Купить земельный участок у государства можно с помощью Публичной кадастровой карты и сервиса «Земля для стройки».
Найти свободный участок, подходящий под строительство своего дома, можно через Публичную кадастровую карту. Сначала нужно выбрать в меню на сайте pkk.rosreestr.ru вкладку «Жилищное строительство». А затем ввести в строку поиска без пробелов номер региона (он обычно совпадает с кодом региона на автомобильных номерах), двоеточие и звездочку. Например, если интересует Нижегородская область, вводим «58:*». Далее можно выбрать участок из появившегося списка и получить информацию о нем. Здесь указан, например, адрес участка, есть ли на нем строения, инженерные сети.
Если участок устраивает, нажимаем ссылку «Подать обращение», заполняем открывшуюся форму и отправляем в госорган, который отвечает за этот участок (его система, как правило, определяет автоматически). Участок может быть в федеральной, региональной, муниципальной или неразграниченной собственности.
Получив заявку, госорган объявляет электронный аукцион. Помимо самого заявителя в нем могут принять участие и другие граждане и юридические лица.
Купить земельный участок в другом регионе можно и не выезжая туда
Начальной ценой на аукционе будет по выбору госорганов либо рыночная стоимость участка, либо кадастровая стоимость (если она определена в последние пять лет, не раньше).
Победитель аукциона оформляет права на землю, а госорганы направляют в кадастровую палату обновленные сведения, чтобы уточнить состояние участка на Публичной кадастровой карте.
У такого способа покупки участка есть несколько преимуществ, отмечают в Росреестре. Во-первых, можно купить участок в другом регионе, не выезжая туда: на карте предоставлена достаточно подробная и, можно сказать, официальная информация об участке. Во-вторых, госорганы должны, получив заявку, разъяснить возможному покупателю порядок предоставления участка. Обращаться к риелторам, самостоятельно собирать и проверять документы необязательно.
Фото из открытых источников
Земельный участок можно приобрести не только у частных собственников или в коттеджных поселках, но и у государства. При этом покупка у государства зачастую обходится значительно дешевле: в некоторых регионах стоимость участка составляет всего 3–15% от его кадастровой стоимости. Такой вариант доступен всем желающим и не ограничен в количестве попыток.
В этой статье рассмотрим, как приобрести муниципальный участок, какие законы регулируют этот процесс и как определяется стоимость земли.
Пошаговая инструкция покупки земельного участка у администрации :
- Предварительное согласование:
- Любой гражданин может получить участок из муниципальной собственности в аренду или собственность. Процедура называется предварительным согласованием предоставления земельного участка и регулируется ст. 39.18 ЗК РФ.
- Процесс оформления различается только целью, указанной в заявлении.
- Процедура небыстрая, но и несложная.
- Существующий или бесхозный участок:
- Участок может уже существовать или быть бесхозным. Вся свободная земля по закону принадлежит государству и считается собственностью публично-правовых отношений.
- Если участок не имеет границ и кадастрового номера, он считается бесхозным и подлежит образованию.
- Составление схемы земельного участка:
- Необходимо создать схему участка на кадастровом плане территории. Это платная услуга (от 3 до 10 тысяч рублей), выполняемая кадастровым инженером.
- Схема примерно обозначает границы участка и его положение относительно других объектов.
- Подача заявления в администрацию:
- Заявление на предварительное согласование предоставления земельного участка нужно подать в местную администрацию, приложив схему.
- Заявление можно подать лично, по электронной почте (с электронной подписью) или через Госуслуги.
- Срок рассмотрения заявления — 30 дней.
- Возможный отказ:
- Администрация может отказать, если в заявлении или схеме есть ошибки, или участок нельзя образовать (например, он находится в лесопарковой зоне).
- Если участок подходит для заявленного использования, администрация публикует извещение о его продаже или аренде.
- Извещение о продаже или аренде:
- Извещение публикуется на сайте администрации и на ГИС Торги — государственном портале лотов недвижимости.
- Срок публикации извещения — 30 дней. Если за это время не появятся другие претенденты, участок достанется заявителю без торгов.
- Администрация выдает согласие на предварительное согласование предоставления земельного участка, действующее два года.
- Межевание и кадастровый учет:
- После получения согласия необходимо провести межевание и поставить участок на кадастровый учет.
- Затем выписку из ЕГРН и соглашение о предварительном согласовании нужно предоставить в администрацию для подписания договора купли-продажи или аренды.
Как приобрести уже образованный земельный участок: упрощенный процесс
Если земельный участок уже образован, то есть он имеет кадастровый номер, но не имеет конкретного владельца и является собственностью публично-правовых отношений, процесс его приобретения упрощается. В таком случае муниципалитет уже провел межевание и внес данные участка в базу Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Пошаговый процесс покупки уже образованного участка:
- Подача заявления: Подайте заявление на предварительное согласование предоставления земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, в местную администрацию.
- Аукцион: После подачи заявления участок выставляется на аукцион. Если в течение 30 дней никто не заявился на участие в торгах, участок продаётся по начальной стоимости заявителю, который становится его единственным участником.
- Заключение договора: Заключите договор аренды или купли-продажи с местной администрацией, чтобы оформить права собственности или аренды на участок.
Преимущества и недостатки образованных участков:
- Преимущества: Не требуется заказывать и оплачивать услуги кадастрового инженера для создания схемы и проведения межевания, так как это уже сделано муниципалитетом.
- Недостатки: Количество таких участков ограничено, и они могут не всегда соответствовать индивидуальным потребностям покупателя, таким как вид использования, доступ к подъездным путям, размер участка и прочее.
