэтому важно сперва убедиться, что у владельца в принципе есть право совершать сделку. Это первое, с чего стоит начать самостоятельную продажу или покупку комнаты в коммунальной квартире либо общежитии.

Для общежития. Если здание — действующее общежитие, которое принадлежит государству или компании, продать или купить в нём комнату нельзя. Жилец не имеет права собственности и не может распоряжаться имуществом. Но некоторые общежития переводят в стандартный жилой фонд — по статусу они превращаются в обычные многоквартирные дома.

• В действующее общежитие по-прежнему заселяют людей: студентов, рабочих или научных сотрудников. Собственник комнаты, согласно выписке из ЕГРН, — государство, муниципалитет или компания. 
• Если здание перевели в жилой фонд, его называют бывшим общежитием. В него не заселяют студентов или сотрудников, а жильцы могут приватизировать свои комнаты и совершать с ними сделки.

Для коммунальной квартиры. Комнаты в коммунальной квартире можно покупать и продавать, если они приватизированы. Но понадобится соблюсти несколько юридических аспектов.

Убедиться, что комната приватизирована

Приватизация — это оформление муниципальной недвижимости в частную собственность. На неё имеют право люди, которым в СССР или в 90-е предоставили государственное жильё. На основании ордера на вселение, оформленного в тот период, жильцы могут заключить договор социального найма недвижимости. А после этого — приватизировать её и стать собственниками.

До приватизации комната принадлежит муниципалитету — её нельзя продать или купить. Так что перед сделкой нужно убедиться, что жильё приватизировано и находится в собственности продавца.

Что делать продавцу: заказать на Госуслугах выписку из ЕГРН и проверить, кто указан собственником комнаты. 

• Если собственник — муниципалитет или государство, комната не приватизирована. Нужно оформить её в собственность и продавать только после приватизации.
• Если владельцем указано физическое лицо — комната в частной собственности и уже приватизирована. Собственник может совершать с ней любые сделки.

Что делать покупателю: просмотреть выписку из ЕГРН о правах на объект недвижимости. Это можно сделать:

• Самостоятельно — в этом случае данные о собственнике покажут, только если это государство или муниципалитет. Сведения о физлицах-собственниках раскрывают только им самим.
• Через владельца — если выписку закажет собственник, ему предоставят подробные данные о правах на недвижимость.

Самостоятельно заказанной выписки хватит, чтобы проверить, приватизирована ли комната. Если владельцем указан государственный или муниципальный орган — приватизации не было. Но так не получится проверить, точно ли продавец квартиры — её настоящий владелец. Для большей уверенности лучше запросить выписку у продавца.

Проверить, комната или доля

Собственник может владеть комнатой как отдельным помещением или долей в общей площади квартиры. Это разные понятия:

• Комната — изолированное пространство, в пределах которого всё принадлежит собственнику. Её границы чётко определены, а владельцы других помещений не могут ею распоряжаться.
• Доля — площадь, не привязанная к конкретному помещению. У неё нет чётких границ. Технически это означает, что комнатой могут пользоваться другие жильцы квартиры или общежития, и владелец доли не вправе им это запретить.

Проверить тип права собственности стоит до сделки, чтобы точно понимать, о каком объекте идёт речь. Обычно тип указывают в выписке из ЕГРН. Достаточно простой бесплатной онлайн-выписки об основных сведениях на недвижимость. Её может заказать кто угодно — нужно знать только адрес и кадастровый номер.

Для комнаты тип указывают как «помещение», для доли — как «доля». При желании можно переоформить долю в комнату, но понадобятся согласия всех жильцов и помощь кадастрового инженера. 

Учесть преимущественное право жильцов

По закону другие жители квартиры имеют преимущественное право на выкуп комнаты или доли. Перед тем как продать комнату в коммунальной квартире, владелец должен письменно уведомить их, что собирается продавать недвижимость. Если все другие собственники откажутся, владелец сможет продать комнату третьему лицу.

Написать уведомление о продаже можно в свободной форме, но оно обязательно должно содержать:

• адрес комнаты;
• кадастровый номер — его можно посмотреть в выписке из ЕГРН;
• реальную стоимость комнаты — ту, за которую комнату планируют продавать.

После передачи уведомления нужно подождать 30 дней. Если в течение этого срока никто из других жильцов не согласится выкупить комнату, её можно выставлять на продажу. Есть возможность сделать это и раньше, но тогда другие жильцы должны оформить отказ письменно и заверить его у нотариуса.

