Покупка квартиры в строящемся доме в ипотеку пошаговая инструкция

Чтобы успешно пройти весь путь оформления ипотеки, важно понимать, какие этапы вам предстоит преодолеть. Мы подробно расскажем о каждом из них, учитывая все детали, и поделимся информацией о полезных сервисах, которые помогут вам упростить процесс.

Шаг 1. Определить сумму ипотеки 

Условия ипотеки, в том числе размер кредита, который вам будет готов выдать банк, зависят от ряда факторов: 

• вашей кредитной истории;
• ваших доходов, должности, постоянства рабочего места;
• наличия созаемщика или поручителя;
• степени готовности дома, где вы хотите купить квартиру;
• залоговой стоимости этой квартиры;
• рыночных условий.

Как правило, ипотеку можно получить, только если вы работаете на текущем месте не менее 3–6 месяцев. Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям банка, вы можете отправить туда пробные заявки.

Размер ипотеки в том числе будет зависеть от оценки залогового имущества — квартиры, которую вы приобретаете. Необязательно дожидаться официального отчета оценщиков, можно воспользоваться нашим калькулятором недвижимости. Так вы получите приблизительную стоимость квартиры исходя из открытой информации — адреса, метража, типа ремонта и т. д. 

Шаг 2. Выбрать банк и программу

Можно направить заявки в несколько банков. Желательно выбрать те, которые отличаются по размеру и подходам к кредитованию. Также стоит обратиться в банки, где вы уже брали кредиты, где у вас открыта зарплатная карта или где вы храните свои вклады. 

В поступивших предложениях важно учитывать: 

1. Процентную ставку, срок ипотеки и их соотношение. Если брать 10 млн рублей под 10% на 20 лет или ту же сумму под 8%, но на 25 лет, то итоговая сумма к возврату примерно одна — около 23 млн рублей. Внимательно все просчитайте и оцените свои силы относительно ежемесячного платежа. 
2. Размер первоначального взноса и требования к нему. Как правило, нужно внести 20–30% стоимости жилья, и это должны быть не кредитные, а собственные деньги. Например, личные накопления, сумма от продажи предыдущего жилья или материнский капитал. 
3. Расходы на дополнительные услуги. В первую очередь это касается страховки — сможете ли вы выбрать страховку самостоятельно или банк навязывает страховку партнеров. Также важно, какие страховки запросит банк: только имущества или также жизни и здоровья заемщика. 
4. Условия досрочного погашения. Многие берут ипотеку с намерением платить чуть больше. Выясните, на каких условиях это будет происходить и будет ли у вас выбор, что сокращать за счет досрочного погашения: срок кредитования или размер взносов. 
5. Требования к рефинансированию. Как правило, банки дают право на рефинансирование только спустя полгода после оформления ипотеки, но стоит уточнить этот момент отдельно. 

Шаг 3. Найти созаемщика (опционально) 

Наличие созаемщика не обязательно, но это сильно повышает шансы на одобрение. Его доходы и кредитная история будут оцениваться на одном уровне с основным заемщиком. Поэтому, если у созаемщика плохая кредитная история, это может только снизить шансы на одобрение. 

Если ипотека оформляется в браке, то второй супруг автоматически становится созаемщиком. Если вы хотите этого избежать, необходимо заключить брачный договор, в котором будет указано, что квартира, купленная в ипотеку, будет принадлежать только одному из супругов.

Поручитель — не то же самое, что и созаемщик. Созаемщик, по сути, обладает равными обязанностями с основным заемщиком, в том числе должен вовремя вносить ежемесячный платеж, если  заемщик это почему-то не сделал. Поручитель же будет нести ответственность за погашение долга по ипотеке только после решения суда. 

Шаг 4. Выбрать квартиру 

Условия ипотеки будут зависеть от того, покупаете вы квартиру в новостройке как первичный объект (у застройщика) или как вторичный — например, перекупаете у физического лица. 

В частности, надо учитывать, что некоторые государственные программы доступны только для квартир от застройщика:

• Льготная ипотека на сумму до 6 млн рублей под 8%.
• Семейная ипотека под 6% на сумму 6–12 млн рублей (в зависимости от региона). 
• Ипотека для IT-специалистов под 5% на сумму 18 млн для городов-миллионников и 9 млн для других городов.

Обратите внимание: если вы хотите воспользоваться льготной программой, то подавать заявку нужно через самого застройщика или его официального партнера. 

Шаг 5. Подать заявку

Подавать заявки на ипотеку можно одновременно в несколько банков. Это возможно в том числе через специальные сервисы. Если банк дает одобрение, оно, скорее всего, будет актуально в течение трех месяцев. 

После того как вы выбрали банк и программу, надо направить туда заявку и пакет документов. 

Скорее всего, потребуются: 

1. Паспорт гражданина РФ. 
2. СНИЛС или другой дополнительный документ, удостоверяющий личность. 
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или другой подтверждающий их документ. 
4. Заверенная копия трудового договора, трудовой книжки и т. п. 
5. Согласие супруга (супруги) на выдачу кредита. 
6. Документы созаемщика или поручителя. 