Поиск участков:
Для поиска таких участков используйте публичную кадастровую карту. Выберите параметр «Стройка» для отображения земель, на которых разрешено строительство домов. Это позволит вам ознакомиться с доступными для покупки участками, уже готовыми к использованию в строительных проектах.
Как формируется цена по которой можно выкупить землю у администрации города
Цена выкупа земельного участка для перевода его в частную собственность варьируется по регионам. Она определяется в процентах от кадастровой стоимости, которую можно узнать на публичной карте, используя кадастровый номер участка.
Для уточнения процента выкупа необходимо обратиться к постановлениям местных властей конкретного региона. Эту информацию можно найти на сайтах региональных органов управления государственным имуществом или в интернете, введя запрос «Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной или неразграниченной собственности в [название региона]».
Ниже приведена таблица с перечнем регионов и соответствующими ставками выкупа земельных участков:
| Регион | Процент от кадастровой стоимости |
|---|---|
| Амурская область | 2.5% |
| Республика Бурятия | 3% |
| Мурманская область | 3% |
| Саратовская область | 3% |
| Ульяновская область | 5% |
| Тамбовская область | 5% |
| Ненецкий АО | 5% |
| Магаданская область | 10% |
| Астраханская область | 15% |
| Вологодская область | 15% |
| Камчатский край | 15% |
| Республика Дагестан | 15% |
| Новгородская область | 15% |
| Свердловская область | 15% |
| Забайкальский край | 15% |
| Еврейская АО | 15% |
| Чукотский АО | 15% |
| Пензенская область (ИЖС) | 15% |
| Пензенская область (ЛПХ) | 100% |
| Республика Ингушетия | 20% |
| Челябинская область | 50% |
| Курганская область | 50% |
| Воронежская область | 50% |
| Брянская область | 50% |
| Северная Осетия, Алания | 50% |
| Кемеровская — Кузбасс | 60% |
| Пермский край | 75% |
Эта таблица помогает быстро оценить, в каких регионах выкуп земельных участков обойдется дешевле и насколько эти ставки различаются.
Законодательное регулирование процесса выкупа земельных участков
Процесс выкупа земельных участков из муниципальной, государственной и неразграниченной собственности регулируется несколькими статьями Земельного кодекса РФ, которые описывают различные аспекты данной процедуры.
Вот основные статьи, регулирующие эти вопросы:
- Ст. 39.3 ЗК РФ — Регулирует продажу земельных участков как на торгах, так и без торгов.
- Ст. 39.17 ЗК РФ — Описывает условия предоставления земельного участка без проведения торгов.
- Ст. 39.18 ЗК РФ — Устанавливает процедуру предварительного согласования для предоставления земельного участка.
- Ст. 39.20 ЗК РФ — Касается выкупа участка из-под зданий.
- Ст. 39.16 ЗК РФ — Перечисляет основания для отказа в предоставлении земельных участков без торгов.
Особенно важна статья 39.3 ЗК РФ, подпункт 10, п. 2, который предоставляет возможность выкупить земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта или для садоводства без проведения торгов, при условии отсутствия других заявителей. Также указано еще 7 оснований для выкупа без торгов, включая случаи, когда участок уже арендуется, находится в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) или на нем расположено здание заявителя. Во всех остальных ситуациях требуется проведение аукциона.
Таблица ключевых статей Земельного кодекса РФ, регулирующих выкуп земельных участков:
| Статья ЗК РФ | Описание |
|---|---|
| 39.3 | Продажа земельных участков на торгах и без торгов |
| 39.17 | Предоставление земельного участка без торгов |
| 39.18 | Процедура предварительного согласования предоставления участка |
| 39.20 | Выкуп участка из-под здания |
| 39.16 | Основания для отказа в предоставлении участков без торгов |
Заключение
Процесс выкупа земельных участков из муниципальной, государственной и неразграниченной собственности представляет собой сложную, но в то же время четко регламентированную процедуру. Земельный кодекс Российской Федерации содержит ряд статей, которые подробно описывают каждый аспект этого процесса, от оснований для выкупа участков без проведения торгов до условий и процедур предоставления и выкупа участков.
Для потенциальных покупателей важно тщательно изучить соответствующие статьи Земельного кодекса, чтобы понимать свои права и обязанности, а также для обеспечения законности всех сделок. Понимание законодательной базы не только поможет избежать юридических ошибок, но и увеличит шансы на успешное приобретение земельного участка.
Кроме того, учитывая региональные особенности и различия в процентных ставках выкупа, рекомендуется также обращаться за консультацией к квалифицированным юристам или недвижимостным агентам, которые специализируются на земельных вопросах в интересующем регионе. Это поможет не только правильно оформить все необходимые документы, но и оптимизировать финансовые затраты связанные с покупкой участка.
Таким образом, знание законодательства и правильный подход к процедуре покупки могут значительно упростить процесс выкупа земельных участков и сделать его максимально выгодным и безопасным для всех сторон сделки.
Вопросы по теме
Что нужно чтобы выкупить землю у администрации?
Какой процент от кадастровой стоимости при выкупе земли?
Как рассчитать стоимость выкупа земельного участка?
Большинство участников торгов рассматривают тендеры как возможность реализовать товар или оказать услугу государственному заказчику. Такие торги — лишь часть огромной сферы закупок. Большую популярность сейчас набирают имущественные торги. В новом цикле статей мы расскажем об их особенностях, разберем порядок участия, подсветим главные риски и нюансы, а также поделимся интересными кейсами из практики. Первую часть посвятим земельным торгам.