Что делать продавцу: написать извещения о продаже, передать их другим жильцам и убедиться в получении. Для этого можно:

• Выдать документ лично в руки под подпись — в двух экземплярах, один из которых остаётся у продавца и доказывает, что тот вручил извещение получателю. В каждом экземпляре нужно написать фактическую дату получения.
• Отправить извещение заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Уведомление о вручении нужно сохранить как подтверждение, что жилец получил письмо.

Если никто не сообщит о своём намерении выкупить комнату — её можно продавать кому угодно.

Что делать покупателю: до сделки запросить у продавца доказательства, что другие жильцы получили извещения. Это может быть:

• уведомление о вручении заказного письма;
• подписанный жильцом экземпляр документа, который хранится у владельца;
• нотариально заверенный отказ жильцов от покупки комнаты.

Собрать документы

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммуналке или общежитии — зависит от ситуации. 

Основные документы. Чаще всего пакет стандартный, такой же, как и при других сделках с недвижимостью:

• паспорта покупателя, продавца и всех собственников;
• договор купли-продажи;
• акт передачи имущества;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности.

Отличие только одно. Чтобы зарегистрировать сделку, нужны документальные подтверждения, что другие жильцы не захотели покупать комнату. Именно для этого собственник собирает доказательства, что вручил уведомление и подождал нужный срок.

Дополнительные документы. Иногда бывают нужны и другие документы. Чаще всего если владельцев у комнаты несколько или среди них есть несовершеннолетние.

• Если кто-то из собственников — ребёнок, понадобится разрешение органов опеки. 
• Если комната в совместной собственности — нужно нотариально заверенное согласие всех собственников на продажу. 
• Если комнату купили в браке — необходимо письменное согласие второго супруга, даже если пара уже развелась.

Документы для ипотеки. Если покупатель берёт ипотеку, для неё понадобится свой набор документов. Каких именно — зависит от требований банка. Это может быть справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, предварительный договор купли-продажи или отчёт об оценке комнаты.

Документы для юридической проверки. Они не нужны для заключения сделки, но помогут покупателю убедиться в юридической чистоте объекта. Покупателю стоит их запросить, а продавцу — предоставить. Это могут быть:

• правоустанавливающие документы на комнату — договор купли-продажи, приватизации, дарения или мены;
• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости и о правах на недвижимость;
• документ о зарегистрированных в комнате жильцах — единый жилищный документ или выписка из домовой книги;
• технический план или техпаспорт комнаты из БТИ.

Покупателю также стоит запросить у продавца справку о дееспособности от психиатра и нарколога. Её можно получить в государственном психдиспансере.

Завершить приготовления к сделке

Перед заключением договора обеим сторонам остаётся только убедиться, что всё готово к купле-продаже.

• Продавец снимается с регистрационного учёта в комнате. Если в ней зарегистрированы другие люди — их тоже лучше выписать. Ещё нужно убедиться, что коммунальные платежи за последние периоды оплачены и по ним нет задолженностей.
• Покупатель соблюдает договорённости с продавцом, если о них условились заранее: вносит аванс или заключает предварительный договор купли-продажи.

После всех приготовлений продавец и покупатель в назначенную дату подписывают договор купли-продажи. Покупатель регистрирует право собственности на комнату в Росреестре и становится полноправным владельцем недвижимости.

Чек-лист: что проверить перед сделкой с комнатой

• Дом не относится к действующим общежитиям.
• Комната приватизирована на имя продавца.
• Известен статус собственности — комната или доля.
• Другие жильцы получили уведомление о продаже.
• На уведомление не ответили в срок до 30 дней или написали отказ у нотариуса.
• Продажу одобрили все собственники комнаты.

Коммунальные квартиры сейчас встречаются реже, чем в прошлом веке, но они еще остались. И продажа комнаты в такой квартире имеет свою специфику, которую нужно учесть, чтобы не нарушить закон.

Продавайте только свою собственность

Чтобы продать комнату в коммуналке, нужно быть ее собственником. То есть, она должна быть приватизирована. Регионы могут устанавливать свои требования на приватизацию комнат, но в общем случае процедура стандартная. С большой долей вероятности проживающие в коммуналках уже воспользовались своими правами на приватизацию, но на всякий случай лучше уточнить, запросив данные из ЕГРН.

Очередь на покупку

Владельцы других комнат в коммуналке имеют преимущество при покупке. То есть, первым делом нужно сделать предложение им, и только в случае отказа выходить на рынок.

Чтобы понять, будут ли соседи покупать, их требуется за месяц письменно известить о намерении продать. Важно! В этом письменном извещении необходимо указать стоимость комнаты. И менять в дальнейшем эту сумму нельзя, чтобы не нарушить принцип справедливости в очередности продажи.