Полный список документов будет зависеть от конкретной ситуации и выбранного банка. Обычно при покупке квартиры в новостройке требуется меньше документов, чем при сделке с недвижимостью на вторичном рынке.

Шаг 6. Оформить страхование жизни и здоровья

При оформлении ипотеки в новостройке банк скорее всего потребует от заемщика застраховать жизнь и здоровье. При отказе это сделать — может повысить процентную ставку.  

После завершения строительства надо будет застраховать залоговую недвижимость — это ваша обязанность по закону (статья 31 № 102-ФЗ). Тогда же потребуется провести оценку квартиры.

Шаг 7. Подписать кредитный договор 

Договор — это документ с окончательными условиями кредитования. Они не всегда совпадают с условиям ипотечной заявки, поэтому рекомендуем внимательно прочитать документ перед подписанием. 

Подписание кредитного договора и подписание договора купли-продажи (а при покупке объекта в строящемся доме — ДДУ) происходит в один день. В этот момент обеим сторонам (покупателю и продавцу) нужно принести оригиналы всех документов, которые требовались ранее. 

Тогда же вам надо будет внести первоначальный взнос. 

Вот как это происходит: 

1. Покупатель и застройщик (или иной продавец) подписывают договор купли-продажи с использованием кредитных средств. 
2. Покупатель вносит первоначальный взнос.
3. Подписывается кредитный договор между заемщиком и банком. 
4. Через МФЦ стороны вносят изменения в Росреестр о переходе права собственности — это занимает до семи дней. 
5. После изменения данных в реестре банк переводит оставшуюся часть денег застройщику. 

После этого сделка завершается, вы становитесь владельцем квартиры и начинаете платить ипотеку. При этом договор купли-продажи может предусматривать и другой порядок внесения средств, читайте его внимательно. 

Резюме

Итак, чтобы оформить ипотеку для квартиры в новостройке, нужно: 

1. Определить сумму, которая вам необходима для покупки квартиры. 
2. Разослать предварительные заявки в банки. 
3. При необходимости найти созаемщика или поручителя. 
4. Выбрать квартиру исходя из той суммы, которую в среднем готовы одобрить вам банки. 
5. Отправить заявку в выбранный вами банк по выбранной программе. 
6. Получить предварительное одобрение.
7. Оформить страховку заемщика (жизнь и здоровье). 
8. Провести сделку с подписанием договора купли-продажи и кредитного договора. 

Более конкретные условия и действия будут прописаны в ваших договорах кредитования и купли-продажи — внимательно изучите их перед подписанием. 

С чего стоит начать: поговорим о подготовительном этапе

Первый шаг, который нужно сделать – это изучить предложения банков. У них могут быть на вооружении разные льготные программы, которые помогут вам приобрести жильё по более выгодной схеме. Например, сельскую ипотеку на сегодняшний день предлагает оформить только Россельхозбанк. Лимиты на семейную или it периодически заканчиваются, поэтому их тоже нужно отслеживать.

Ипотечные программы от застройщиков

Также обращайте внимание на сумму первоначального взноса, отталкиваясь от того, какими средствами вы располагаете. Существует даже вероятность вообще не делать никаких взносов, если можно оставить под залог какую-либо недвижимость. Разумеется, недвижимость эта должна быть документально оформлена на желающего взять ипотеку.

Посмотрите и то, на какие сроки выдаются кредиты, какую сумму ежемесячного платежа придётся отдавать. Например, многие утверждают, что стоит отдать предпочтение наиболее длинным срокам для своей же перестраховки. Если клиент захочет, он всегда сможет закрыть ипотеку досрочно. При этом длинный срок очень пригодится, если вдруг вы останетесь без работы и не сможете вносить ежемесячно крупную сумму.

Обратите внимание и на репутацию банка. Многие, к сожалению, забывают об этом моменте, но он очень важен. Нельзя ориентироваться только на предлагаемые программы и условия кредитования. Важно ещё, и чтобы банк не лишили лицензии.

Хороший банк соответствует следующим условиям:

• успешно работает более 15 лет;
• сеть хорошо развита во многих городах;
• предлагает услуги и для физических лиц, и для бизнеса;
• своим зарплатным клиентам и вкладчикам предлагает скидки – такое можно наблюдать, например, у Сбербанка;
• в рейтинге благонадёжности банков должен находиться в первой половине списка – например, в рейтингах от Финуслуг.

Сбор документов

Выбор сделан – теперь самое время приступить к сбору документации. Чтобы предварительное одобрение было получено, нужно помнить обо всех этих документах:

• паспорт – конечно же, действующий;
• ИНН, СНИЛС;
• копия трудовой книжки – конечно, для подтверждения подлинности такой копии нужны печать и подпись руководителя компании;
• справки о доходах нужны в любом случае – форма 2 НДФЛ для физических лиц, отмеченная ФСН налоговая декларация для предпринимателей и справка 3 НДФЛ о доходах дополнительного формата вроде сдачи квартиры в аренду;
• дополнительные документы согласно выбранной программе – например, сертификат с заверением органов опеки для материнского капитала, удостоверение военного для военной ипотеки;
• Документы созаёмщика, если он имеется – нужно подготовить паспорт и справку о доходах.