Цикл «Имущественные торги» будет состоять из четырех статей. Мы рассмотрим, как:
-
арендовать или купить земельный участок у государства (закупки по Земельному кодексу);
-
приобрести государственное или муниципальное имущество (закупки по 178-ФЗ);
-
купить квартиру или иное имущество должников на торгах (закупки по 102-ФЗ, 299-ФЗ);
-
участвовать в торгах банкротов (закупки по 127-ФЗ).
В этой статье разберем нюансы тендеров на аренду или продажу земельного участка, находящегося в государственной собственности. Но сначала выясним, что такое имущественные торги и кто в них участвует.
Имущественные торги — это закупочные процедуры, предметом которых является имущество. Тендеры проводят, чтобы его продать или сдать в аренду.
Субъекты имущественных торгов — организатор (продавец, арендодатель) и участник (покупатель, арендатор).
Эта сфера закупок достаточно сложная, так как у каждого вида имущественных торгов есть свои особенности.
| Особенность | Пример |
|---|---|
|
Предмет торгов |
Земельные, лесные, рыболовные участки, квартиры, транспорт, акции, активы, объекты незавершенного строительства и многое другое |
|
Правовое регулирование |
Нормативно-правовые акты (названия упрощены):
|
|
Организатор |
Органы государственной власти или местного самоуправления, специализированная организация |
|
Площадки для проведения |
Федеральные и коммерческие ЭТП |
|
Обеспечительные меры |
Задаток на счет организатора или ЭТП, тарифы площадок |
|
Вид процедуры |
Аукцион, конкурс, публичное предложение и другие |
|
Нюансы проведения и заключения договоров |
Различные сроки и формы заключения договоров, особенности оплаты имущества |
|
Последствия для победителей, уклонившихся от заключения договора |
Удержание задатка, включение в реестры недобросовестных участников торгов |
Разберем закупочные процедуры на приобретение или аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности. Проведение таких торгов регулирует Земельный Кодекс (ЗК) РФ.
Земельные торги размещают исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления в пределах своей компетенции. Например, комитеты по управлению муниципальным имуществом, отделы по земельным вопросам, министерства природных ресурсов и экологии определенных областей, районов и округов. Уполномоченный орган организует публикацию закупки по собственной инициативе, заявлению граждан или юридических лиц.
Искать точнее помогут гибкие фильтры: по ключевым словам, категории имущества, региону и статусу торгов
Попробовать бесплатно
Процедура проведения
Земельные участки реализуют на торгах, проводя аукцион в электронной форме. Он проходит так:
Этап 1. Организатор оформляет извещение, в котором указывает:
-
сведения о себе (уполномоченном органе);
-
реквизиты решения о проведении аукциона;
-
место, дату, время и порядок проведения аукциона;
-
информацию о предмете аукциона (местоположение, площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, права на него, ограничения этих прав и разрешенное использование участка);
-
начальную цену земельного участка;
-
«шаг» аукциона;
-
пакет документов заявки на участие;
-
сроки проведения закупки;
-
размер, порядок внесения и возврата задатка;
-
срок аренды земельного участка, если его сдают в аренду, а не продают;
-
обязательства победителя по эксплуатации участка.
Всю информацию о земельных торгах можно найти на официальном сайте уполномоченного органа и на портале государственной информационной системы «Торги» (ГИС Торги).
Этап 2. Участники подают заявки на ЭТП в соответствии с требованиями извещения.
Этап 3. Организатор в течение трех рабочих дней рассматривает поступившие заявки и на следующий день размещает протокол допуска — сведения о количестве участников аукциона и недопущенных заявителях.
Этап 4. Допущенные участники в назначенные извещением день и время подключаются к аукциону на ЭТП и подают ценовые предложения с учетом «шага» аукциона — от 1 до 5% начальной цены. Побеждает претендент, предложивший наибольшую цену земельного участка или сумму арендной платы.
Этап 5. В течение часа после аукциона оператор ЭТП формирует протокол поданных ценовых предложений.
Этап 6. На основе протокола аукциона организатор торгов оформляет итоговый протокол и на следующий рабочий день после подписания размещает его на ЭТП и портале ГИС Торги. Итоговый протокол определяет победителя аукциона, с которым организатор тендера заключает договор купли-продажи или аренды.
Участники
Заявки на земельный аукцион могут подать любые физические, юридические лица и индивидуальные предприниматели (ИП).
Однако есть два исключения:
-
Если земельный участок предоставляется для индивидуальной жилищной застройки, то аукцион будет открыт только для физических лиц.
-
Если участок входит в перечень предоставляемых только субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП), то в таком аукционе могут поучаствовать только заявители, включенные в реестр МСП.
Подготовка к участию
Для того чтобы купить или арендовать земельный участок по итогам торгов, участник должен хорошо подготовиться. Рассмотрим несколько простых шагов:
-
Найти участок. Земельные торги проходят на федеральных ЭТП. При этом тендеры можно найти в открытых источниках: на портале ГИС Торги, непосредственно на торговых площадках (в имущественных секциях) и с помощью специальных агрегаторов торгов. Например, в сервисе Контур.Закупки.
Поиск земельных торгов в сервисе Контур.Закупки
- Проанализировать извещение и проект договора. Это очень важный этап подготовки, так как некоторые пункты договора или особенности разрешенного использования участка могут быть критичными, а уклонение от подписания договора почти наверняка приведет к неприятным последствиям.