Чтобы избежать спорных ситуаций, извещение о продаже нужно вручать так, чтобы не возникало сомнений в этом факте. Можно вручить все извещения лично и попросить расписаться о получении. Еще один вариант — отправить информацию заказным письмом, чтобы остался документ, подтверждающий это действие. Отправить нужно каждому соседу по адресу его регистрации. И наконец, можно обратиться к нотариусу, чтобы он известил всех соседей. Обратите внимание на то, что месяц, положенный соседям на принятие решения, отсчитывается с момента получения ими извещения.

Соседи могут сразу отказаться

Можно сразу получить от соседей отказ покупать, чтобы не ждать месяц и не заниматься бумажной волокитой. Если среди участников долевой собственности есть несовершеннолетние, как правило отказ за них должны подписать родители или опекуны. Важно! Такие отказы обязательно должны совершаться с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, поскольку невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Договор купли-продажи

После того, как соседи отказались покупать комнату или прошел месяц с момента получения ими извещения, можно искать покупателя и заключать договор купли-продажи.

Что интересно, комната в коммунальной квартире — не то же самое, что доля в квартире, хотя иногда приватизация коммуналок предполагает выделение долей, а не передачу в собственность отдельных помещений. Соответственно, комната считается самостоятельным объектом недвижимости. По этой причине договор купли-продажи необязательно удостоверять у нотариуса (как это требуется при продаже доли в квартире). Однако если вы хотите максимально подстраховаться, обратиться к нотариусу можно. Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

• по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

• по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также сделок, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд).

При продаже комнаты бывший собственник автоматически передает покупателю долю на общее имущество: санузел, кухня, коридор и другие части квартиры, если они в общей собственности.

Переход права собственности на комнату в коммунальной квартире к покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые документы в Росреестр обычно представляются самим нотариусом. В остальных случаях представить документы на регистрацию стороны сделки могут самостоятельно.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Пожалуй, из специфики главное — наличие данных о том, что владелец предлагал покупку соседям, а те отказались (текст извещения, отказы, документы, подтверждающие передачу извещения, и так далее).

Что касается договора купли-продажи и передачи денег, все рекомендации могут быть стандартными для любой крупной сделки.

16 ноября 2020 г., понедельник

Картинка с сайта: rosreestr.tatarstan.ru

Разъясняет эксперт Управления Росреестра по Республике Татарстан Эндже Мухаметгалиева.

Распоряжаться комнатой в коммунальной квартире, как в прочем и любым недвижимым имуществом, может только собственник либо лицо, уполномоченное собственником на заключение сделки. Поэтому заранее позаботьтесь о наличии правоустанавливающих документов на комнату (договоре приватизации, решении суда, свидетельстве о наследстве, договоре купли-продажи и т.п.) и составлении у нотариуса соответствующей доверенности (если от имени продавца будет выступать доверенное лицо). Обращаем внимание на то, что право собственности на комнату должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости  либо (до 01.01.2000г.) в органе технической инвентаризации.

Помните, что при продаже комнаты в коммунальной квартире, ваши соседи — собственники остальных комнат — имеют право преимущественной покупки вашей комнаты. Поэтому до заключения сделки с посторонним покупателем необходимо уведомить соседей — собственников о  намерении, цене и других условиях продажи, направив соответствующие уведомления через нотариуса либо заказным письмом с уведомление о вручении. Текст уведомления о продаже комнаты обязательно должен содержать фамилию, имя, отчество адресата — собственника соседней комнаты, точное указание номера и площади комнаты, к собственнику которой вы обращаетесь, а также номер, адрес и площадь комнаты, которую вы продаете, а также вашу подпись и дату. Отказ от права преимущественной  покупки должен однозначно указывать, от имени собственника какой комнаты (номер и площадь) он составлен. Изменять эти сведения (в особенности цену сделки) при составлении договора купли-продажи в последующем нельзя.

Если ваши соседи готовы вам помочь, попросите их составить письменный отказ от права преимущественной покупки вашей комнаты у нотариуса либо подойти с вами в МФЦ в день сдачи документов на регистрацию и составить письменный отказ от права преимущественной покупки прямо у специалиста приема (в этом случае за составление отказа плата не взимается).

Будьте внимательны, если собственником соседней комнаты является несовершеннолетний ребенок, недееспособный либо ограничено дееспособный человек! От их имени законный представитель, опекун либо попечитель вправе отказаться от права преимущественной покупки только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (РОНО).

 Если в течение месяца ответ от соседей не поступил или поступил отказ от права преимущественной покупки, смело заключайте сделку с покупателем.