Документы должны быть, если так можно сказать, «свежими» — то есть, справкам о доходах не должно быть много времени. Паспорт тоже не должен быть просроченным – нужно обновлять в подходящие сроки. Проследите за наличием всех печатей, подписей – не стоит надеяться на то, что люди, подготавливающие документы, не ошибутся.

Как выбрать квартиру для покупки в ипотеку

Заранее выберите себе несколько вариантов. Если выбрана стандартная программа, вы ограничены только количеством имеющихся у вас денег. Выбирайте города, районы, метражи и планировку по своему вкусу.

Но если привлекла какая-либо льготная программа, придётся учитывать некоторые нюансы. Например, привлекательны в плане первоначального взноса арктическая, дальневосточная программы, но они действуют только на территории упомянутых регионов. Сельская ипотека тоже претерпела некоторые ограничения – теперь одобряются только те варианты жилья, которые располагаются в прилично удалённых от крупных городов населённых пунктах. Учитывайте эти нюансы.

Обязательно обращайте внимание на состояние домов, инфраструктуру, транспортную развязку. С этим можно ознакомиться как с помощью карт, так и посетив выбранные места лично.

Посещение банка и приобретение жилья

Одобрение кредита поэтапное. Для начала вам нужно пройти через предварительное одобрение. Кстати, для этого вполне можно просто оформить заявку онлайн через сайт понравившегося банка. А можно даже через сайты нескольких банков, чтобы сэкономить своё время и увеличить шансы. Либо можно посетить отделение банка лично, если присутствуют какие-то сомнения и хочется получить консультацию, так сказать, вживую.

Предварительное одобрение происходит очень быстро – как правило, от суток до трёх. Решение не является окончательным, однако оно помогает определиться с базовой ставкой и максимально возможной суммой, которую вам могут выделить. После этой информации уже можно подкорректировать выбранные ранее варианты квартир. Также учтите, что слишком частая смена жильцов может послужить поводом для отказа в такой заявке.

Потом, уже удостоверившись в том, что всё в порядке, можно подавать заявку и на окончательное одобрение. Оно длится уже намного дольше – порой до 3 месяцев!

Для окончательного одобрения банку необходимо получить:

• паспорт продавца;
• выписку из Единого государственного реестра, в котором зарегистрирована вся имеющаяся недвижимость;
• договор о продаже и покупке – в нём должно быть перечислено всё от метража и стоимости квартиры до порядка расчёта и действий при форс-мажоре;
• разрешение органов опеки, если одним из владельцев значится несовершеннолетний;
• выписку из домовой книги;
• подтверждение о том, что квартире не числится в залоге;
• согласие от второго супруга продавца – его нужно заверить у нотариуса.

Учтите, что очень важно тщательно проверять документы предыдущих владельцев. Даже если вам очень подходит предлагаемый вариант, нужно удостовериться, что в будущем с выбранной квартирой не будет проблем. А они могут появиться, если в числе предыдущих владельцев зарегистрированы недееспособные лица, несовершеннолетние жильцы и отбывающие заключение.

Если все хорошо, в банке составляется договор. После этого банк перечисляет средства заёмщику – они резервируются до того, пока сделка не будет одобрена со стороны Росреестра. Последнее происходит обычно дня за 3. Далее деньги переводятся через специальный сервис безопасных расчётов на счёт бывшего владельца жилья. И только после этого на квартиру налагается обременение – то есть, она становится залоговым имуществом, которое в случае невыплат со стороны покупателя перейдёт банку.

Акт приема-передачи регистрируется в МФЦ. Новый владелец получает новую выписку из Единого реестра. В МФЦ потребуют паспорта участников сделки, квитанцию оплаты пошлины, договоры, заявления.

FAQ

В течение какого периода банк рассматривает заявку?

Предварительное решение банк предоставит в течение 1-3 дней в зависимости от платежеспособности и кредитной истории клиента. Окончательное решение банк примет после того, как клиент подберет объект, подходящий под условия банка в качестве залога.

Можно ли изменить условия кредитования после заключения ипотечного договора?

Если с понижением ключевой ставки банк изменил условия по ипотечным кредитам, заемщик может написать заявление в банк о понижении процента по действующему договору. По итогам рассмотрения заявления банк сообщит о решении. Если банк откажет в понижении ставки можно рассмотреть вариант с рефинансированием договора.

Вывод

Каждый из этапов приобретения жилья в ипотеку очень важен. Не стоит надеяться на то, что всё пройдёт легко и быстро. Изучите все нюансы, создайте для себя чек-лист – и только после этого приступайте к совершению заветной покупки.