-
Выпустить электронную подпись. Для получения доступа к торгам у заявителя должна быть квалифицированная электронная подпись (КЭП). Руководители юрлиц получают ее в отделениях Федеральной налоговой службы, а физлица могут обратиться в коммерческий удостоверяющий центр (УЦ). Например, в УЦ Контура.
-
Зарегистрироваться на портале ГИС Торги. Так как аукционы по ЗК РФ проходят на федеральных ЭТП, для получения доступа к ним достаточно зарегистрироваться на портале ГИС Торги. Регистрация в системе позволит участвовать в торгах сразу на всех федеральных ЭТП. Этот шаг можно пропустить, если вы уже зарегистрированы в ЕИС: системы связаны друг с другом, и доступ к земельным торгам есть у всех участников «классических» госзакупок.
-
Подготовить задаток — обеспечительную меру в имущественных торгах. Он гарантирует, что заявитель действительно готов поучаствовать в аукционе. Задаток чаще всего нужно перечислить на счет ЭТП, где его заблокируют на время проведения аукциона. Если участник побеждает, то задаток перечисляют организатору в счет оплаты участка или арендной платы. В противном случае денежные средства возвращают участнику в порядке, определенном извещением.
-
Заложить в расходы комиссию оператору ЭТП. Некоторые площадки берут комиссию за участие в земельных торгах. Ее размер операторы указывают в карточке закупки. Рекомендуем перед подачей заявки на аукцион позвонить в техподдержку и уточнить порядок взимания комиссии.
Состав заявки
Для успешного участия в земельных торгах нужно правильно составить заявку и собрать пакет документов.
Заявитель должен предоставить (ч. 1 ст. 39.12 ЗК РФ):
-
Заявку по форме организатора с указанием своих банковских реквизитов, чтобы организатор смог вернуть задаток в случае проигрыша.
-
Сканы всех страниц паспорта, если участник — физлицо. Важно отсканировать первые 20 страниц документа, в т. ч. пустые. Первая страница — это разворот с изображением Кремля, а 20-я — информация о сроках замены паспорта.
-
Заверенный перевод документов на русский язык, если требуется.
-
Сведения об отнесении участника к субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП) — выписку из реестра МСП. Для тендеров, в которых могут участвовать только заявители из числа МСП.
-
Документ о внесении задатка — платежное поручение с отметкой банка о проведении или исполнении платежа.
Особенности заключения договора
После публикации итогового протокола аукциона начинается процесс подписания договора с победителем торгов. ЗК РФ запрещает заключать сделку раньше чем через 10 дней после размещения протокола.
В течение 5 дней после окончания 10-дневного срока уполномоченный орган направляет победителю договор на подпись. Победитель подписывает договор в течение следующих 30 дней с помощью КЭП.
Если победитель не подпишет договор вовремя, уполномоченный орган посчитает участника уклонистом и предложит заключить договор претенденту, занявшему в аукционе второе место. Сведения об уклонившихся победителях направляют для включения в реестр недобросовестных участников аукциона.
| Информация, которую включают в реестр недобросовестных участников аукциона |
|
|---|---|
|
О юрлицах |
О физлицах и ИП |
|
ИНН |
|
|
наименование, фирменное наименование (при наличии) |
фамилия, имя и (при наличии) отчество |
|
дата проведения аукциона |
Основные ошибки участников
- Не включили в состав заявки документ об оплате задатка. Как правило, денежные средства в качестве задатка нужно перевести на лицевой счет участника на ЭТП. Многие забывают о том, что ЗК РФ обязывает направлять в составе заявки документ, подтверждающий оплату задатка.
Практика решений ФАС прямо указывает на то, что пункт закона о составе заявки нельзя игнорировать и нужно обязательно прикладывать подтверждение оплаты задатка.
- Электронная подпись не соответствует требованиям. Мы отмечали, что для подачи заявки нужна квалифицированная ЭП. Но для участия в торгах на некоторых ЭТП этого недостаточно. Например, регламент «Фабриканта» требует от пользователей площадки не только КЭП, но и специальное расширение. Его можно получить при выпуске сертификата или оплатить услугу активации подписи на ЭТП.
Подобные нюансы мы рекомендуем учитывать при подготовке заявки и уточнять требования к ЭП у технической поддержки площадки.
- Подали заявку на торги с ограничением. Напомним, что подать заявку на аукционы по индивидуальной жилищной застройке могут только физлица.
На портале ГИС Торги, в карточке такой закупки на ЭТП, а также в извещении обычно указывают формулировку «для граждан». Она как раз означает, что аукцион проводят с ограничением круга участников — исключительно для физлиц. Если ИП или юрлицо подаст заявку такой аукцион, организатор ее отклонит. Рекомендуем обращать внимание на раздел извещения, в котором организатор перечисляет лиц, имеющих право участвовать в аукционе.
- Не учли сроки аренды. В извещении или проекте договора всегда указывают срок аренды, а также способ формирования начальной минимальной цены. Очень важно обращать внимание на то, каким образом рассчитана начальная цена аренды. Она может определяться как за год, так и за месяц. Некоторые участники входят в азарт, слишком сильно повышают цену и после проведения торгов обнаруживают, что цена аренды в аукционе определена за месяц, а не за год, как они предполагали — это потенциальные убытки.
-
Неверно заполнили форму заявки. В приложениях к извещению организатор торгов размещает форму заявки, которую необходимо заполнить. Очень важно это правильно сделать. Если возникают сомнения при заполнении, рекомендуем направить организатору запрос на разъяснение через ЭТП — такая возможность доступна и в земельных торгах.