Обращаем внимание: месячный срок начинает исчисляться с момента доставки соответствующего уведомления соседям. Сообщение также считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, не зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Если соседние комнаты не приватизированы — значит, их собственником является муниципальное образование город Казань. Поэтому с письмом-уведомлением о продаже комнаты необходимо обратиться в Управление жилищной политики. Если муниципальные власти  не заинтересованы в приобретении вашей комнаты, вам будет выдано об этом письменное  уведомление, которое позволит  продать комнату любому покупателю.

Уведомление, почтовые извещения о вручении уведомлений, уведомление от муниципального органа, отказы от права преимущественной покупки (в зависимости от того, какие документы будут подготовлены) необходимо будет представить вместе со всем пакетом документов на государственную регистрацию перехода права, поскольку государственным регистратором прав впоследствии будет проводиться правовая экспертиза документов, в том числе на предмет соблюдения требований законодательства о праве преимущественной покупки.

Важно! Вышеуказанное требование о праве преимущественной покупки распространяется на случаи продажи комнаты в такой коммунальной квартире (или общежитии), которая в случае объединения всех комнат в ее составе  образует самостоятельную изолированную квартиру.

Кроме того, не потребуется соблюдение указанной нормы законодательства, если продаваемое помещение в коммунальной квартире или общежитии имеет статус «квартира».

  Пресс-служба 

В Управление Росреестра по Пермскому краю часто поступают вопросы жителей о том, как продать комнату в коммунальной квартире.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире закреплено за остальными собственниками комнат Жилищным кодексом Российской Федерации. Продавец комнаты должен письменно уведомить всех собственников других комнат в коммунальной квартире о продаже своей комнаты. Узнать, кто является собственником комнаты, можно, запросив сведения из Единого государственного реестра недвижимости. У собственников соседних комнат, есть месяц на обдумывание. Если они откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение этого времени, продавец вправе продать свою недвижимость любому лицу.

Письменное извещение каждому соседу в коммунальной квартире нужно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. При получении писем соседями собственнику вернутся уведомления о вручении писем с подписями. Это и будет свидетельством того, что соседи извещены надлежащим образом.

Что делать, если у продавца нет возможности ждать месяц?

«В данной ситуации можно получить письменные отказы соседей от приобретения комнаты. Нотариальное удостоверение отказа законом не предусмотрено, но нотариально удостоверенный документ будет являться бесспорным подтверждением отказа соседей от использования преимущественного права покупки — отвечает начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Пермскому краю Ольга Середа. — Если продавец представил в регистрирующий орган отказы соседей, государственная регистрация перехода права собственности на комнату проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом остальных собственников комнат о намерении продать свою недвижимость, и представлять документы, подтверждающие, что остальные собственники извещены, не нужно.

Если продавец проигнорировал преимущественное право покупки комнаты соседями, то любой из них в течение трех месяцев может в судебном порядке потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя».

Законодательство обязывает продавца приложить к заявлению о государственной регистрации прав, если он продает комнату третьему лицу, или документы, подтверждающие извещение соседей о намерении продать свою комнату, или отказ остальных собственников от покупки этой комнаты.

В случае не предоставления документов, регистрация перехода права собственности может быть приостановлена или продавцу может быть вообще в ней отказано.

Необходимо учитывать, если собственником комнаты является несовершеннолетний, для отказа от преимущественного права покупки потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

12.12.2023 08:27

Продать комнату в коммунальной квартире можно при соблюдении преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты другими собственниками комнат в этой коммунальной квартире (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 250 ГК РФ; ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
Чтобы продать комнату в коммунальной квартире, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите цену продаваемой комнаты
Цену продаваемой комнаты можно определить путем проведения сравнительного анализа цен на комнаты в коммунальных квартирах в том же районе или с помощью оценщика.

Шаг 2. Известите остальных собственников о намерении продать комнату
Продавец комнаты обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
В извещении должны быть указаны предмет продажи — комната, ее характеристики, цена продажи. Также в извещении могут быть указаны порядок расчетов, сроки передачи имущества и т.д. (п. 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).
Извещение может быть вручено каждому собственнику лично под подпись, направлено по почте или передано через нотариуса (п. 2.3 Письма ФНП N 1033/03-16-3).