Самые распространенные ошибки при заполнении формы заявки:
- указали недостоверную информацию об участнике;
-
указали дату публикации извещения, а не дату аукциона, как требовала инструкция организатора;
-
оформили заявку свободной форме, игнорируя форму организатора;
-
не указали номер и реквизиты лота в многолотовой закупке.
Для успешного участия в имущественных торгах нужно выполнить минимум действий. Опытным участникам торги покажутся простыми и понятными. Однако нельзя забывать о том, что важно кропотливо изучать документацию, сведения об объекте, проект договора, а в случае противоречий обращаться к организатору торгов с запросом на разъяснения.
В настоящее время юридические и физические лица могут купить участок у государства в
2025
году или у муниципалитета. Процедура реализации недвижимости осуществляется с учетом норм земельного и гражданского законодательства.
Способы приобретения земли у государства
Согласно ЗК РФ гражданам и организациям доступна покупка земельного участка у администрации. Приобрести рассматриваемую недвижимость можно двумя способами:
- по аукциону;
- без проведения торгов.
В первом случае договор купли-продажи заключают с победителем аукциона, то есть с тем, кто предложит самую высокую цену.
Реализация земли без проведения торгов допускается в случаях, регламентированных ст.39.3 ЗК РФ.
Есть ли у вас опыт покупки земельного участка у государства?
Есть ли у вас опыт покупки земельного участка у государства?
Купить землю у государства или муниципалитета можно для разных целей, например, для строительства дома, ведения ЛПХ или бизнеса. Главное, чтобы участок имел соответствующее целевое назначение.
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет
Задать вопрос
Процедура приобретения земли у государства достаточно сложная с юридической точки зрения. Важно учесть множество нюансов. При возникновении вопросов, связанных с покупкой земли у муниципалитета, в любое время суток обращайтесь за консультацией к нашему юристу. Специалист поможет решить проблему, независимо от ее сложности. Причем, вам не нужно отрываться от дел, так как консультация проводится онлайн.
Основания для покупки земли без проведения торгов
Купить землю у государства без проведения торгов можно по основаниям, предусмотренным статьей 39.3 ЗК РФ:
- заявитель является собственником здания, сооружения, возведенного на участке;
- надел находится в постоянном (бессрочном) пользовании юридического лица;
- земля предоставлена КФХ или компании по сельхозпроизводству (в случаях, установленных ФЗ-101 от 2022 г.);
- гражданин или организация является арендатором земельного участка, предназначенного для сх деятельность, а после заключения арендного соглашения прошло больше 3-х лет;
- заявитель планирует использовать землю для ИЖС, ведения ЛПХ, КФХ или для садоводства.
На самом деле, вышеперечисленные случаи предоставления государственной или муниципальной земли без торгов, не исчерпывающий. Статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрены и другие основания.
Важно! Алгоритм продажи земли, принадлежащей государству или муниципалитету, без проведения торгов, регламентирован на законодательном уровне. Это возможно, если не появятся другие претенденты на надел.
Пошаговая инструкция покупки земли через аукцион
Для того чтобы купить земельный участок у администрации по аукциону, необходимо найти подходящий надел и определить, является ли он предметом торгов. Если нет, то потребуется обратиться в администрацию с заявлением о проведение аукциона на право заключения договора купли-продажи в отношении него.
В целом, приобретение земли у администрации происходит по следующему алгоритму:
- находим подходящий под требования гражданина или юридического лица надел;
- определяем, является ли он предметом торгов и можно ли вообще его купить;
- подаем заявление о проведении аукциона (в случае необходимости);
- подаем заявку на участие в торгах;
- принимаем участие в аукционе;
- в случае победы, заключаем договор купли-продажи;
- регистрируем право собственности в Росреестре.
Рассматриваемый алгоритм покупки государственной или муниципальной земли актуален, как для физических, так и для юридических лиц.
Обратите внимание: В процессе торгов выкупная стоимость земли может вырасти в несколько раз, так как суть аукциона заключается в определении покупателя, который предложит самую высокую цену.
Подбираем землю
Для того чтобы купить земельный участок у государства, в первую очередь, необходимо подобрать подходящий надел. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой, размещенной на официальном сайте Росреестра.
Фото: Как купить землю у администрации
Облегчают поиск при помощи специальных фильтров. Обращают внимание на свободные земли, то есть те, которые не находятся в постоянном или временном владении. Также, здесь содержится информация о землях, которые в настоящее время являются предметом торгов.
Надо обратить внимание еще и на тот факт, что сведения о проведении аукциона в отношении земельных наделов администрация размещает в СМИ, например, в местных газетах.
Если участок не выставлен на торги, то гражданину или организации необходимо обратиться в уполномоченное ведомство с заявлением о проведении торгов на право заключения договора купли-продажи.
Подаем заявку
Купить участок по кадастровой стоимости по аукциону, скорее всего не получится, так как во время торгов цена может увеличиться в несколько раз. Но, с другой стороны, приобретение именно государственной или муниципальной земли считается гораздо выгоднее, чем покупка такого же объекта, но только у юридического или физического лица.
Правила организации и подготовки торгов регламентированы ст.39.11 ЗК РФ. Решение о его проведении принимается администрацией, в том числе по заявлению гражданина или организации.
В рассматриваемой заявке указывают следующие сведения:
- наименование органа, куда подают заявление;
- ФИО заявителя, его паспортные данные, адрес регистрации, контактный номер телефона;
- тип земельного надела;
- кадастровый номер объекта, его местонахождение;
- сведения о льготах на получение надела, в случае наличия таковых;
- дата, подпись заявителя.
После получения заявления, администрация регистрирует его и рассматривает. Ответ на него отправляют в течение 30-ти дней.
Если уполномоченный орган вынес положительное решения, то назначается дата и место проведение аукциона, а сведения о нем размещают в СМИ. Это необходимо для того, чтобы найти других заинтересованных в покупке надела лиц.
Если земля уже выставлена на торги, то этап подачи заявления об их проведении можно миновать. В таком случае, заявитель сразу обращается с заявкой и документами на участие в нем. От гражданина потребуются предоставить копии гражданского паспорта и квитанцию о внесении задатка.
Надо отметить, что прием документов для участия в аукционе приостанавливается за 5 дней до его проведения.
Образец заявления
Образец заявление о проведении торгов на право заключения договора купли-продажи муниципальной земли от физического лица в
2025 году
Участвуем в аукционе
Для того чтобы выкупить землю у государства, нужно победить в аукционе (за исключением случаев, когда договор купли-продажи заключают без проведения торгов).
Помните о том, что гражданин или организация вправе подать только одну заявку. Данное правило регламентировано статьей 39.12 ЗК РФ.
После поступления соответствующего заявления, комиссия принимает решение о допуске заявителя к торгам или об отказе.
|
|
|
лицо не предоставило требуемые документы; |
|
отсутствует информация о внесении задатка; |
|
заявитель не имеет право на приобретение земельного участка у государства; |
|
заявка поступила позже, чем за 5 дней до проведения аукциона; |
|
лицо состоит в реестре недобросовестных участников торгов. |
На аукционе вправе присутствовать все допущенные к нему лица. Сами торги проводятся путем объявления лота, информации о нем и первоначальной стоимости. Цена повышается после увеличения аукционного шага. Участники делают предложение, поднимая карточку с номером.
Важно! Результаты торгов оформляют протоколом, который составляют в двух экземплярах. Первый вручают победителю, второй остается у организатора.
Заключаем договор
Для того чтобы получить землю в собственность победителю аукциона необходимо заключить с администрацией договор купли-продажи.
В течение 10-ти дней с момента публикации информации об аукционе, гражданину или организации муниципалитет направляет 3 экземпляра соглашения. Надо отметить, что заключение сделки ранее, чем через 10 суток после размещения протокола торгов, не допускается.
Победитель обязан в течение 30-ти дней с момента получения проекта договора купли-продажи, подписать его и отправить обратно представителю уполномоченного органа. Если этого не сделать, то муниципалитет вправе предложить заключить сделку другому участнику торгов, который предложил наивысшую цену, после победителя.
Образец заявления
Договор купли-продажи муниципальной земли ИЖС, заключенный с физическим лицом в
2025 году
Порядок приобретения земли без торгов
Для приобретения государственной или муниципальной земли без проведения торгов, необходимо:
- подать заявление в администрацию о согласовании купли-продажи;
- дождаться решения от уполномоченного органа;
- нанять кадастрового инженера для определения границ и составления кадастрового паспорта (в случае необходимости);
- подать заявление о заключении договора купли-продажи.
Надо отметить, что после получения заявления о согласовании купли-продажи объекта, администрация направляет ответ в течение 30 дней с момента его регистрации. Сама процедура осуществляется с учетом правил, утвержденных ст.39.15 ЗК РФ.
Регистрация сделки
Купить участок у государства недостаточно для получения права собственности на него. После заключения договора купли-продажи и исполнения своих обязанностей по оплате имущества, необходимо обратиться в Росреестр для осуществления регистрационных действий.
Заявителю понадобится подготовить пакет документов:
- заявление по установленному образцу;
- гражданский идентификатор личности;
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- квитанция об оплате государственной пошлины (по желанию).
Заявку можно подать лично в территориальное подразделение Росреестра, через МФЦ или онлайн, на официальном сайте ведомства. В последнем случае необходимо иметь идентифицированный аккаунт на портале Госуслуги.
Госпошлина за регистрацию права собственности на земельный участок составляет 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. руб. – для юридических.
Надо отметить, что за осуществление регистрационных действий в отношении надела сельхозназначения, государственная пошлина составит 350 рублей.
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет
Задать вопрос
Получите подробную консультацию по поводу приобретения государственного или земельного участка или регистрации права собственности на него у нашего юриста. Специалисты оказывают помощь в удаленном режиме, круглосуточно, без выходных и праздников.
Выкупная цена в России
Однозначно сказать, сколько стоит купить землю у государства, невозможно. Все зависит от нескольких факторов:
- целевого назначения участка;
- кадастровой стоимости земли;
- наличия (отсутствия) оснований для снижения цены;
- от региона заключения сделки.
Как правило, первоначальная стоимость участка равна кадастровой. Иногда она может быть снижена вплоть до 2%.
Узнать, первоначальную цену лота можно в извещении о проведении аукциона. Для того, чтобы определить, сколько будет стоить земельный надел в случае его приобретения без торгов, рекомендуется проконсультироваться с представителем уполномоченного ведомства.
Когда землю у государства купить невозможно
Приобрести земельный участок у администрации невозможно, в случаях, регламентированных на законодательном уровне:
- земля находится в собственности или во временном пользовании у другого лица;
- надел зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
- на объект наложены ограничения;
- участок изъят из оборота и др.
Нельзя приобрести в собственность земельный надел, границы которого не определены. Но в таком случае гражданин может за свой счет провести межевые работы, оформить кадастровый паспорт, после чего он получает право приобрести рассматриваемый объект даже без проведения торгов.