Шаг 3. Дождитесь ответа остальных собственников или истечения срока для ответа и определитесь с покупателем комнаты
Вы вправе продать комнату в коммунальной квартире любому лицу, если остальные участники долевой собственности не приобретут комнату в течение месяца со дня извещения. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой комнаты, такая комната может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи комнаты
Для продажи комнаты в коммунальной квартире понадобятся, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
1)правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, мены, дарения, договор передачи комнаты в собственность, если комната была приватизирована, или свидетельство о праве на наследство;
2)правоподтверждающие документы: с 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется только выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП). До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Также перед продажей комнаты нужно получить выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить, что комната по-прежнему находится в вашей собственности и обременения в отношении ее отсутствуют;
3)документы технического учета (готовятся примерно две — три недели): экспликация, поэтажный план (не являются обязательными документами, однако могут потребоваться, если право на комнату не было зарегистрировано в ЕГРН или если покупатель захочет удостовериться в отсутствии неузаконенных перепланировок);
4)выписка из домовой книги (предоставляется МФЦ бесплатно в день обращения);
5)нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу комнаты. Необходимо в том случае, если комната приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) такое согласие не требуется (п. 1 ст. 33, ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 СК РФ);
6)разрешение (согласие) органов опеки и попечительства. Необходимо в случае, если собственником комнаты является несовершеннолетний. Срок выдачи такого разрешения составляет 15 дней со дня подачи заявления о его предоставлении (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 20, ч. 3 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Шаг 5. Заключите договор купли-продажи комнаты
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире заключается в простой письменной форме, подписывается сторонами и не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением, в частности, подлежащих нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 160, пп. 2 п. 1 ст. 161, пп. 2 п. 2 ст. 163, ст. 550 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также сделок, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд).
В договоре купли-продажи должен быть указан предмет договора — комната, приведены данные, позволяющие определенно установить комнату (например, может быть указан адрес коммунальной квартиры, в которой расположена продаваемая комната, подъезд, этаж, номер комнаты, площадь). Также в договоре указывается цена комнаты (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Если в продаваемой комнате проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением в соответствии с законом, существенным условием договора является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).
В договоре купли-продажи комнаты могут быть указаны и другие условия, в частности сведения о правоустанавливающих документах на комнату, об отсутствии фактов ареста, запрета на совершение сделок с комнатой, а также об отсутствии (наличии) залога и иных ограничений, срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из комнаты, вывезут имущество, снимутся с регистрационного учета по данному адресу и передадут комнату покупателю (ч. 1, 4 ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37, 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Комната передается продавцом и принимается покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Шаг 6. Зарегистрируйте переход права собственности на комнату
Переход права собственности на комнату в коммунальной квартире к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые документы в Росреестр представляются нотариусом, если стороны сделки не возражают против этого и в ЕГРН отсутствует запись о заявлении о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (ст. 15, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 36 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Письма Минэкономразвития России от 26.03.2019 N ОГ-Д23-2744).
В остальных случаях представить документы на регистрацию граждане могут самостоятельно.
С заявлением о государственной регистрации на основании нотариально удостоверенного договора может обратиться любая сторона сделки. Если сделка совершена в простой письменной форме, обратиться с заявлением о государственной регистрации должны обе стороны сделки (п. п. 3, 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в установленном порядке в Росреестр с заявлением, необходимыми документами и уплатить госпошлину (ч. 3 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 14, ст. 17 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Справка. Размер госпошлины
За регистрацию права собственности на комнату в коммунальной квартире госпошлина уплачивается в размере 2 000 руб.
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России N ОГ-Д23-2744).

Заявление о государственной регистрации и необходимые документы могут быть представлены в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1 — 3 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 1 Приказа Росреестра от 30.07.2021 N П/0327; п. 2 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327):
в форме документов на бумажном носителе непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра), в том числе при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме экстерриториального приема;
почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении согласно перечню подразделений, размещенному на сайте Росреестра (в этом случае, в частности, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен, подлинность подписи на заявлении также должна быть засвидетельствована нотариально);
в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью, в том числе через Интернет, в частности через официальный сайт Росреестра;
через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении о государственной регистрации прав.

Обратите внимание! Законом от 30.12.2021 N 448-ФЗ предусмотрено создание ППК «Роскадастр», которой будут переданы в том числе полномочия ФГБУ «ФКП Росреестра», предусмотренные Законом N 218-ФЗ. ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет свои функции до завершения процедуры реорганизации (ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ).

Следует учесть, что стороны договора могут представить заявление и документы в электронной форме при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 4, 6 ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ; п. 1 Приказа Росреестра N П/0327; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26558-ВА/Д23и):
если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявления о возможности регистрации перехода (прекращения) права на принадлежащую ему комнату в коммунальной квартире на основании электронных документов;
если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав, а в случае подачи документов через МФЦ — пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается со дня получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание! Если продаваемая комната находилась в собственности менее установленного минимального срока, по общему правилу продавец обязан представить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ (за исключением некоторых случаев) (п. 6 ст. 210, п. п. 1 — 4 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 1 п. 1 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!