Пример из практики:
В администрацию Чашинского сельсовета поступило заявление о предоставлении земельного участка ИЖС в собственность за плату от Керченко Р. без проведения торгов. В ходе рассмотрения заявки, выяснилось, что рассматриваемый объект передан в аренду Шабанову К. на срок 20 лет. Уполномоченный орган отказал в согласовании купли-продажи.
Приобрести землю без аукциона невозможно, если появились лица, которые желают купить ее на торгах. В таком случае гражданин или организация вправе подать заявку на участие в аукционе.
Помните о том, что любой земельный надел имеет целевое назначение. За использование объекта в иных целях, ст.8.8 КоАП РФ предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости участка (не меньше 10 тыс. руб.). Если такое нарушение совершило должностное лицо, то размер санкций для него составляет 1-1,5%, юридическое – 1,5-2%.
Если кадастровая стоимость участка не определена, то штраф устанавливают в фиксированном размере (для граждан – 10-20 тыс. руб., должностных лиц – 20-50 тыс. руб., организаций – 100-200 тыс. руб.).
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Давыдова Н. к администрации Каргапольского района о признании незаконных положений Правил землепользования и застройки в отношении земельного участка, который отнесен к санитарной зоне.
Истец пояснил, что уже на протяжении 10-ти лет пользуется рассматриваемым наделом, и самовольной постройкой (жилым домом), расположенной на нем. Ранее, он несколько раз обращался в администрацию для того, чтобы выкупить участок у муниципалитета, после чего планировал узаконить объект ИЖС.
Однако в администрации ему отказывают, ссылаясь на Правила землепользования, согласно которым рассматриваемый участок находится на территории санитарно-защитной зоны. По общим правилам, строительство на такой земле категорически запрещено.
Суд принял иск к рассмотрению. В процессе судебного разбирательства судья установил, что проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача не выдавалось. Оснований для отнесения рассматриваемого земельного участка к санитарно-защитной зоне он не нашел.
Рассмотрев доказательства, суд пришел к выводу о том, что иск Давыдова Н. подлежит удовлетворению в полном объеме.
Частые вопросы
Могу ли я купить муниципальную землю для огородничества в Ленинградской области, если она арендована, куда для этого обращаться и сколько она будет стоить?
+
В настоящее время Правительством Ленинградской области объявлено о проведении специальной процедуры выкупа земельных участков, предназначенных для огородничества. Арендованную землю можно купить за 15% от ее кадастровой стоимости. Вы можете обратиться с соответствующим заявлением в Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом.
Хочу открыть бизнес. Могу ли я взять государственный или муниципальный земельный участок бесплатно?
+
Случаи, предоставления государственной и муниципальной земли в собственность граждан или организаций бесплатно регламентированы ст.39.5 ЗК РФ. Как правило, земельные участки на безвозмездной основе выдают религиозным, благотворительным организациям, фондам, созданным в соответствии с ФЗ «Об инновационных технологических центрах», а также некоторым категориям граждан.
Можно ли выкупить заброшенный участок, который расположен рядом с моим домом в пределах города в Московской области?
+
В первую очередь, необходимо понять, кому принадлежит соседний объект. Так как он находится в городе, то, скорее всего у него есть владелец, но не обязательно. Если земля является государственной или муниципальной, нужно определить, нет ли каких-либо ограничений, определены ли границы, а затем обратиться с соответствующим заявлением в администрацию.
Заключение эксперта
Граждане и организации имеют право приобрести государственный или муниципальный земельный участок. Покупка рассматриваемого объекта происходит путем участия в торгах и победы в них, либо без аукциона.
Сама процедура заключения договора купли-продажи осуществляется с учетом стандартных правил, регламентированных гражданским законодательством.
Согласно статье 39.3 Земельного кодекса РФ, покупка участка у государства или муниципалитета может осуществляться посредством участия в аукционе или без проведения торгов. Предпочтительным способом является приобретение через аукцион, где победителем становится участник с самым высоким предложением цены. Окончательная стоимость участка, согласно результатах аукциона, может значительно превышать кадастровую стоимость, особенно если земельный участок расположен в пределах населенного пункта или в престижном месте.
Как купить участок у государства по кадастровой стоимости
Существует несколько случаев, в которых участок можно выкупить у государства без проведения торгов в соответствии с его кадастровой стоимостью:
- если на момент выкупа участок находится в собственности заявителя по договору аренды или безвозмездного пользования;
- если членом СНТ осуществляется выкуп участка, предоставленного этому товариществу;
- если заявитель является владельцем здания или сооружения, находящегося на выкупаемом участке;
- если выкупается участок, предоставленный заявителем для осуществления сельскохозяйственной деятельности, и срок аренды составляет не менее трех лет.
В случае приобретения участка земли у администрации на аукционе, стоимость договора купли-продажи определится на основе кадастровой стоимости. Ее можно узнать из выписки ЕГРН или на Публичной кадастровой карте. Поскольку покупка осуществляется без проведения торгов, другие лица не будут иметь право претендовать на данный участок. После заключения договора купли-продажи и оплаты стоимости участка следует пройти процедуру регистрации прав в Росреестре.
Как приобрести участок земли у администрации на аукционе
Получение консультации юриста в чате или по телефону: 8 (800) 101-46-29.
Вся информация о торгах размещена на официальном сайте региональных и муниципальных властей. Ссылка на актуальные предложения о продаже участков доступна для ознакомления.
Победивший участник обязан полностью оплатить стоимость участка. В случае неоплаты он потеряет право на участок и не получит возврат задатка. Участок будет выставлен на повторные торги.
После совершения сделки на аукционе и оплаты стоимости земельного участка требуется пройти регистрацию в Росреестре. После успешного завершения данной процедуры выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности на данный участок.
Связанные темы: Торги; Владельцы недвижимости
- Бесплатный земельный участок для многодетной семьи
- Выплата в размере 250 тысяч вместо земельного участка для многодетных семей
- Бесплатный земельный участок для молодой семьи
- Бесплатный земельный участок для инвалидов
- Программа «Арктический гектар»
- Контакты для консультации по земельным вопросам
- Бесплатный «Дальневосточный гектар»
- Получение бесплатной земли по программе «Дальневосточный гектар»
- показать все (8)
Приобретение земельного участка
На данный момент очень важным вопросом является приобретение земельного участка в собственность для разных целей, таких как ведение личного подсобного хозяйства или строительство индивидуального жилого дома (коттеджа).
Рассмотрим основные способы получения земельного участка в собственность.
Самый простой способ получить земельный участок — это сделка (например, покупка, обмен, дарение и т.д.). При этом продавец и покупатель, договорившись о цене, оформляют договор купли-продажи или другой договор в Управлении Росреестра, кадастра и картографии, и покупатель становится собственником.
Второй способ получить земельный участок возможен через правопреемство (например, при наследовании по закону или завещанию, реорганизации юридического лица и передаче его прав на правопреемников);
Возможен третий вариант, так как прошло достаточно времени (согласно статье 234 ГК РФ, если недвижимость находится в непрерывном, добросовестном и открытом владении в течение 15 лет, право собственности на нее переходит к владельцу). Этот процесс осуществляется через суд, который находится либо по месту жительства владельца, либо по месту нахождения земельного участка.
Один из способов предоставления земельного участка — это передача его из государственного или муниципального фонда земли по оплате или бесплатно (только для российских граждан и юридических лиц), что осуществляется соответствующими органами. Закон разделил процедуры предоставления земли для строительства (для граждан и юридических лиц) и для других целей (только для граждан). Предоставление земли для строительства недвижимости имеет два варианта: с предварительным согласованием размещения объекта или без него. Последний вариант возможен только через продажу на аукционе или конкурсе, в результате которых заключается договор купли-продажи.
В данном случае, правила проведения торгов определяются законами Российской Федерации, которые определяют условия для проведения действительных торгов, основания для оспаривания результатов, процедуру проведения, включая повторные торги и так далее. На торгах может присутствовать не менее двух потенциальных покупателей. Организаторами торгов могут быть либо владельцы имущества, такие как исполнительные органы субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления, либо специализированные лицензированные фирмы — организаторы торгов.
Напомним, что возможны два вида торгов — конкурс и аукцион. Конкурс проводится при наличии объявленных требований и условий, которые равны для всех участников и указаны продавцом или организатором торгов. Аукцион же проводится при отборе победителя на основе наивысшей цены предложенной участниками для приобретения имущества. Результаты проведенных торгов фиксируются в протоколе, который является основанием для подписания договора купли-продажи земельного участка между продавцом и победителем торгов. Торги являются институтом гражданского права со своими специфическими особенностями, которые требуют детального анализа, учитывая судебную практику.
Альтернативный вариант предоставления земельного участка для строительства возможен при согласовании с местными органами власти. Этот вариант осуществляется через заключение договора купли-продажи на основании решения соответствующего органа власти. Решение принимается специальной комиссией после рассмотрения всех необходимых документов по выбранному участку и его кадастрового оформления.
Статьей 34 Земельного кодекса также предусмотрено предоставление земельного участка гражданам для целей, не связанных со строительством. Решение о предоставлении принимается местным органом власти по заявлению гражданина. Однако необходимо отметить, что процедура формирования и передачи новых участков в собственность является сложной и требует настойчивости и силы воли от граждан, не знакомых с законодательством.
Если речь идет о приобретении земельного участка при покупке недвижимости на нем, то общее правило заключается в следующем: при смене собственника недвижимости, последний получает права на земельный участок в том объеме и на тех условиях, которыми обладал предыдущий собственник. В соответствии с частью 3 статьи 35 Земельного кодекса собственник недвижимости, находящейся на земельном участке в чужой собственности, имеет право на преимущественную покупку этого участка в соответствии с Гражданским кодексом РФ. То есть при продаже земли собственник имеет первоочередное право выкупить ее по условиям, предлагаемым продавцом всем потенциальным покупателям, а если он откажется, то право выкупа переходит к третьим лицам. Кроме того, собственник недвижимости может выбрать, чтобы это правило распространялось и на заключение договора аренды. В случае, когда земля, на которой расположена недвижимость, находится в государственной или муниципальной собственности, единственный способ приобрести ее для собственника недвижимости — приватизация.
Статьей 36 Земельного кодекса установлено исключительное право собственников недвижимости, будь то физические или юридические лица, на приватизацию земельных участков. Собственники недвижимости, расположенной на государственной или муниципальной земле, должны обратиться в соответствующий исполнительный или местный орган самоуправления с заявлением о приобретении участка и предоставлением кадастрового плана. Соответствующий орган власти обязан принять решение о заключении договора купли-продажи или об отказе в течение 2 недель.
Начальная дата создания: 27.04.2018 15:24
Последняя дата модификации: 12.12.2018 13:13
Дата актуализации данных: 12.12.2018 13:13